Gayrimenkul alım satımında yardım

Ne yapıyoruz?

Gayrimenkul alım satımı birçok kişi için günlük rutinin bir parçası değildir. Gayrimenkul satıldığında veya satın alındığında, gayrimenkul hukuku uygulanır. Hukuk uzmanlarımız ve avukatlarımızdan oluşan ekibimiz, mülkle ilgili müzakereler sırasında destek sağlayabilir. Ayrıca, alım veya satım sırasında ortaya çıkan gizli kusurlar konusunda da yardımcı olabiliriz. Dahası, müşterilerimize dava zamanaşımı konusunda hukuki danışmanlık sağlıyoruz. Son olarak, intifa hakkı veya uzun vadeli kira sözleşmesinin kurulmasıyla ilgili soruları yanıtlayabiliriz.

Yeni bir inşaat projesine dahil olurken veya kendi arsasına ev yaptırırken, her şeyin hukuki açıdan düzgün bir şekilde düzenlenmesi önemlidir. Örneğin, tarafların hak ve yükümlülüklerinin belirlendiği bir satın alma/inşaat sözleşmesi veya inşaat sözleşmesi imzalamaları gerekir.

Gayrimenkul alım satımıyla ilgili sorularınız mı var? Lütfen bizimle iletişime geçin.

Satın alma sözleşmesi ve fesih koşulları

Her gayrimenkul işleminin kalbi, satış sözleşmesidir. Bir tüketici ev satın aldığında, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:2 maddesinin yazılı olma şartı geçerlidir: satın alma işlemi ancak yazılı olarak kaydedildikten sonra bağlayıcıdır. Aynı hüküm, özel alıcıya, imzalı satış senedi alıcıya teslim edildiği anda başlayan üç günlük yasal bir cayma süresi tanır. Ayrıca, taraflar genellikle finansman maddesi veya yapısal inceleme maddesi gibi fesih şartları eklerler. Seçilen ifadelerin sizi gerçekten koruyup korumadığını ve örneğin, finansman maddesinin devreye sokulması için gereken süre ve şartların sağlam olup olmadığını değerlendiriyoruz. Bu tüketici koruma kuralları ticari alıcılar için geçerli değildir; yani bir girişimcinin pozisyonunu sözleşmesel olarak tamamen güvence altına alması gerekir. İster köşedeki fırıncı olup ticari bir mülk satın alıyor olun, ister gayrimenkul portföyünü genişleten bir grup olun, avukatlarımız ve şirket içi danışmanlarımız sözleşmeyi hazırlar veya eleştirel bir şekilde inceler.

Gizli kusurlar, uygunluk ve şikayet etme yükümlülüğü

Teslimattan sonra ortaya çıkan yaygın bir anlaşmazlık, gizli kusurlarla ilgilidir. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:17. maddesindeki uygunluk şartına dayanarak, alıcı, gayrimenkulün normal kullanım için gerekli özelliklere sahip olmasını bekleyebilir. Bir kusurun satıcının mı yoksa alıcının mı sorumluluğunda olduğu, satıcının açıklama yükümlülüğü ile alıcının araştırma yükümlülüğü arasındaki etkileşime bağlıdır. Satıcı bilinen kusurları bildirmekle yükümlüdür; makul şüphe durumunda, alıcı kendisi daha fazla araştırma yapmalıdır. Bir kusur devirden sonra ortaya çıkarsa, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:23. maddesi uyarınca şikayet etme yükümlülüğü geçerlidir: alıcı, haklarının kaybedilmesi cezasıyla birlikte, keşfettikten sonra makul bir süre içinde itiraz etmelidir. Uygun durumlarda, alıcı ayrıca Hollanda Medeni Kanunu'nun 6:228. maddesi uyarınca hata iddiasında bulunabilir. Satıcılar genellikle yaş şartı veya oturmama şartı ile risklerini sınırlandırırlar. Her iki tarafa da uygun maddeler konusunda danışmanlık yapıyor ve bir kusur sorunu büyüdüğünde size yardımcı oluyoruz.

Durum tespiti ve yasal mülkiyet araştırması

İmza atmadan önce, kapsamlı ön araştırma şarttır. Mülk üzerinde yasal durum tespiti yapıyoruz: Mülkiyeti belirlemek ve arsa üzerinde herhangi bir ipotek, haciz veya irtifak hakkı olup olmadığını kontrol etmek için Tapu Sicilini inceliyoruz. Ayrıca, imar planı ve amaçlanan kullanımın imar planına uygun olup olmadığı gibi kamu hukuku ön koşullarını da değerlendiriyoruz. Değeri ve kullanılabilirliği önemli ölçüde etkileyebilecek toprak kirliliği ve asbest varlığına özellikle dikkat ediyoruz. Satın alma işleminin tamamlanması ile mülkiyetin devri arasında, alıcı, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:3 maddesi uyarınca, satın alma sözleşmesini kamu kayıtlarına kaydettirerek (Vormerkung olarak adlandırılır) konumunu koruyabilir. Bu kayıt, alıcıyı altı ay boyunca, diğer şeylerin yanı sıra, satıcının iflasına veya hacizine karşı korur.

Ticari gayrimenkul işlemleri: varlık devri, teminatlar ve devir vergisi

Ticari gayrimenkul, ek soruları da beraberinde getirir. Bir şirket gayrimenkulü doğrudan satın alabilir (varlık devri) veya mülkü elinde bulunduran şirketin hisselerini devralabilir (hisse devri); bu seçim, devir vergisi de dahil olmak üzere vergi ve hukuki sonuçlar doğurur. Bu durumda, örneğin mülkün durumu, mevcut kira sözleşmeleri ve izinler ile ilgili olarak, satın alma sözleşmesine kapsamlı garantiler ve tazminatlar dahil edilir. Avukatlarımız ve şirket içi hukuk danışmanlarımızdan oluşan karma ekiplerimiz, hem küçük işletme sahiplerine hem de uluslararası şirketlere işlemi yapılandırmada, garantileri müzakere etmede ve riskleri yönetmede yardımcı olur. Bu, devirden sonra beklenmedik yükümlülüklerin size düşmemesini sağlar.

Noter huzurunda teslimat

Hollanda Medeni Kanunu'nun 3:89. maddesi uyarınca, gayrimenkul mülkiyeti ancak noter onaylı tapu devri belgesinin kamu sicillerine kaydedilmesiyle devredilir. Bu işlemde noter, mülkiyeti doğrular ve varsa ipoteklerin iptalini sağlar. Tapu devri belgesini satın alma sözleşmesiyle uyumlu hale getirir, kararlaştırılan teminatların ve fesih şartlarının doğru bir şekilde dahil edilmesini sağlar ve satın alma bedelinin ödenmesi ve anahtarların tesliminin hukuki sürprizler olmadan gerçekleşmesini garanti ederiz.

Gayrimenkul hukuku çerçevesinde gayrimenkul alım satımında yardım

Bu hizmet , gayrimenkul hukuku alanındaki daha geniş uzmanlığımız kapsamındadır . Durumunuza bağlı olarak, bir alım veya satım işlemi, yeni yapılar için satın alma ve inşaat sözleşmesinin hazırlanması, mülk üzerindeki geçiş haklarıyla ilgili sorular veya komşu hukukuyla ilgili anlaşmazlıklar gibi diğer hususları da içerebilir . Satın alınan mülk kiraya verilirse, kira hukuku hızla devreye girer. Bu alt alanlar arasında gerektiğinde geçiş yaparak, işleminizin yasal olarak tamamen güvence altına alınmasını sağlıyoruz.

Gayrimenkul alım satımı hakkında sıkça sorulan sorular

Gayrimenkul satın alırken avukata veya hukuk uzmanına ihtiyacım var mı?
Zorunlu değil, ancak tavsiye edilir. Satın alma sözleşmesinin, fesih koşullarının ve tapu araştırmasının bağımsız bir şekilde incelenmesi, sonradan ortaya çıkabilecek maliyetli sürprizleri önler. Bir anlaşmazlık durumunda, avukatlarımız yasal süreçlerde de size yardımcı olacaktır.

Gizli bir kusur hakkında ne kadar süre içinde şikayette bulunmalıyım?
Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:23 maddesi uyarınca şikayette bulunma yükümlülüğü gereği, kusuru keşfettikten sonra makul bir süre içinde satıcıya itiraz etmelisiniz. Çok uzun süre beklerseniz haklarınızı kaybedebilirsiniz. Bu nedenle, hızlı bir şekilde hukuki yardım alın.

Vormerkung ne anlama geliyor?
Satın alma sözleşmesinin kamu siciline kaydedilmesiyle (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:3), alıcı olarak siz, teslimat gerçekleşene kadar altı ay boyunca, diğer hususların yanı sıra, satıcının haciz ve iflasına karşı korunmuş olursunuz.

Gayrimenkul alım veya satım işlemlerinizde kesinlik mi istiyorsunuz? O halde, hiçbir yükümlülük gerektirmeyen bir danışmanlık görüşmesi için bizimle iletişime geçin.