Komşu hukuku avukatı ve hukuk uzmanı

Ne yapıyoruz?

Komşuluk hukuku, komşu mülklerin hak ve yükümlülüklerine ilişkin kuralları içerir. Komşuluk hukuku sadece taşınmaz mal sahipleri için değil, kiracılar için de geçerlidir. Kanun, komşu mülklere atıfta bulunur. Bu, komşuluk hukukunun sadece doğrudan komşular için değil, birbirine bitişik olmayan mülkler için de geçerli olduğu anlamına gelir. Bir mülkteki bir eylem veya eylemsizliğin diğer mülk için sonuçları olduğunda, komşu mülk şartı yerine getirilmiş olur.

Komşuluk hukuku, gayrimenkul sahibinin mülkiyet haklarını kısıtlar. Komşuluk hukuku, Hollanda gibi yoğun nüfuslu bir ülkede düzeni sağlamak için gereklidir. Komşuluk hukukundan, bir komşunun düzgün davranması gerektiği sonucu çıkar. Örneğin, bir komşu diğer bir komşuya rahatsızlık vermemelidir (gaz, duman, koku, titreşim ve gürültü gibi). Rahatsızlığın varlığı, yasa dışı bir eylemin gerekliliklerine göre değerlendirilecektir.

Avukat ve hukuk uzmanlarından oluşan ekibimiz, komşuluk hukuku konusunda uzmanlaşmıştır. Bir komşuyu sorumlu tutabileceğimiz gibi, sorumluluk iddiasına karşı savunma yürütme konusunda da destek sağlayabiliriz.

Komşuluk hukuku hakkında sorularınız mı var? Bizimle iletişime geçin.

Gayrimenkul hukuku kapsamında komşuluk hukuku

Komşuluk hukuku, daha geniş bir alan olan Gayrimenkul Hukuku'nun bir parçasıdır ve Hollanda Medeni Kanunu'nun 5. Kitabının 4. Başlığında düzenlenmiştir. Gayrimenkul hukuku, taşınmaz malların mülkiyeti, kullanımı ve işletilmesi etrafında dönerken, komşuluk hukuku komşu mal sahipleri ve kullanıcıların birbirleriyle nasıl ilişki kurduğunu belirler. Bir komşuluk anlaşmazlığı nadiren tek başına ele alınır: genellikle mülkün değeri, devam eden bir alım veya satım, bir tadilat veya bir kiracılık durumuyla ilgilidir. Bu nedenle, komşuluk hukuku sorunlarına her zaman tam bir gayrimenkul perspektifinden yaklaşıyoruz. İster büyük bir iş yeri olan uluslararası bir şirket olun, ister köşedeki fırıncı ve bölme duvarı konusunda bir anlaşmazlık olsun: avukatlarımız ve şirket içi danışmanlarımız gayrimenkulün hem hukuki hem de pratik yönlerine aşinadır.

Mülk sınırı ve imar planı

Birçok komşu anlaşmazlığı, yasal sınırla ilgili anlaşmazlıklarla başlar. Prensip olarak, kadastro sınırı aynı zamanda yasal sınırdır ve Tapu Sicil Müdürlüğü, konumunu belirlemek için sınır yeniden yapılandırması yapabilir. Bununla birlikte, gerçek durum bazen yıllarca kadastro sınırından sapmıştır. Bu gibi durumlarda, bir arazi şeridinin mülkiyeti, araziyi ele geçiren komşuya zamanaşımı yoluyla geçmiş olabilir (Hollanda Medeni Kanunu'nun 3:99 ve 3:105. maddeleri). Kötü niyetli bir zilyet ise, hukuka aykırı fiillerden sorumlu tutulabilir (Hollanda Medeni Kanunu'nun 6:162. maddesi). Mülkiyet durumunu haritalandırır, kazanılmış veya kaybedilmiş zamanaşımının uygulanıp uygulanmadığını değerlendirir ve gerekirse sınırla ilgili işlemleri yürütürüz.

Ağaçlar, çalılar ve sarkık dallar

Mülk sınırına yakın dikimlerde belirli mesafeler geçerlidir. Hollanda Medeni Kanunu'nun 5:42. maddesine göre, ağaçlar, ağacın tabanının merkezinden ölçüldüğünde sınır çizgisinden iki metreden daha yakın mesafede, çalılar ve çitler ise yarım metreden daha yakın mesafede dikilemez; ancak bir yönetmelik veya yerel gelenek daha küçük bir mesafeye izin veriyorsa bu durum geçerli değildir. Eğer dallar veya bitkiler mülkünüzün üzerine sarkıyorsa, komşunuza yazılı bildirimde bulunduktan sonra Hollanda Medeni Kanunu'nun 5:44. maddesine göre bunları kendiniz kesebilirsiniz. İhlal eden kökleri ise bildirimde bulunmadan kaldırabilirsiniz. Lütfen dikkat: burada da, bitkinin uzun süre kalması zamanaşımına yol açabilir ve bu da kaldırma talebinde bulunma hakkının ortadan kalkmasına neden olabilir.

Sınır çiti, ayırma duvarı ve ortak mülkiyet

Belediye sınırları içinde bitişik alanlarda, Hollanda Medeni Kanunu'nun 5:49. maddesi uyarınca her komşu, mülk sınırına iki metre yüksekliğinde bir ayırma duvarının ortaklaşa inşa edilmesini talep edebilir ve masraflar paylaşılır. Sınırda bir duvar, çit veya çalı varsa, prensip olarak ortak mülkiyettir: her iki komşunun da ortak mülkiyeti (Hollanda Medeni Kanunu'nun 5:62. maddesi). Ortak mülkiyet, bakım ve masrafların ortaklaşa karşılanması ve hiçbir mal sahibinin izinsiz olarak sınır üzerinde tasarruf yapamaması anlamına gelir. Ayırma duvarlarıyla ilgili hak ve yükümlülükler konusunda danışmanlık hizmeti veriyoruz ve bakım, değiştirme ve maliyet paylaşımıyla ilgili ihtilaflarda avukatlık yapıyoruz.

Mülk sınırının ihlali

Eğer bir komşu, örneğin bir ek bina veya temel ile, mülk sınırını ihlal eden bir yapı inşa ederse, mağdur olan mal sahibi prensip olarak ihlal eden kısmın kaldırılmasını talep edebilir. Ancak, Hollanda Medeni Kanunu'nun 5:54. maddesi uyarınca, eğer yapı sahibi yıkımdan komşusunun yapının kalmasından elde edeceği zarardan orantısız derecede daha fazla zarar görecekse, bu talep kabul edilmeyecektir. Yıkım yerine, mahkeme bir irtifak hakkı tesis edebilir veya tazminat karşılığında arazi şeridinin devrini emredebilir. İhlalin iyi niyetle mi yoksa kötü niyetle mi yapıldığını değerlendirir ve en umut verici eylem yolunu belirleriz.

İrtifak hakları ve geçiş hakkı

İrtifak hakkı, bir mülkün (hizmet gören mülk) diğer mülkün (hak sahibi mülk) yararına ipotek altına alındığı bir yükümlülüktür; örneğin, geçiş hakkı veya yol hakkı (Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:70). İrtifak hakları noter senedi ile kurulur ve Tapu Sicil Müdürlüğüne kaydedilir ve sonraki sahiplerine geçer. Hakkın kapsamı veya değişen koşullar konusunda sıklıkla ihtilaflar ortaya çıkar ve bu ihtilaflar temelinde mahkeme tarafından değişiklik veya sona erdirme talep edilebilir. Bu konu hakkında daha ayrıntılı bilgi için, İrtifak Hakları.

Kapalı avluda acil giriş

Bir mülkün kamu yoluna veya kamu su yoluna uygun erişimi yoksa, mal sahibi Hollanda Medeni Kanunu'nun 5:57. maddesi uyarınca, komşu mülk üzerinden zorunlu geçiş hakkı belirlenmesini ve bunun sonucunda komşunun uğradığı zararın tazminini talep edebilir. Bu durum, özellikle parsellerin bölünmesi veya gayrimenkul geliştirme projelerinde, arka parselin kara yoluyla bağlantısının kesilmesi durumunda sıkça ortaya çıkar. Koşullar hakkında bilgi veriyor ve güzergahın belirlenmesi ve tazminat konusunda rehberlik ediyoruz.

Pencereler, balkonlar ve mahremiyet

Komşunun mülkünü görebilecek şekilde, mülk sınırına iki metre mesafede pencere, balkon veya benzeri yapılar inşa etmek, komşunun izni olmadan yasaktır (Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:50). Bu kural gizliliği korur. Kameralar ve diğer gözetim biçimleri de komşuluk anlaşmazlığına yol açabilir; bu durumda hakim, gizlilik hakkını komşunun güvenlik hakkıyla karşılaştırır. İzin verilen hususlar konusunda size danışmanlık yapıyor ve sınır ihlalleri durumunda gerekli işlemleri başlatıyoruz.

Yasadışı rahatsızlık

Hollanda Medeni Kanunu'nun 5:37. maddesi uyarınca, bir mal sahibi, gürültü, titreşim, koku, duman veya gaz gibi nedenlerle veya ışık veya havayı keserek veya onları destekten mahrum bırakarak diğer mülk sahiplerine hukuka aykırı rahatsızlık veremez. Bir rahatsızlığın hukuka aykırı olup olmadığı, Hollanda Medeni Kanunu'nun 6:162. maddesine göre, rahatsızlığın niteliği, ciddiyeti, süresi ve yerel koşullar dikkate alınarak değerlendirilir. Komşunun rahatsızlığa neden olması durumunda onu sorumlu tutuyoruz, ancak aynı zamanda dava açılan bir komşu adına da savunma yapıyoruz.

Komşu anlaşmazlıklarına yaklaşımımız

Durumunuzun ve ilgili belgelerin (kadastro verileri, tapu kayıtları, izinler ve yazışmalar) kapsamlı bir analiziyle başlıyoruz. Çoğu zaman, iyi gerekçelendirilmiş bir mektup veya bir görüşme, dava açmadan bir anlaşmazlığı çözmek için yeterlidir. Bu başarısız olursa, gerekirse özet yargılama yoluyla mahkemede kararlı bir şekilde dava açarız. Ekiplerimiz hem avukatları hem de şirket içi hukuk danışmanlarını içerdiğinden, ister büyük bir gayrimenkul fonu ister özel bir ev sahibi olun, maliyetleri ve çıkarları orantılı tutarak danışmanlık hizmetleri ve dava uygulamaları arasında sorunsuz bir şekilde geçiş yapıyoruz.

Komşu hukuku hakkında sıkça sorulan sorular

Bir ağaç, mülk sınırından ne kadar uzakta durabilir?

Prensip olarak, bir ağaç, ağacın tabanının merkezinden ölçüldüğünde, mülk sınırına iki metreden daha yakın bir mesafede bulunamaz; çalılar ve çitler için ise yarım metre geçerlidir (Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:42). Belediye yönetmeliği veya yerel gelenek daha kısa bir mesafeye izin verebilir.

Sarkan dalları kendim kesmeme izin verilir mi?

Evet, ancak komşunuzdan dalları kendisinin kaldırmasını yazılı olarak resmen talep ettikten ve o bunu yapmazsa (Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:44). Resmi bir talep olmaksızın da uzayan kökleri kaldırabilirsiniz. Bitkilere onarılamaz zarar vermemeye dikkat edin.

İki mülk arasındaki ayırma duvarının veya çitin masraflarını kim karşılıyor?

Eğer bölme duvarı mülk sınırında bulunuyorsa, ortak mülkiyettir ve bakım ve değiştirme masraflarını her iki komşu da ortaklaşa karşılar (Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:62). Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:49 uyarınca, iki metrelik bir bölme duvarı konusunda işbirliğini zorunlu kılabilirsiniz.

İmar izni nedeniyle mülkiyet sınırları değişebilir mi?

Evet. Bir arazi parçası uzun bir süre boyunca zilyetlikte tutulursa, mülkiyet zamanaşımı yoluyla zilyede geçebilir (Hollanda Medeni Kanunu Madde 3:99 ve Madde 3:105). Bunun olup olmadığı, zilyetliğin süresine ve niteliğine bağlıdır; bunu olaylara göre değerlendiririz.

Komşuluk hukuku hakkında sorularınız mı var? Bizimle iletişime geçin

Komşularınızla bir anlaşmazlığınız mı var, yoksa yasal olarak nerede durduğunuzu mu öğrenmek istiyorsunuz? Alanında uzman avukatlarımız ve şirket danışmanlarımız, uluslararası şirketlerden köşedeki fırıncıya kadar girişimcilere ve özel kişilere yardımcı olmaktadır. Gayrimenkul hukuku.