Beendigung des Pachtvertrags: Was geschieht mit den Phosphatrechten?

Bei Beendigung eines Pachtvertrags stehen die Phosphatrechte grundsätzlich dem Pächter zu. Dieser ist grundsätzlich nicht verpflichtet, sie an den Verpächter abzutreten und kann frei darüber verfügen. Eine wichtige Ausnahme besteht jedoch: Hat der Verpächter dem Milchviehbetrieb über einen längeren Zeitraum Grundstücke oder Gebäude zur Verfügung gestellt, die für diesen von besonderer Bedeutung waren, kann der Pächter unter strengen, kumulativen Bedingungen und gegen Zahlung von 50 % des Marktwerts dennoch zur Abtretung der Rechte verpflichtet werden. Der Oberste Gerichtshof bestätigte diese Regelung am 15. Dezember 2023. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten die Phosphatrechte daher im Pachtvertrag im Voraus festgelegt werden.

Was sind Phosphatrechte?

Phosphatrechte sind Produktionsrechte, die seit 2018 für Milchviehhalter in den Niederlanden gelten. Das System der Phosphatrechte begrenzt die Phosphatproduktion (über den Dung von Milchkühen). Jedem Betrieb wurde eine bestimmte Anzahl von Rechten zugeteilt, ausgedrückt in Kilogramm Phosphat. Ein Milchviehhalter darf nicht mehr Phosphat produzieren, als ihm an Rechten zusteht.

Wichtig für die Praxis: Phosphatrechte sind frei veräußerbar. Sie sind handelbar und können verkauft oder übertragen werden. Daher stellen sie einen erheblichen wirtschaftlichen Wert dar. Der Marktpreis pro Kilogramm Phosphat schwankt und hängt von Angebot und Nachfrage ab, erreicht aber schnell hohe Summen. Genau dieser Wert wirft am Ende eines Pachtvertrags die Frage auf: Wem gehören die Phosphatrechte?

Wem stehen die Phosphatrechte nach Ablauf des Pachtvertrags zu?

Die Rechte wurden damals dem Unternehmer, der die Milchkühe hielt – dem Pächter –, gewährt. Das Düngemittelgesetz verpflichtet den Pächter nicht, diese Rechte nach Ablauf des Pachtvertrags an den Verpächter abzutreten. Auch gibt es keine etablierte Gewohnheitsrechtspraxis, die eine solche Übertragung vorschreibt; das System ist dafür noch zu neu.

Da viele ältere Pachtverträge die Rechte an Phosphaten nicht regeln, muss das Gericht auf die Anforderungen der Angemessenheit und Billigkeit zurückgreifen (Artikel 6:248 Absatz 1 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Die Pachtkammer und später der Oberste Gerichtshof haben daraus eine weitere Regel abgeleitet: Sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben, verbleiben die Rechte an Phosphaten grundsätzlich beim Pächter, es sei denn, eine Reihe kumulativer Bedingungen ist erfüllt.

Die Ausnahme: Wann kann der Leasinggeber Ansprüche geltend machen?

Am 15. Dezember 2023 bestätigte der Oberste Gerichtshof eine frühere Rechtsprechung, wonach ein Verpächter unter bestimmten Voraussetzungen doch Anspruch auf (einen Teil) der Phosphatrechte hat. Die zugrundeliegende Begründung: Hat der Verpächter die Produktionsmittel über einen langen Zeitraum zur Verfügung gestellt und damit den Milchviehbetrieb ermöglicht, ist es angemessen, dass er am Wert der dadurch entstandenen Rechte beteiligt wird.

Nach dieser Rechtsprechung, die hier kurz zusammengefasst ist, gelten unter anderem folgende Bedingungen gleichzeitig:

• Zum Stichtag (2. Juli 2015) bestand entweder ein regulärer Mietvertrag oder ein liberalisierter Mietvertrag mit einer Laufzeit von zwölf Jahren oder länger zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
• Hierbei handelt es sich um die Verpachtung eines landwirtschaftlichen Betriebs, die Verpachtung eines größeren Grundstücks oder eines Gebäudes, das speziell für die Milchwirtschaft ausgestattet und notwendig ist und vom Verpächter zur Verfügung gestellt wurde.
• Das zur Verfügung gestellte Land und die Gebäude standen dem Pächter für die Haltung des Viehs zur Verfügung.
• Der Verpächter zahlt dem Pächter 50 % des Marktwerts der zu übertragenden Phosphatrechte, berechnet zum Zeitpunkt des Pachtendes.

Sind diese Bedingungen erfüllt, kann der Pächter verpflichtet werden, die dem Pachtgrundstück zustehenden Phosphatrechte gegen eine Entschädigung von 50 % abzutreten. Ist eine der Bedingungen nicht erfüllt, bleibt die allgemeine Regelung in Kraft und der Pächter behält die Rechte. Darüber hinaus kann das Gericht in Ausnahmefällen von dieser ergänzenden Regelung abweichen.

Bitte beachten Sie: Dies ist eine Zusammenfassung der wichtigsten Punkte. Die genaue Anwendung hängt stark von der Art des Pachtvertrags, dem Stichtag, der Laufzeit und der konkreten Situation des Unternehmens ab. Ob ein Gebäude oder eine bestimmte Hektarzahl Land unter die Ausnahme fällt, hängt von den jeweiligen Umständen ab. Lassen Sie Ihre Situation daher immer rechtlich prüfen, bevor Sie Schlussfolgerungen ziehen.

Wie wird der zu überweisende Betrag berechnet?

Nicht alle Phosphatrechte des Unternehmens fallen unter die mögliche Übertragung, sondern nur der Anteil, der auf das Pachtgrundstück entfällt. Laut Rechtsprechung basiert diese Zurechnung auf einer Verteilung, bei der die Rechte teils den Gebäuden und teils dem dem Pächter am Stichtag (2. Juli 2015) zur Viehhaltung zur Verfügung stehenden Land zugerechnet werden. Der Anteil, der auf das Pachtgrundstück entfällt, wird anschließend proportional ermittelt.

Für die Bewertung gilt der Marktwert zum Zeitpunkt des Vertragsendes. Da der Preis pro Kilogramm Phosphat erheblichen Schwankungen unterliegen kann, empfiehlt es sich, zum Kündigungszeitpunkt ein aktuelles, unabhängiges Wertgutachten erstellen zu lassen. Dies beugt Streitigkeiten über die Höhe der 50%igen Entschädigung vor.

Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?

Für den Pächter gilt Folgendes: Grundsätzlich befinden Sie sich in einer starken Position. Sofern nichts anderes vereinbart ist und die oben genannte Ausnahme nicht vorliegt, bleiben die Phosphatrechte bei Ihnen und Sie können sie frei verkaufen oder übertragen. Es empfiehlt sich jedoch, Ihre Position zu Beginn und am Ende des Pachtvertrags schriftlich festzuhalten, um spätere Streitigkeiten in dieser Angelegenheit zu vermeiden.

Für den Leasinggeber gilt Folgendes: Sie haben nur unter strengen, kumulativen Bedingungen Anspruch auf (einen Teil) des Wertes, und auch dann nur gegen Zahlung von 50 % des Marktwertes. Wenn Sie Rechtssicherheit hinsichtlich Ihrer Rechte oder Ihres Anteils am Wert wünschen, regeln Sie dies ausdrücklich im Leasingvertrag, anstatt sich auf die zusätzliche Regelung aus der Rechtsprechung zu verlassen.

Da Phosphatrechte einen erheblichen Wert darstellen, gehen die Interessen nach Beendigung eines Pachtvertrags oft weit auseinander. Eine unklare oder stillschweigende Vereinbarung ist daher eine Quelle von Konflikten und mitunter langwierigen Verfahren. Können die Parteien keine Einigung erzielen, können sie den Fall der Pachtkammer vorlegen; auch dann ist eine gut dokumentierte Position hilfreich. Lesen Sie mehr über Ihre Möglichkeiten der Rechtsberatung und Streitbeilegung.

Streitigkeiten vermeiden: Phosphatrechte im Pachtvertrag sichern

Die wichtigste Lehre aus diesem Fallrecht ist praktischer Natur: Vermeiden Sie Gerichtsverfahren, sondern treffen Sie im Vorfeld klare Vereinbarungen. Im Mietvertrag können Sie beispielsweise Folgendes festlegen:

• Die Phosphatrechte stehen dem Pächter dauerhaft zu und verbleiben auch nach Ablauf des Pachtvertrags bei ihm;
• Der Leasinggeber hat das Recht, die Rechte am Ende des Leasingverhältnisses zu einem vorher vereinbarten Preis oder nach einer vorher vereinbarten Bewertungsmethode zu erwerben;
• Es ist klar, wie und von wem der Marktwert zum Zeitpunkt der Übertragung ermittelt wird.

Durch eindeutige Klauseln wissen sowohl Mieter als auch Vermieter, woran sie sind, und Sie vermeiden, dass ein Richter im Nachhinein auf der Grundlage von Angemessenheit und Fairness entscheiden muss, was die Parteien hätten vereinbaren sollen. Ein sorgfältig formulierter Vertrag ist daher keine bloße Formalität, sondern ein Weg, teure Gerichtsverfahren zu vermeiden. Mehr über die Bedeutung guter Verträge erfahren Sie in unserem Abschnitt zum Vertragsrecht.

Ein guter Pachtvertrag regelt nicht nur das Land und den Preis, sondern auch die Phosphatrechte und was mit ihnen nach Ablauf des Pachtvertrags geschieht.

Unsere Rechtsexperten erstellen Ihren Pachtvertrag oder prüfen bestehende Verträge auf Risiken. So vermeiden wir unnötige Streitigkeiten und sorgen dafür, dass Sie als Pächter oder Verpächter von Anfang an Klarheit haben, insbesondere hinsichtlich der Rechte an Phosphaten. Möchten Sie einen Vertrag prüfen oder erstellen lassen? Informieren Sie sich über unsere Unterstützung bei Verträgen und Vereinbarungen.

Häufig gestellte Fragen zu Phosphatrechten und Pachtverträgen

Gehören die Phosphatrechte dem Pächter oder dem Verpächter?

Grundsätzlich steht das Eigentum dem Pächter zu. Die Rechte wurden dem Unternehmer eingeräumt, der die Milchkühe hielt. Nur unter strengen, kumulativen Bedingungen kann der Verpächter die Übertragung verlangen, und zwar gegen Zahlung von 50 % des Marktwerts an den Pächter.

Muss der Pächter die Phosphatrechte am Ende des Pachtvertrags übertragen?

Nicht automatisch. Sofern nichts anderes vereinbart ist, ist der Leasingnehmer grundsätzlich nicht verpflichtet, die Rechte zu übertragen. Eine Ausnahme ergibt sich nur, wenn die sich aus der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs ergebenden Voraussetzungen erfüllt sind.

Wie hat der Oberste Gerichtshof in Bezug auf Phosphatrechte und -pachtverträge entschieden?

Am 15. Dezember 2023 bestätigte der Oberste Gerichtshof, dass die Rechte an Phosphaten grundsätzlich beim Pächter verbleiben, der Verpächter sie jedoch unter bestimmten Bedingungen gegen eine Entschädigung in Höhe von 50 % des Marktwerts übertragen darf. Ob diese Bedingungen im Einzelfall Anwendung finden, hängt maßgeblich von Art und Dauer des Pachtvertrags sowie den jeweiligen Umständen ab.

Welcher Stichtag gilt für die Phosphatrechte aus Pachtverträgen?

Die Beurteilung basiert auf dem Stichtag 2. Juli 2015. An diesem Tag muss unter anderem ein entsprechender Pachtvertrag bestanden haben, und das Grundstück sowie die Gebäude müssen dem Pächter zur Viehhaltung zur Verfügung gestanden haben. Dieser Stichtag ist daher maßgeblich für die Frage, ob die Ausnahme überhaupt Anwendung findet.

Wie kann ich einen Konflikt bezüglich Phosphatrechten vermeiden?

Indem Sie im Voraus klare Vereinbarungen in den Mietvertrag aufnehmen, die festlegen, wer die Rechte besitzt, ob und zu welchem ​​Preis diese übertragen werden und wie der Wert ermittelt wird. Lassen Sie den Vertrag von einem Anwalt aufsetzen oder prüfen.

Welchen Wert haben Phosphatrechte?

Phosphatrechte werden pro Kilogramm Phosphat gehandelt und stellen einen erheblichen Wert dar. Der Marktpreis schwankt aufgrund von Angebot und Nachfrage. Daher sollten Sie vor dem Verkauf oder der Übertragung von Rechten eine aktuelle Bewertung erstellen lassen.

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