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Was ist ein Untermietvertrag? Es handelt sich um einen Vertrag, durch den ein Mieter (der Hauptmieter) das Mietobjekt ganz oder teilweise an einen Dritten, den Untermieter, untervermietet. Dadurch entsteht ein Dreiecksverhältnis: Der Hauptmieter vermietet an den Hauptmieter, und dieser vermietet das Objekt anschließend unter. In diesem zweiten Verhältnis agiert der Hauptmieter selbst als Vermieter mit allen damit verbundenen Pflichten. Die entscheidende Frage ist fast immer dieselbe: Darf der Hauptmieter untervermieten, und was geschieht mit dem Untermieter nach Ablauf des Hauptmietvertrags?.
Die kurze Antwort
- Worum geht es? Es handelt sich um einen Mietvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter über (einen Teil) einer vom Hauptmieter selbst gemieteten Fläche.
- Das Dreieck: Hauptvermieter, Hauptmieter und Untermieter, mit zwei separaten Verträgen, die rechtlich voneinander unabhängig sind.
- Genehmigung: Untervermietung ist oft nur mit der Zustimmung des Hauptvermieters zulässig (Art. 7:221 BW).
- Risiko: Untervermietung ohne Genehmigung kann zur Auflösung des Hauptmietvertrags führen.
- Kündigung des Hauptmietvertrags: Bei eigenständigen Wohnräumen genießt der Untermieter unter Umständen Schutz (Art. 7:269 BW); für Geschäftsräume gelten andere Regeln.
Was ist ein Untermietvertrag in der Praxis?
Bei der Untervermietung mietet man die Räumlichkeiten nicht direkt vom Eigentümer, sondern von einem anderen Mieter. Beispiele hierfür sind ein Unternehmer, der ein Bürogebäude mietet und zwei Räume an einen Freiberufler untervermietet, oder ein Ladenbesitzer, der einen Teil seiner Verkaufsfläche einem anderen Unternehmer zur Verfügung stellt. Der Hauptmieter bleibt weiterhin an seinen Mietvertrag mit dem Hauptvermieter gebunden. Zusätzlich übernimmt er gegenüber dem Untermieter eine Art Vermieterrolle.
Wichtig zu verstehen: Die beiden Verträge sind rechtlich voneinander getrennt. Grundsätzlich besteht zwischen dem Untermieter und dem Hauptvermieter keine direkte Verbindung. Bei einem Schaden am Objekt haftet der Untermieter gegenüber dem Hauptmieter, nicht gegenüber dem Vermieter. Umgekehrt haftet der Hauptvermieter gegenüber seinem Mieter und muss sich grundsätzlich nicht in die Angelegenheiten des Untermieters einmischen.
Das Dreieck: drei Parteien, zwei Verträge
Der Kern der Untervermietung liegt in dieser Dreiecksbeziehung. Die Rollen müssen klar definiert werden:
- Hauptvermieter: der Eigentümer oder Investor, der die Immobilie an den Hauptmieter vermietet.
- Hauptmieter: Miete vom Eigentümer und Untermieter. Doppelte Rolle, doppelte Verpflichtungen.
- Untermieter: mietet vom Hauptmieter und hat in der Regel keine direkte Beziehung zum Eigentümer.
Diese Trennung hat Konsequenzen. Der Hauptmieter muss sicherstellen, dass seine Zusagen an den Untermieter mit seinen eigenen Vereinbarungen mit dem Eigentümer übereinstimmen. Verspricht er beispielsweise eine längere Mietdauer, als sein eigener Vertrag vorsieht, gerät er nach Ablauf des Hauptmietvertrags in eine schwierige Lage.
Genehmigung des Hauptvermieters
Ob eine Untervermietung zulässig ist, hängt vom Gesetz und dem Hauptmietvertrag ab. Gemäß Artikel 7:221 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches darf ein Mieter einer anderen Person die Nutzung des Mietobjekts ganz oder teilweise gestatten, es sei denn, er hätte davon ausgehen müssen, dass der Vermieter berechtigte Einwände dagegen hat. In der Praxis enthält nahezu jeder Gewerbemietvertrag eine Klausel, die die Untervermietung ohne schriftliche Genehmigung verbietet. Diese Klausel hat Vorrang vor der allgemeinen Regelung.
Untervermietung ohne die erforderliche Genehmigung ist riskant. Sie kann einen Verstoß gegen den Hauptmietvertrag darstellen und dem Hauptvermieter die Möglichkeit geben, die Auflösung des Hauptmietvertrags zu verlangen. Mit dem Erlöschen des Hauptmietvertrags verliert der Untermieter in der Regel seine Rechtsgrundlage. Daher sollten Sie immer im Voraus eine Genehmigung einholen und diese schriftlich festhalten.
Was geschieht nach Ablauf des Hauptmietvertrags?
Dies ist der heikelste Punkt. Da der Untermietvertrag vom Hauptmietvertrag abhängt, gerät die Position des Untermieters unter Druck, sobald der Hauptmietvertrag ausläuft. Das Gesetz unterscheidet zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Bei Wohnungen für betreutes Wohnen bietet Artikel 7:269 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches Schutz: Endet der Hauptmietvertrag, wird der Untermietvertrag automatisch vom Hauptvermieter fortgeführt, der dann an die Stelle des Hauptmieters tritt. Der Untermieter wird somit zum regulären Mieter des Eigentümers. Der Hauptvermieter kann jedoch innerhalb von sechs Monaten aus bestimmten Gründen die Kündigung des Untermietvertrags beim Gericht beantragen. Dieser Schutz gilt nicht für Wohnungen, die nicht als betreutes Wohnen gelten, wie beispielsweise ein Zimmer.
Bei Gewerbeimmobilien ist die Situation anders. Für Räumlichkeiten kleiner und mittlerer Unternehmen (Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches, z. B. Geschäfte und Gastronomiebetriebe) kann der Untermieter unter bestimmten Voraussetzungen gemäß Artikel 7:306 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches die Weitervermietung durch den Hauptvermieter beantragen. Für andere Gewerbeimmobilien (Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches, z. B. Büros und Lagerhallen) besteht dieser Schutz nicht, und das Untermietverhältnis endet in der Regel mit dem Hauptmietvertrag. Daher sollte im Untermietvertrag klar geregelt sein, was nach Beendigung des Hauptmietvertrags geschieht, damit der Untermieter über seine Rechte und Pflichten im Klaren ist.
Ein praktisches Beispiel
Eine Grafikdesignagentur mietet ein 200 Quadratmeter großes Büro und nutzt die Hälfte davon. Die andere Hälfte möchte die Agentur an einen befreundeten Freelancer untervermieten. Der Hauptmietvertrag verbietet die Untervermietung ohne Genehmigung. Die Agentur holt daher die schriftliche Zustimmung des Vermieters ein, schließt den Untermietvertrag für die gleiche Laufzeit wie den Hauptmietvertrag ab und vereinbart, dass der Untermietvertrag mit dem Auslaufen des Hauptmietvertrags endet. So ist der Freelancer rechtlich abgesichert, und die Agentur läuft kein Risiko ein, dass ihr eigener Vertrag gekündigt wird.
Ehrliche Empfehlung
Sie benötigen nicht immer einen Anwalt. Wenn Sie ein einzelnes Zimmer für kurze Zeit und mit schriftlicher Genehmigung des Eigentümers an einen Bekannten untervermieten, genügt oft ein einfacher Untermietvertrag, der die Vertragspartner, die Fläche, den Preis und die Mietdauer festhält. Lassen Sie sich jedoch immer die schriftliche Zustimmung des Hauptvermieters geben. Beauftragen Sie einen Anwalt nur dann, wenn es um längere Mietzeiten, Gewerberäume oder wichtige Interessen geht oder wenn die Situation am Ende des Hauptmietvertrags von entscheidender Bedeutung ist. Genau dann können Hauptmietvertrag und Untermietvertrag leicht in Widerspruch zueinander geraten, und im Streitfall ist dies teurer als ein im Voraus gut formulierter Vertrag.
Lesen Sie mehr zu diesem Thema: Erstellung und Erstellung eines Untermietvertrags. Sie können dies sofort über Sublease Agreement.
Häufig gestellte Fragen
Eine Vereinbarung, durch die ein Mieter (Hauptmieter) das Mietobjekt ganz oder teilweise an einen Untermieter untervermietet. In diesem Verhältnis wird der Hauptmieter selbst zum Vermieter. Es entsteht ein Dreieck aus Hauptvermieter, Hauptmieter und Untermieter mit zwei separaten Verträgen.
Nicht automatisch. Gemäß Artikel 7:221 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches ist die Untervermietung zulässig, sofern der Vermieter keine berechtigten Einwände hat. In der Praxis verbieten die meisten Gewerbemietverträge die Untervermietung ohne schriftliche Genehmigung. Diese Vertragsklausel hat Vorrang. Daher sollten Sie immer im Voraus um Erlaubnis bitten.
Bei eigenständigen Wohnräumen wird der Untermietvertrag in der Regel kraft Gesetzes vom Hauptvermieter fortgeführt (Art. 7:269 BW). Bei Gewerberäumen hängt dies von der Art ab: Einzelhandelsgeschäfte genießen einen gewissen Schutz (Art. 7:306 BW), andere Gewerberäume hingegen nicht. In diesem Fall endet der Untermietvertrag mit dem Hauptmietvertrag.
Grundsätzlich nein. Der Untermieter mietet vom Hauptmieter und macht diesen für Mängel oder Probleme haftbar. Der Hauptmieter haftet gegenüber seinem eigenen Mieter. Eine direkte Verbindung zum Eigentümer kann nur bei den gesetzlichen Ausnahmen bezüglich der Beendigung des Hauptmietvertrags entstehen.
Untervermietung entgegen dem Hauptmietvertrag stellt einen Vertragsbruch dar. Der Hauptvermieter kann daher die Auflösung des Hauptmietvertrags verlangen. Mit dem Erlöschen des Hauptmietvertrags verliert der Untermieter in der Regel seine Rechtsgrundlage. Daher ist stets im Voraus eine schriftliche Genehmigung einzuholen.
Nein. Bei einer Mitmiete haben beide Mieter denselben Mietvertrag mit dem Vermieter. Bei einer Untervermietung besteht ein separater zweiter Vertrag zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter, während der Hauptmietvertrag mit dem Vermieter davon unberührt bleibt.
Sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeflächen. Im KMU-Sektor ist die Untervermietung von Teilen eines Büros, Ladens oder Lagers an andere Unternehmer üblich. Achten Sie genau auf die Art der Fläche, da der Rechtsschutz des Untermieters je nach Kategorie variiert.
