MKB Juristen entwirft individuelle Rechtsdokumente
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Die Regel „Verkauf bricht Mietvertrag nicht“ schützt den Mieter: Verkauft der Vermieter die Immobilie, wird der Käufer automatisch neuer Vermieter und ist an den bestehenden Mietvertrag gebunden. Diese Regel ist jedoch nicht absolut: Sie gilt nur für Vereinbarungen, die sich direkt auf die Nutzung der Immobilie und die Mietzahlung beziehen. Klauseln wie Vorkaufsrecht, Gewerbeschutz oder Aufrechnungsrecht werden häufig nicht übertragen.
Der Grundsatz „Verkauf bricht Mietvertrag nicht“ ist seit 1838 gesetzlich verankert, um Mieter zu schützen. Verkauft der Vermieter das Mietobjekt, wird der neue Eigentümer automatisch zum Vermieter und ist an den alten Mietvertrag. Diese Regel ist streng – selbst im Mietvertrag selbst kann nicht davon abgewichen werden –, aber nicht absolut.
Der Anwendungsbereich der Regel
Der neue Eigentümer muss die alten Verträge beachten, jedoch nur insoweit, als sie sich unmittelbar auf die Nutzung des Objekts und den zu zahlenden Preis beziehen – beispielsweise auf Instandhaltung, bauliche Veränderungen oder die Übergabe nach Ablauf des Mietvertrags. Verträge ohne einen solchen unmittelbaren Bezug gehen nicht über. Häufig entstehen Streitigkeiten darüber, welche Verträge übergehen und welche nicht.
Beispiel: das Vorkaufsrecht
Eine solche Diskussion entbrannte in einem Urteil des Oberlandesgerichts Arnheim-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2021:209): Kann ein Vorkaufsrecht auch gegenüber dem neuen Eigentümer geltend gemacht werden? (Ein Vorkaufsrecht räumt dem Mieter das erste Kaufrecht ein, falls der Vermieter verkaufen möchte.) Das Gericht prüfte, ob die Miete neben einer Nutzungsgebühr auch eine Gebühr für den Erwerb des Eigentums umfasste – wie es bei Mietverträgen üblich ist. In diesem Fall ist das Vorkaufsrecht an die Miete gebunden und geht mit ihr über. Da dies hier nicht der Fall war, musste der neue Eigentümer das Vorkaufsrecht aus dem ursprünglichen Mietvertrag nicht berücksichtigen.
Andere Klauseln lassen sich ebenfalls nicht immer übertragen
Ein weiteres Beispiel ist die Wettbewerbsklausel, die dem Mieter den Wettbewerb mit benachbarten Ladenbesitzern untersagt. Es wurde bereits entschieden, dass der Mieter nach dem Verkauf nicht mehr an diese Klausel gebunden ist, es sei denn, er vereinbart dies erneut mit dem neuen Vermieter. Auch eine Aufrechnungsklausel (die die Verrechnung bestimmter Forderungen mit der Miete ermöglicht) geht durch den Verkauf häufig verloren.
Häufig gestellte Fragen
Was bedeutet „Kauf bricht nicht den Leasingvertrag“?
Dass ein bestehender Mietvertrag auch beim Verkauf der Immobilie in Kraft bleibt: Der Käufer wird automatisch zum neuen Vermieter und ist an den Mietvertrag gebunden.
Werden alle Vereinbarungen aus dem Mietvertrag übertragen?
Nein. Nur Vereinbarungen, die sich direkt auf die Nutzung des Objekts und die Miete beziehen. Klauseln wie Vorkaufsrecht, Handelsschutz oder Aufrechnungsrecht sind in der Regel nicht übertragbar.
Ich kaufe eine Mietimmobilie – worauf sollte ich achten?
Lassen Sie den Mietvertrag gründlich prüfen, um festzustellen, welche Bedingungen Sie übernehmen und welche nicht, und was gegebenenfalls erneut schriftlich festgehalten werden muss.
Mietvertrag prüfen lassen
Werden Sie Eigentümer einer Mietimmobilie oder bekommen Sie als Mieter einen neuen Eigentümer? Die Rechtsexperten von MKB Juristen prüfen, welche Klauseln übergehen. Informieren Sie sich über unsere Expertise im Immobilienrecht oder vereinbaren Sie ein Erstgespräch .
