MKB Juristen entwirft individuelle Rechtsdokumente
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Die Erstellung eines Mietvertrags für Einzelhandelsflächen erfordert die Festlegung der Kernvereinbarungen gemäß den zwingenden Vorschriften für Geschäftsräume nach Artikel 290, üblicherweise basierend auf dem ROZ-Modell für Einzelhandelsflächen. Da Geschäfte und das Gastgewerbe unter Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches fallen, sind nicht alle Vereinbarungen zulässig: Die gesetzlichen Fristen, Kündigungsgründe und das Recht auf Mietanpassung sind zwingend. Abweichungen von diesen Regelungen sind nur mit Genehmigung des Amtsrichters möglich. Dies muss im Vertrag berücksichtigt werden.
Die kurze Antwort
- Grundlage: das ROZ-Einzelhandelsflächenmodell mit den dazugehörigen allgemeinen Bestimmungen.
- Zu bestimmen sind: Art des Mietobjekts, Verwendungszweck, Miete, Indexierung, Nebenkosten, Laufzeit und Sicherheit.
- Regelung: 290 Geschäftsräume, mit obligatorischem Schutz für den Mieter.
- Strafdauer: grundsätzlich 5+5 Jahre; Abweichungen nur mit Genehmigung des Richters des Unterbezirksgerichts.
- Bitte beachten Sie: Zoneneinteilung, Ersatz, Mietüberprüfung und Lieferung.
Erstellung eines Mietvertrags für Einzelhandelsflächen: die Grundlagen
Die meisten Einzelhandelsmietverträge basieren auf dem ROZ-Modell des niederländischen Immobilienrats (Raad voor Onroerende Zaken). Dieses Modell besteht aus einem kurzen Hauptvertrag mit den Kernbedingungen und einem ausführlicheren Dokument mit allgemeinen Bestimmungen. Es orientiert sich an der Regelung für Gewerbeimmobilien der Klasse 290, ist aber vermieterfreundlich formuliert. Mietern wird daher empfohlen, die allgemeinen Bestimmungen genau zu lesen.
Es ist wichtig zu verstehen, dass Sie nicht frei über alles entscheiden können. Der Schutz nach Artikel 7:290 und den nachfolgenden Artikeln ist zwingend oder teilweise zwingend. Wenn Sie beispielsweise ohne Genehmigung des Amtsrichters eine kürzere Laufzeit als die gesetzlichen fünf Jahre vereinbaren, kann der Mieter sich dennoch auf die gesetzliche Laufzeit berufen. Der Vertrag muss innerhalb dieser Grenzen bleiben.
Was genau gehört hinein?
- Vertragsparteien und das Mietobjekt: Name, Handelsregisternummer und eine genaue Beschreibung mit Angabe der Fläche.
- Vorgeschriebene Nutzung: die zulässige Nutzung, beispielsweise Einzelhandel mit Bekleidung oder Gastgewerbe, wobei abweichende Nutzungen verboten sind.
- Mietpreis und Mehrwertsteuer: der Betrag, die Zahlungsbedingungen und etwaige Mehrwertsteueroptionen.
- Indexierung: jährliche Anpassung auf Basis des CBS-Preisindex.
- Servicegebühren: Vorauszahlung und Abrechnung, insbesondere relevant in einem Einkaufszentrum mit gemeinsam genutzten Einrichtungen.
- Dauer und Verlängerung: gemäß der gesetzlichen 5+5-Regelung.
- Sicherheit: Kaution oder Bankgarantie.
- Wartung und Lieferung: Aufschlüsselung der Artikel und deren Zustand zu Beginn und am Ende.
Besondere Aspekte, die bei der Gestaltung von Verkaufsflächen zu beachten sind
Bei 290 Gewerbeflächen ergeben sich einige Probleme, die bei einem Büro nicht auftreten. Die Zoneneinteilung ist eines davon. Sie legt fest, welche Nutzungen im Gebäude zulässig sind und schränkt oft konkurrierende Nutzungen ein. Eine zu enge Zoneneinteilung kann später hinderlich sein, wenn Sie Ihr Produktangebot erweitern oder Ihr Unternehmen verkaufen möchten.
Auch der Mieterwechsel verdient Beachtung. Sollten Sie Ihr Unternehmen später verkaufen, können Sie gemäß Artikel 7:307 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches beim zuständigen Amtsgericht beantragen, den Käufer als Mieter an Ihre Stelle zu setzen. Eine vertragliche Klausel, die dieses Recht ausschließt, ist unwirksam. Darüber hinaus empfiehlt es sich, frühzeitig über eine Mietanpassung gemäß Artikel 7:303 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches und über ein aussagekräftiges Übergabeprotokoll nachzudenken, um Streitigkeiten bei der Übergabe vorzubeugen.
Ein Unternehmer übernahm ein bestehendes Lokal und schloss mit dem Vermieter einen neuen Mietvertrag ab, anstatt den gesetzlichen Mieterwechsel zu nutzen. Dadurch begann die gesetzliche Mietdauer von Neuem, und die bisherige Mietgeschichte verlor bei einer späteren Mietanpassung ihre Gültigkeit. Die vorherige Prüfung des rechtlichen Weges hätte dies verhindern können.
Servicekosten und Sicherheit
In Einkaufszentren oder Mehrfamilienhäusern sind die Nebenkosten oft beträchtlich – denken Sie an Reinigung, Sicherheit, Werbung und die Verwaltung der Gemeinschaftsflächen. Legen Sie genau fest, welche Leistungen unter diese Nebenkosten fallen, wie sie aufgeteilt werden und dass die Abrechnung auf den jährlichen, tatsächlichen Kosten basiert. Eine unklare Nebenkostenklausel kann leicht zu unerwarteten Zusatzkosten führen.
Als Sicherheit verlangt der Vermieter üblicherweise eine Kaution oder eine Bankbürgschaft in Höhe von drei Monatsmieten inklusive Nebenkosten und Mehrwertsteuer. Die Bedingungen für die Freigabe dieser Sicherheit sollten genau festgelegt werden. Für den Mieter ist eine Bankbürgschaft oft vorteilhafter, da die Gelder nicht im Unternehmen gebunden sind.
Ehrliche Empfehlung
Wenn Sie eine Standard-Gewerbefläche zum marktüblichen Preis nach dem Standardmodell für öffentliche Bauvorhaben (ROZ) mit gesetzlichen Bestimmungen und eindeutiger Zoneneinteilung vermieten oder verpachten, können Sie den Vertrag problemlos selbst aufsetzen. Füllen Sie die Vorlage ordentlich aus, erstellen Sie einen Zustandsbericht mit Fotos und lassen Sie ihn von beiden Parteien unterzeichnen. Das Gesetz bietet bereits einen umfassenden Schutz für die 290-Flächen-Regelung, sodass Sie gut abgesichert sind.
Bei abweichenden Vertragsbedingungen, Schlüsselgeldvereinbarungen, einschränkenden Zoneneinteilungen, erheblichen Investitionen in die Ausstattung oder Fragen zur Übernahme und zum Austausch sollten Sie unbedingt einen Anwalt konsultieren. Gerade weil der Schutz obligatorisch ist, können abweichende Klauseln ungültig sein oder sich unbeabsichtigt nachteilig auf Sie auswirken. Eine kurze Prüfung beugt Problemen bei Verlängerung, Änderung oder Verkauf vor.
Sie möchten mehr erfahren? Sehen Sie sich den Mietvertrag für Einzelhandelsflächen, nehmen Sie sich zunächst Zeit, um zu lesen, was ein Mietvertrag für Einzelhandelsflächen ist, oder finden Sie heraus, was die Erstellung eines solchen Vertrags.
Häufig gestellte Fragen
Üblicherweise basiert der Vertrag auf dem ROZ-Modell für Einzelhandelsflächen. Sie legen das Mietobjekt, die geplante Nutzung, die Miete, die Indexierung, die Nebenkosten, die Mietdauer und die Kaution fest. Der Vertrag muss den zwingenden Bestimmungen des Paragraphen 290 für Gewerbeimmobilien entsprechen; daher sind die gesetzlichen Fristen zu beachten.
Eine kürzere Laufzeit als die gesetzlich vorgeschriebenen fünf Jahre ist nur mit Zustimmung des zuständigen Richters gültig. Vereinbaren Sie ohne diese Zustimmung eine etwas kürzere Laufzeit, kann der Mieter dennoch die gesetzliche Laufzeit geltend machen. Gehen Sie daher sorgfältig vor.
Die Zoneneinteilung legt fest, was Sie auf dem Grundstück tun dürfen. Eine zu enge Definition kann Sie behindern, wenn Sie Ihr Produktangebot erweitern oder Ihr Unternehmen verkaufen möchten. Definieren Sie die Zoneneinteilung daher nicht unnötig eng.
Nein. Das Substitutionsrecht gemäß Artikel 7:307 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches schützt den Mieter im Falle des Verkaufs seines Unternehmens. Eine vertragliche Klausel, die dieses Recht ausschließen soll, ist unwirksam. Berücksichtigen Sie dies bei der Vertragsgestaltung.
Geben Sie genau an, welche Posten unter die Servicegebühren fallen, wie diese aufgeteilt werden und dass die Jahresabrechnung auf den tatsächlichen Kosten basiert. In einem Einkaufszentrum sind diese Kosten oft beträchtlich, daher beugt Transparenz unerwarteten Zusatzkosten vor.
Üblicherweise beträgt die Kaution drei Monatsmieten inklusive Nebenkosten und Mehrwertsteuer oder wird eine Bankbürgschaft verlangt. Die Bedingungen für die Auszahlung der Kaution sollten genau festgelegt werden. Eine Bankbürgschaft ist für den Mieter oft vorteilhafter als ein fester Geldbetrag.
Ein Zustandsbericht dokumentiert mit Beschreibung und Fotos den Zustand der Mietimmobilie zu Beginn des Mietverhältnisses. Ohne diese Dokumentation kommt es am Ende häufig zu Streitigkeiten über Reparaturkosten. Es ist ein einfaches Dokument, das später viele Konflikte vermeidet.
