Satın alma ve inşaat sözleşmesi

Satın alma ve inşaat sözleşmesi

Yeni inşa edilmiş bir ev satın alındığında, taraflar arasında bir satın alma ve inşaat sözleşmesi imzalanır. Bu sözleşme, alıcı ve yüklenici (genellikle bir proje geliştiricisi) arasındaki düzenlemeleri belirler. Satın alma ve inşaat sözleşmesi, arsa satın alımı (satın alma sözleşmesi) ve evin inşası (inşaat sözleşmesi) ile ilgili tüm hak ve yükümlülükleri içerir. Satın alma ve inşaat sözleşmesi için genellikle standart bir şablon kullanılır. Bununla birlikte, sözleşmedeki herhangi bir sapma noktasının yasal olarak incelenmesi önemlidir. Bu, inşaat süresi, ek veya azaltılmış işler, erteleyici koşullar, fesih koşulları (finansman koşulu), garanti ve teminat planları, sapma hükümleri ve sözleşmenin bir parçası haline gelen diğer bilgiler (broşürler, mimari çizimler, maketler vb.) ile ilgili anlaşmaları içerir.

Yeni bir konut inşaatı sırasında bir anlaşmazlık ortaya çıktığı (veya ortaya çıkma tehdidi oluşturduğu) anda, derhal hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir. Bu, hukuki seçeneklerin anında değerlendirilmesine olanak tanır. Bir yüklenici veya proje geliştiricisi bir sorumluluk iddiası veya şikayetiyle karşı karşıya kalırsa, hukuk uzmanlarımız olasılıkları değerlendirmede hemen yardımcı olabilir.

Satın alma ve inşaat sözleşmesiyle ilgili sorularınız mı var? Bizimle iletişime geçin.

Tek işlemde iki anlaşma: satın alma ve inşaatın hukuki analizi

Hukuki açıdan bakıldığında, satın alma ve inşaat sözleşmesi tek bir sözleşme değil, birbirine bağlı iki sözleşmenin birleşimidir. Satın alma kısmı, arsa veya daire hakkının devrini ilgilendirir ve satın alma kurallarına (Hollanda Medeni Kanunu'nun 7.1. maddesi) tabidir. İnşaat kısmı ise konutun yapımını ilgilendirir ve iş sözleşmelerine ilişkin kurallara (Hollanda Medeni Kanunu'nun 7.12. maddesi) tabidir. Her iki kısım da birbirine bağlı olduğundan, bir kısımdaki bir hakkın kullanılması genellikle diğerini de etkiler. Bu bağlantıyı dikkatlice değerlendiriyoruz, böylece istemeden bir hakkınızdan vazgeçmezsiniz.

Tüketiciyi koruma: konut inşaatı ile ilgili zorunlu yasa

Eğer konut bir tüketici adına inşa ediliyorsa, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:765 ila 7:769. maddelerindeki özel koruma hükümleri geçerlidir. Bu hükümler bağlayıcı kanunlardır: Tüketicinin zararına olacak şekilde bunlardan sapılamaz. Örneğin, Medeni Kanun'un 7:766. maddesi uyarınca, imzalı sözleşmenin tesliminden sonra üç günlük bir cayma süresi geçerlidir; bu süre içinde tüketici, herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeyi feshedebilir (standart sözleşmelerde bu süre genellikle bir haftaya uzatılır). Ayrıca, Medeni Kanun'un 7:2. maddesindeki cayma süresi arsa alımında da geçerlidir. Gayrimenkul geliştiricisi veya yatırımcı gibi ticari müşteriler için bu koruma kuralları geçerli değildir ve sözleşme özgürlüğü daha fazladır; bu da müzakereler sırasında ekstra özen gösterilmesini gerektirir.

Taksitli ödemeler: İnşaat miktarıyla orantılı olarak ödeme yapın

Yeni inşa edilen bir ev için, sözleşme bedelini inşaatın ilerlemesine bağlı taksitler halinde ödersiniz. Kanun bu konuda tüketiciyi korur: Tüketici müşteri, en azından yaklaşık olarak inşaatın durumuna karşılık gelmeyen bir ödeme yapmakla yükümlü tutulamaz. Farklı veya standart bir ödeme planı söz konusu olduğunda, henüz yapılmamış bir işin önceden ödenmesini beklememeniz önemlidir. İmza atmadan önce taksit planını ve ilgili garantileri inceliyoruz.

Teslimat, teslimat noktaları ve bakım süresi

Teslimat, evin teslim edilmiş sayıldığı ve riskin müşteriye geçtiği andır (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:758). Muayene sırasında, yüklenicinin onarması gereken kusurları, yani teslimat noktalarını kaydedersiniz. Prensip olarak, yüklenici, teslimat anında makul olarak tespit etmeniz gereken kusurlardan artık sorumlu değildir. Daha sonra, genellikle bir bakım süresi uygulanır (standart sözleşmelerde tipik olarak üç ay) ve bu süre içinde kusurları bildirmeye devam edebilirsiniz. 1 Ocak 2024'te yürürlüğe giren İnşaatta Kalite Güvencesi Yasası (Wkb) ile Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:758'e dördüncü bir paragraf eklenmiştir: Yüklenici, teslimat anında tespit edilmemiş kusurlardan, kendisine atfedilemeyenler hariç olmak üzere, teslimattan sonra bile sorumludur. Tüketici söz konusu olduğunda, bu durum onların aleyhine olacak şekilde değiştirilemez. Kusurlu inşaatla ilgili sorumluluklar.

%5 kuralı: son taksitin ödemesinin askıya alınması

Müşterinin kullanabileceği en güçlü araçlardan biri, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:768. maddesi uyarınca %5 kuralıdır. Sözleşme bedelinin en fazla %5'ini son taksitten/taksitlerden kesebilir ve bu tutarı yükleniciye ödemek yerine noterde depozito olarak tutabilirsiniz. Gerçek kusurların varlığını kanıtlamanıza gerek yoktur: depozito, yükleniciyi onarımları yapmaya zorlamak için bir kaldıraç görevi görür. Hollanda Medeni Kanunu'nun 6:262. maddesi uyarınca genel askıya alma hakkını zamanında kullanmadığınız sürece, depozito üç ay sonra geçerliliğini kaybeder; bu durumda, depozitonun hangi tutarda tutulması gerektiğini notere bildirmeniz gerekir. Bu hakkı çok geniş veya çok dar bir şekilde kullanmak maliyetli olabilir; hem alıcıları hem de yüklenicileri bu hassas etkileşimde yönlendiriyoruz.

Garanti ve teminat programları: Woningborg ve SWK

Çoğu satın alma ve inşaat sözleşmesi, Woningborg veya Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) tarafından sunulan bir garanti ve teminat şemasını içeren standart bir sözleşme esas alınarak yapılır. Bu şema, diğer hususların yanı sıra, yüklenicinin iflası durumunda tamamlama garantisi ve kararlaştırılan bir süre için kusurların onarım garantisi sunmaktadır. Yalnızca geçerli bir garanti belgesi içeren bir sözleşme imzalayın. Şemanın gerçekten uygulanabilir olup olmadığını, sözleşmedeki farklı hükümlerin garantiyi zayıflatıp zayıflatmadığını ve broşürlerin, teknik şartnamelerin ve çizimlerin sözleşmenin bir parçası haline doğru bir şekilde gelip gelmediğini doğrularız.

Uyuşmazlıklar: Tahkim Kurulu ve yetkili mahkeme

Woningborg ve SWK'nın örnek sözleşmeleri genellikle tahkim hükmünü içerir: anlaşmazlıklar, olağan mahkemeler yerine İnşaat Anlaşmazlıkları Tahkim Kurulu tarafından çözülür. Sözleşmenize hangi prosedürün uygulanacağını bilmek önemlidir, çünkü tahkim maddesi haklarınızı nerede ve nasıl ileri sürmeniz gerektiğini belirler ve zaman sınırları dolabilir. Avukatlarımız hem Tahkim Kurulu hem de hukuk mahkemeleri önünde dava açarken, şirket içi hukuk danışmanımız yazışmalar, temerrüt bildirimleri ve uzlaşma görüşmeleri konusunda size rehberlik eder. Ayrıca ek ve azaltılmış işler ve alıkoyma hakkı.

Uluslararası şirketlerden köşe başındaki fırıncıya

İster yüzlerce konut inşa eden uluslararası bir gayrimenkul geliştiricisi, ister bir gayrimenkul yatırımcısı, ister bir müteahhit, isterse de ilk yeni inşa evini satın alan özel bir kişi olun: MKB Juristen'de avukatlar ve şirket içi danışmanlar davanız üzerinde bir ekip olarak birlikte çalışır. Satın alma ve inşaat sözleşmenizi imzalamadan önce inceliyoruz, farklı hükümler konusunda size tavsiyelerde bulunuyoruz, tamamlanma, ek veya azaltılmış işler veya kusurlarla ilgili anlaşmazlıklarda size yardımcı oluyoruz ve gerektiğinde dava açıyoruz. Bu sayfa İnşaat Hukuku. Satın alma ve inşaat sözleşmenizle ilgili sorularınız mı var? Lütfen bizimle iletişime geçin.