Planlama felaketi

Planlama felaketi

Bazı durumlarda, planlama kararı zarara yol açabilir. Örnek olarak, gayrimenkulün değerinde azalma veya gelir kaybı gibi zararlar verilebilir. Planlama değişikliği içeren her durumda tazminat hakkı doğmaz. Uğranılan zarar orantısız derecede ağır olmalıdır. Ayrıca, zarar gören tarafın zararı öngörememiş olması gerekir.

Belediyeye tazminat talebi sunulmalıdır. Belediye tazminatı (tamamen) ödemezse, gerekirse mahkemede yasal işlem başlatılabilir. Avukatlarımız ve hukuk uzmanlarımız tazminat talebinde bulunma ve yasal işlem başlatma konusunda deneyimlidir.

Planlama sorunlarıyla ilgili sorularınız mı var? Bizimle iletişime geçin.

Planlama kaynaklı hasarlar için ne zaman tazminat almaya hak kazanırsınız?

Her planlama değişikliği tazminatla sonuçlanmaz. Planlama kaynaklı hasar için tazminat almaya hak kazanmak için bir dizi koşulun yerine getirilmesi gerekir. Kanunla belirlenmiş bir hasar nedeni olmalı, hasar normal toplumsal riski aşmalı ve diğerlerine kıyasla orantısız bir şekilde etkilenmelisiniz. Ayrıca, hasarın mülkü satın aldığınız veya inşa ettiğiniz sırada öngörülebilir olmaması gerekir; bu durumda risk kabulü geçerlidir.

Zarar genel olarak iki biçimde sınıflandırılabilir: gayrimenkul değer kaybı ve gelir kaybı , örneğin bir dükkan veya konaklama işletmesinin değişen trafik durumu nedeniyle müşteri kaybetmesi. İster uluslararası bir gayrimenkul fonunu, isterse de caddenin karşısındaki yeni bir inşaat projesi nedeniyle cirosu düşen köşe fırıncısını temsil ediyor olun: değerlendirme çerçevesi aynıdır; sonuç, olgulara ve ispat yüküne bağlıdır.

Doğrudan ve dolaylı dezavantaj (planlama sorunları)

Planlama kaynaklı zararlar hukukunda, doğrudan ve dolaylı dezavantaj arasında bir ayrım yapılır. Doğrudan planlama kaynaklı zarar , örneğin kendi arsanız veya mülkünüz etkilenir; çünkü kendi arazinizin inşaat veya kullanım olanakları kısıtlanır. Dolaylı planlama kaynaklı zarar durumunda ise, zararın nedeni komşu bir arsadadır: Örneğin, yakın çevrenizde bir apartman kompleksi veya iş merkezi inşaatı, manzara, mahremiyet, güneş ışığı kaybı veya artan rahatsızlık nedeniyle evinizin veya iş yerinizin değerinin düşmesine neden olabilir. Bu ayrım önemlidir çünkü zararın hesaplanması ve normal toplumsal risk düzeyi buna bağlıdır.

Çevre ve Planlama Yasası kapsamında planlama kaynaklı olumsuzluklar: dezavantajın telafisi

Çevre ve Planlama Yasası'nın 1 Ocak 2024'te yürürlüğe girmesinden bu yana, Mekânsal Planlama Yasası'nın (WRO) 6.1. maddesindeki klasik planlama kaynaklı olumsuz etki kavramı, dezavantaj tazminatı. Bu düzenleme, Çevre ve Planlama Yasası'nın 15.1. maddesinde, Genel İdari Hukuk Yasası'nın 4.5. Başlığı (Madde 4:126 ve sonrası) ile birlikte yer almaktadır. Esasen, temel ilke değişmeden kalmıştır: Yasal devlet eyleminin size orantısız bir şekilde verdiği zararlar için tazminat talep edebilirsiniz.

Önemli bir fark, zararın oluştuğu andır. Mekânsal Planlama Kanunu (WRO) uyarınca, zarar genellikle mekânsal planlama kararı geri alınamaz hale gelir gelmez ortaya çıkıyordu. Çevre ve Planlama Kanunu (Omgevingswet) uyarınca ise, zarar ancak bir faaliyetin fiilen gerçekleştirildiği veya izin verildiği anda, örneğin çevre izni verildiğinde veya fiili çalışma başladığında belirlenir. Bu durum, imar planlarını (şimdi çevre planları) ve çevre izinlerini . Durumunuzun hala WRO kapsamında mı yoksa Çevre ve Planlama Kanunu kapsamında mı olduğu, geçiş yasasına bağlıdır; bu da şansınızı ve başvurunuzun doğru zamanlamasını belirler.

Normal toplumsal risk ve sabit oran

Zararın bir kısmı her zaman kişinin kendi masrafıyla karşılanır: normal toplumsal risk . Temel mantık, dinamik bir ortamda yaşayan veya iş yapan herkesin belirli bir planlama değişikliğini kabul etmesi gerektiğidir. Eski Mekansal Planlama Yasası (WRO) uyarınca, değer düşüşünden kaynaklanan dolaylı planlama zararı için, zarara neden olan gelişmeden önceki gayrimenkul değerinin %2'si oranında yasal bir asgari sabit oran uygulanıyordu

Çevre ve Planlama Yasası uyarınca, amortisman şeklinde dolaylı zararlar için uygulanan bu sabit oran, %4'lük. Bu sabit oran, öngörülebilirliği artırmak amacıyla getirilmiştir. Bu sabit oranın üzerinde, idare makamı duruma bağlı olarak daha yüksek bir toplumsal risk düşümü uygulayabilir. Tam da bu noktada çok şey kazanılabilir veya kaybedilebilir: indirim gerekçesi genellikle tartışmaya açıktır ve eleştirel bir şekilde incelenmesi tavsiye edilir.

Risk kabulü: aktif ve pasif

Hükümet, risk kabulü gerekçesiyle bir başvuruyu reddedebilir. Aktif risk kabulü durumunda , olumsuz gelişmenin zaten öngörülebilir olduğu bir zamanda, örneğin bir karar taslağı veya politika niyeti kamuoyuna açıklanmışken gayrimenkulü satın almışsınızdır. Pasif risk kabulü durumunda ise, mevcut, elverişli bir bina veya kullanım fırsatını, ortadan kalkacağını bilerek kullanmamakla suçlanırsınız. Çevre ve Planlama Kanunu (Çevre ve Planlama Kanunu'nun 15.5 ve 15.6. maddeleri dahil) uyarınca, bu duruma özel koşullar ve süre sınırları uygulanmaktadır. Zamanında ve iyi belgelenmiş bir yanıt, hakkınızı kaybetmenizi önleyebilir.

Planlama tazminatı prosedürü: başvurudan idari mahkemeye kadar

Tazminat başvurusunu yetkili makama, genellikle belediyeye yaparsınız. İdari kurum, nedensellik ilişkisi ve hasar miktarı konusunda tavsiye almak üzere genellikle bağımsız bir uzman veya hasar değerlendirme komitesi görevlendirir. İdari kurum, bu tavsiyelere dayanarak bir karar verir. Birçok belediye, başvurunun işlenmesi için ücret veya belirli bir miktar talep eder; prensip olarak, bu miktar onaylandığında iade edilir.

Karara katılmıyorsanız, itirazda ; ardından temyiz başvurusu ve daha sonra Devlet Konseyi İdari Yargı Bölümüne temyiz başvurusunda bulunabilirsiniz. Avukatlarımız ve şirket içi hukuk danışmanlarımız, bilirkişi görüşünü titizlikle inceler, gerektiğinde kendi bilirkişilerini görevlendirir ve en üst merciye kadar olan süreçleri yürütür.

Başvurunuz için son tarihler

Zarar tazminatı başvurusu zaman aşımı süresine tabidir. Genel İdari Hukuk Kanunu'nun 4.5. maddesi uyarınca, prensip olarak beş yıl . Çok uzun süre beklemeyin: bu süre dolduktan sonra hakkınız ortadan kalkar ve değer kaybı durumunda, satış anı da ispat yükünde rol oynar. Zaman aşımı sürenizin hala işleyip işlemediğinden emin değilseniz, başvurunuzu erken yapın.

Çevre hukuku kapsamında planlama kaynaklı olumsuzluklar

Planlama kusurları nadiren tek başına ele alınır. Bir tazminat talebi neredeyse her zaman çevre hukukunun daha geniş bağlamıyla bağlantılıdır : çevre planı, izinlerin verilmesi ve belediyenizdeki mekânsal karar alma süreçleri. Genellikle, bir planlama kusuru süreci, mekânsal planlama veya temel imar planlarıyla ilgili bir prosedürle paralel ilerler . Klasik planlama kusuru kapsamına girmeyen yasal hükümet eylemi nedeniyle zarar görürseniz, daha geniş kapsamlı dezavantaj tazminatı şeması uygulanabilir. Hiçbir hakkınızın kullanılmadan kalmaması için durumunuzu kapsamlı bir şekilde inceliyoruz.

MKB Juristen sizin için neler yapıyor?

MKB Juristen'de, çevre hukuku konusunda uzmanlaşmış avukatlar ve şirket içi hukuk danışmanlarından oluşan karma ekiplerle çalışırsınız. Tazminat alma olasılığının gerçekçi olup olmadığını değerlendirir, gerekçeli bir başvuru hazırlar, belediye ve uzmanıyla görüşür ve gerektiğinde dava açarız. Müşterilerimiz arasında gayrimenkul geliştiricileri, konut şirketleri ve sanayi kuruluşlarından özel mülk sahiplerine ve köşedeki bağımsız girişimcilere kadar geniş bir yelpaze bulunmaktadır. Her birine aynı yaklaşım uygulanır: gerçeklere hakim, başarı şansını net bir şekilde ortaya koyan ve gereksiz maliyetlerden kaçınan bir yaklaşım.

Planlama kaynaklı bozulma hakkında sıkça sorulan sorular

Planlama kaynaklı zararlar artık dezavantaj tazminatı olarak mı adlandırılıyor? 1 Ocak 2024'ten itibaren planlama kaynaklı zararlar, Çevre ve Planlama Kanunu ile Genel İdari Hukuk Kanunu'nun genel dezavantaj tazminatı kapsamına giriyor. Uygulamada, planlama kaynaklı zarar terimi, mekânsal planlamadaki değişikliklerden kaynaklanan zararlar için hala yaygın olarak kullanılmaktadır.

Zararın hangi kısmı için tazminat almayacağım? Normal toplumsal risk kendi sorumluluğumda kalır. Amortisman nedeniyle oluşan dolaylı zararlar için, Çevre ve Planlama Yasası uyarınca %4'lük sabit bir oran uygulanır (eski Mekansal Planlama Yasası uyarınca %2), bu oran duruma bağlı olarak artırılabilir.

Ne kadar süre içinde başvurmalıyım? Prensip olarak, hem zararın hem de zarara yol açan kararın farkına vardığınız tarihten itibaren beş yıl içinde.

Bir işlemin maliyeti nedir? Belediyeler genellikle onay üzerine iade edilen bir ön ödeme tutarı veya ücret talep ederler. Yardımımızın maliyeti konusunda önceden net anlaşmalar yapıyoruz.