Ausarbeitung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen für Auftragnehmer

Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen für Bauunternehmen sind die Standardbedingungen, die von Bauunternehmen für Angebote, Auftragsbestätigungen, Bauverträge, Umbauten, Renovierungen und Bauprojekte verwendet werden. Sie regeln wiederkehrende Vereinbarungen hinsichtlich Zahlung, Zusatzarbeiten, Terminplanung, Baumaterialien, Subunternehmer, Fertigstellung, Gewährleistung und Haftung.

Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nicht mit dem konkreten Bauvertrag identisch. Der Bauvertrag, das Angebot oder die Auftragsbestätigung beschreiben die konkreten Arbeiten, die Vertragssumme, den Zeitplan und die Projektdokumente. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen regeln die rechtlichen Bestimmungen, die häufig in Verträgen Anwendung finden.

MKB Juristen erstellt Allgemeine Geschäftsbedingungen für Bauunternehmer, die auf Ihre Vertragspraxis, Ihre Kunden, Ihre Projektdokumente und Ihre Risiken abgestimmt sind. Wir berücksichtigen insbesondere die Vertragsarbeiten, Zusatzarbeiten, Ratenzahlungen, die Fertigstellung, die niederländische Bauverordnung (Wkb), Subunternehmer und die Haftung.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind wichtig, sobald Sie regelmäßig Angebote abgeben, Projekte annehmen, mit Spezifikationen oder Zeichnungen arbeiten, Subunternehmer beauftragen, Ratenzahlungen nutzen oder das Risiko von Streitigkeiten über Zusatzarbeiten, Verzögerungen, Fertigstellung oder Mängel eingehen. In der Vertragspraxis entstehen häufig Streitigkeiten darüber, was genau vereinbart wurde und ob Zusatzarbeiten im Vertragspreis enthalten sind.

Für Bauunternehmer sind gute Vertragsbedingungen besonders wichtig, da sich Bauprojekte während der Ausführung häufig ändern. Der Auftraggeber trifft andere Entscheidungen, versteckte Mängel treten zutage, Materialien werden verspätet geliefert, eine Genehmigung fehlt oder der Zeitplan verschiebt sich aufgrund von Dritten.

Der Inhalt hängt von Ihren Tätigkeiten, Kunden und der Art des Projekts ab. In vielen Fällen bewerten oder organisieren wir unter anderem Folgendes:

• Angebotserstellung, Auftragsbestätigung und Vertragsabschluss;
• Hierarchie zwischen Angebot, Spezifikationen, Zeichnungen, technischer Beschreibung und Bedingungen;
• Vertragssumme, Anzahlungen, Ratenzahlungen und Endabrechnung;
• Mehrarbeit, reduzierte Arbeit und Änderungen während der Ausführung;
• Planungs-, Bauzeit- und Verzögerungszeiten, die durch den Auftraggeber, Dritte oder durch äußere Umstände verursacht werden;
• Baumaterialien, Materialpreise und Lieferzeiten;
• Einsatz von Subunternehmern, Lieferanten und beauftragten Dritten;
• Sicherheit, Baustelle, Zugang und Kooperation des Auftraggebers;
• Lieferung, Reparaturstellen, Inbetriebnahme und Endabrechnung;
• Garantie, Wartung, Reklamationen und Meldung von Mängeln;
• Wkb, Qualitätssicherung und Dateierstellung, wo dies relevant ist;
• Haftung vor und nach der Lieferung;
• Anwendung von AVA, UAV, UAV-GC oder eigenen Bedingungen.

In der Bauindustrie werden häufig standardisierte Vertragsbedingungen wie AVA, UAV und UAV-GC verwendet. Die AVA findet vor allem bei kleineren Bau- und Versorgungsprojekten Anwendung, insbesondere wenn kein Bauleiter bestellt wird. UAV und UAV-GC kommen häufiger bei größeren oder strukturierteren Projekten zum Einsatz, beispielsweise im Tiefbau, bei technischen Installationsarbeiten oder bei integrierten Vertragsformen.

Ihre eigenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen können neben oder anstelle der Standardbedingungen verwendet werden, dies muss jedoch sorgfältig erfolgen. Sie müssen vermeiden, dass mehrere Geschäftsbedingungen sich überschneiden oder widersprüchliche Bestimmungen enthalten. Es muss außerdem klar sein, welche Geschäftsbedingungen für den Auftrag gelten und welche Abweichungen Anwendung finden.

Wir prüfen daher von Fall zu Fall, ob Ihre eigenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen, AVA, UAV, UAV-GC oder zusätzliche Projektbedingungen am besten zu Ihrem Auftragnehmer und Projekttyp passen.

Zusätzliche Arbeiten gehören zu den häufigsten Konfliktpunkten in Bauverträgen. Während der Bauausführung kann sich herausstellen, dass Mehraufwand erforderlich ist, der Auftraggeber andere Entscheidungen trifft oder die Spezifikationen bzw. Zeichnungen angepasst werden müssen. Ohne klare Vereinbarungen entstehen Streitigkeiten über Genehmigungen, Preise und die Auswirkungen auf den Bauzeitplan.

Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen für Bauunternehmer müssen daher festlegen, wann Zusatzarbeiten anfallen, wie diese in Auftrag gegeben werden, wie der Preis ermittelt wird und wann sich die Bauzeit verlängert. In der Praxis empfiehlt es sich, Zusatzarbeiten schriftlich zu bestätigen, beispielsweise per E-Mail, Baubericht, Auftragsformular oder digitaler Vereinbarung.

Bei Bauverträgen ist die Übergabe ein rechtlich wichtiger Zeitpunkt. Daher muss klar geregelt sein, wann die Arbeiten abgeschlossen sind, wie die Abnahme erfolgt, wie Mängel dokumentiert werden und was die Inbetriebnahme durch den Auftraggeber beinhaltet. Ohne ein eindeutiges Übergabeverfahren kommt es häufig zu Streitigkeiten über Zahlung, Mängel und Nachbesserungen.

Die Haftung nach Fertigstellung muss ebenfalls sorgfältig geregelt werden. Gesetzliche Bestimmungen, Projektbedingungen und die Art des Mangels können Einfluss darauf haben, wofür der Auftragnehmer nach Fertigstellung weiterhin haftet. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen müssen daher mit der gewählten Vertragsart und den Vereinbarungen im Angebot oder Bauvertrag übereinstimmen.

Das Bauqualitätssicherungsgesetz (Wkb) kann Auswirkungen auf Informationen, die Zusammenstellung von Unterlagen, die Qualitätssicherung und die Haftung bei bestimmten Bauvorhaben haben. Nicht jedes Projekt fällt in gleicher Weise unter das Wkb, aber bei relevanten Projekten muss klar sein, wer welche Informationen bereitstellt, wie der Qualitätssicherungsbeauftragte behandelt wird und welche Dokumente für die Übergabe oder die Fertigstellungsmeldung erforderlich sind.

Allgemeine Geschäftsbedingungen können diese Punkte nicht unabhängig von den Projektvereinbarungen regeln, aber sie können Standardregeln für die Zusammenarbeit, die Bereitstellung von Informationen, die Einreichung von Dokumenten, Benachrichtigungen und die Folgen von Verzögerungen aufgrund fehlender Daten enthalten.

Allgemeine Geschäftsbedingungen werden nicht automatisch Bestandteil eines Dienstleistungsvertrags. Sie müssen deren Geltung vor oder bei Vertragsschluss erklären und dem Kunden ausreichend Gelegenheit geben, die Bedingungen zu lesen. Dies bedeutet in der Praxis: die Allgemeinen Geschäftsbedingungen zusammen mit dem Angebot zu versenden, sie der Auftragsbestätigung als Anhang beizufügen oder sie über einen gut sichtbaren Download-Link bereitzustellen.

Ein bloßer Verweis auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf der Rechnung ist meist zu spät. Insbesondere bei Geschäftskunden ist Vorsicht geboten, wenn diese eigene Einkaufs- oder Vertragsbedingungen verwenden. Sollten Sie Ihre eigenen Geschäftsbedingungen anwenden wollen, müssen Sie diese klar und deutlich als anwendbar kennzeichnen und die Geschäftsbedingungen des Kunden ausdrücklich ablehnen.

Arbeiten Sie sowohl für Privatkunden als auch für Geschäftskunden? Dann müssen Sie unterschiedliche Regelungen beachten. Privatkunden genießen einen stärkeren Schutz als Geschäftskunden. Bestimmungen zu Zahlung, Stornierung, Haftung, Beschwerden, Gewährleistung und Preisänderungen gehen für Privatkunden häufig zu weit.

Daher ist ein einheitliches Regelwerk nicht immer optimal. Manchmal sind separate Bedingungen oder klare, getrennte Bestimmungen für Privat- und Geschäftskunden erforderlich. Wir prüfen, welcher Ansatz am besten zu Ihrem Unternehmen und Ihren Projekten passt.

Haben Sie bereits Allgemeine Geschäftsbedingungen für Ihr Bauunternehmen? Falls ja, prüfen wir gerne, ob diese noch zu Ihren Tätigkeiten, Kunden und Arbeitsmethoden passen. Wir untersuchen unter anderem Anwendbarkeit, Zahlungsbedingungen, Zusatzleistungen, Leistungsverzeichnisse, Zeichnungen, Ratenzahlungen, Subunternehmer, die niederländische Bauordnung (Wkb), Fertigstellung, Gewährleistung, Haftung und das Verhältnis zu AVA, UAV oder anderen Bestimmungen.

Wir prüfen auch, ob die Allgemeinen Geschäftsbedingungen in der Praxis Anwendung finden. Ein gut formulierter Text ist wenig nützlich, wenn die Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht mitgesandt werden, nicht im Angebot enthalten sind oder nicht mit Auftragsbestätigungen, Zahlungsaufstellungen, Bauberichten und Übergabedokumenten übereinstimmen.

Nach einem kurzen Vorgespräch besprechen wir Ihr Auftragnehmerunternehmen, Ihre Tätigkeiten, Ihre Kunden, Projektdokumente, Zahlungsstruktur und die wichtigsten Risiken. Anschließend erstellen wir maßgeschneiderte Allgemeine Geschäftsbedingungen für Auftragnehmer oder überprüfen Ihre bestehenden Bedingungen.

Sie erhalten auf Ihre Praxis zugeschnittene Geschäftsbedingungen, die insbesondere Angebote, Auftragsvergabe, Spezifikationen, Zeichnungen, Zusatzarbeiten, Ratenzahlungen, Subunternehmer, Wkb, Fertigstellung, Gewährleistung, Haftung und die korrekte Verwendung in Angeboten und Auftragsbestätigungen berücksichtigen.