MKB Juristen, özel hukuki belgeler hazırlamaktadır
Önemli sözleşmeleri, şartları ve diğer yasal belgeleri kendiniz bir araya getirmek veya kopyalamak en iyisi değildir. Bütçesi kısıtlı girişimcilere özel yasal çözümler, net maliyetler ve pratik açıklamalar sunuyoruz.
- Gümrük sözleşmeleri, şartlar ve koşullar ve yasal belgeler
- Bütçe dostu ve maliyetler konusunda baştan net bilgi veriyor
- Ücretsiz danışmanlık veya herhangi bir yükümlülük gerektirmeyen fiyat teklifi isteyin
Satın alma opsiyonu ve öncelikli satın alma hakkı eş anlamlı değildir. Satın alma opsiyonu ile, kiracı olarak, kiraladığınız işyerini kendiniz satın almaya karar verebilirsiniz: opsiyonu kullandığınızda, hemen bir satın alma sözleşmesi imzalanır. Öncelikli satın alma hakkı size bu tek taraflı hakkı vermez, ancak ev sahibini mülkü satmak istediğinde önce size teklif etmeye mecbur eder. İşyeri için kira sözleşmenize ve nasıl formüle ettiğiniz, daha sonra gerçekten mülk sahibi olup olamayacağınızı veya eli boş kalıp kalmayacağınızı belirler.
Satın alma opsiyonu ile öncelikli satın alma hakkı arasındaki fark nedir?
Ticari kiracılar, kira sözleşmelerine gelecekte mülkü kendileri satın alma seçeneği eklemeyi giderek daha fazla arzuluyorlar. Bu amaçla, yasal olarak birbirinden önemli ölçüde farklılık gösteren iki farklı araç mevcuttur. En önemli ayrım, inisiyatifi kimin aldığında: satın alma opsiyonunda bu, kiracı olarak size aittir; öncelikli satın alma hakkı durumunda ise bu, ev sahibine aittir.
- Satın alma seçeneği: Satın alıp almamaya ve ne zaman satın alacağınıza siz karar verirsiniz. Seçeneği kullanarak satın alma işlemi tamamlanır.
- Öncelikli satın alma hakkı: Ev sahibi satıp satmamaya karar verir. Satmaya karar verirse, öncelikle size mülkü teklif etmek zorundadır.
Özetle, iki madde dört noktada farklılık göstermektedir:
- Girişim: Satın alma opsiyonu söz konusu olduğunda bu kiracıya aittir; öncelikli satın alma hakkı söz konusu olduğunda ise ev sahibine aittir.
- Kesinlik: Satın alma opsiyonu size kesin bir satın alma hakkı verir; öncelikli satın alma hakkı ise yalnızca ev sahibi satmaya karar verirse size ilk şansı tanır.
- Üçüncü bir tarafa satışa karşı koruma: Bu korumayı öncelikli satın alma hakkıyla elde edersiniz, ancak ayrı bir satın alma seçeneğiyle elde edemezsiniz.
- Fiyat: Satın alma opsiyonu ile fiyat (ve belirlenmesi) önceden sabitlenir; öncelikli satın alma hakkı ile ise fiyat genellikle satış anına veya üçüncü bir tarafın teklifine bağlıdır.
Sonuçlar çok değişkenlik gösterdiği için, gelecekteki anlaşmazlıkları önlemek adına dikkatli bir ifade biçimi şarttır. Hangi varyantın durumunuza en uygun olduğundan emin değilseniz, imzalamadan önce maddeyi bir avukata incelettirin.
Satın alma seçeneği nedir?
Kiracı bir satın alma opsiyonuna sahipse, kiraladığı işyerini satın almak için bu opsiyonu kullanabilir. Kiracı satın alma opsiyonunu kullandığı anda, derhal bir satın alma sözleşmesi imzalanmış olur . Bu satın almanın hangi koşullar altında imzalanacağı, satın alma opsiyonunda belirtilmiştir. Bu nedenle, satın alma opsiyonu her zaman satın almanın fiyatını , kiracının opsiyonu kullanma şeklini ve kiracının bu satın alma opsiyonunu elinde bulundurduğu süreyi belirtir
Bu opsiyon, fiilen bağlayıcı bir satış teklifi içermektedir. Kiracının opsiyonu kullandığını beyan etmesi, satın alma sözleşmesinin oluşması için yeterlidir. Bu durumda, ev sahibi artık sözleşmeden geri çekilemez.
Satın alma fiyatını nasıl belirliyorsunuz?
Fiyat sabit bir miktar olabilir, ancak fiyatın yeterince belirlenebilir olması da yeterlidir. Örneğin, fiyatı mevcut yıllık kira değeri veya bağımsız bir uzman tarafından yapılan bir değerleme gibi objektif bir ölçüye bağlayabilirsiniz. Bu tür bir formülasyon sayesinde, satın alma fiyatı kira endekslemesiyle. Yargı içtihatları, sonucun objektif olarak doğrulanabilir olması koşuluyla, sabit bir hesaplama yöntemiyle yapılan fiyat belirlemesinin yeterince somut olabileceğini kabul etmiştir.
Lütfen dikkat: satın alma seçeneği, öncelikli satın alma hakkı anlamına gelmez
Satın alma opsiyonunun, ev sahibini mülkü öncelikle kiracıya teklif etmeye zorlamadığını anlamak önemlidir. Kiracı opsiyonu kullanmadığı sürece, ev sahibi prensip olarak mülkü üçüncü bir tarafa satma hakkına da sahiptir. Başka birine satıştan korunmak istiyorsanız, öncelikli satın alma hakkına (veya her ikisinin kombinasyonuna) ihtiyacınız vardır.
Öncelikli satın alma hakkı nedir?
Öncelikli satın alma hakkı ile ev sahibi, sunma yükümlülüğünü . Bu durumda öncelikle mülkü kiracıya teklif etmeli ve ona satın alma fırsatı vermelidir. Kiracı teklifi kabul etmediği takdirde ev sahibi mülkü üçüncü bir tarafa satabilir.
Bu durumda, ev sahibi, satışınkararlaştırılan şartlarda veya geçerli piyasa fiyatları ve koşullarında gerçekleşmesi için makul çabayı göstermelidir. Sadece geri çekilemez ve kiracıya teklife yanıt vermesi için yeterli süre tanımalıdır.
Ön alım hakkıyla ilgili olarak neleri kaydetmeniz gerekiyor?
Burada da kira sözleşmesinde şu hususların açıkça belirtilmesi önemlidir:
- Kiracının teklife yanıt vermesi gereken süre ne kadardır ?
- Fiyatlandırmanın nasıl belirlendiği;
- Ev sahibinin teklif etme yükümlülüğünü ihlal etmesi durumunda ortaya çıkacak sonuçlar nelerdir?.
Sıklıkla kullanılan bir yöntem, piyasa fiyatını, ciddi bir üçüncü taraf potansiyel alıcının mülk için ödemeye razı olduğu teklife bağlamaktır; böylece kiracı aynı koşullar altında satın alma işlemini gerçekleştirebilir. Bunun belirli bir durumda uygulanabilir olup olmadığı, kullanılan ifadelere ve koşullara bağlıdır.
Satın alma opsiyonu mu yoksa öncelikli satın alma hakkı mı: hangisini tercih edersiniz?
Hangi seçeneğin size en uygun olduğu, ne kadar kesinlik istediğinize ve ev sahibiyle olan ilişkinize bağlıdır. İşte birkaç genel kural:
- Eğer gelecekte mülkü satın almak istediğinizden eminseniz ve fiyatı veya fiyat belirlemesini önceden sabitlemek istiyorsanız, satın alma seçeneğini tercih edin . Bu durumda, ev sahibinin iradesine bağlı olmayan kesin bir hakkınız olur
- Öncelikle mülkü başkasına satmak istemiyorsanız ancak henüz satın almaya karar vermediyseniz, öncelikli satın alma hakkını tercih edin . Bu sayede esnekliğinizi korursunuz ve satış gerçekleştiğinde ilk şansı elde edersiniz
- ikisini birleştirin : Kendinize satın alma seçeneği ve bu seçeneği henüz kullanmadığınız sürece sizi koruyan öncelikli satın alma hakkı.
Unutmayın ki, ev sahibi genellikle satın alma opsiyonuna daha tereddütlü yaklaşır, çünkü bu onların satış özgürlüğünü daha ciddi şekilde kısıtlar. Sonuç olarak, seçim genellikle bir müzakere meselesidir.
Satın alma opsiyonları ve öncelikli satın alma hakkının neden sıklıkla anlaşmazlıklara yol açtığı
Ön alım hakkı ve satın alma opsiyonunun doğru bir şekilde formüle edilmesi çok önemlidir, çünkü pratikte bu durum sıklıkla hukuki ihtilaflara yol açmaktadır. Sık karşılaşılan hatalar şunlardır:
- Finansman şartı bulunmamaktadır. Kiracı satın alma opsiyonunu kullanır ancak daha sonra kredi temin edemezse, finansman şartı satın alma işlemine bağlı
- Hangi varlıkların öncelikli satın alma hakkı kapsamına girdiği belirsiz. Kiraya verilen taşınır varlıklar (envanter, tesisat) da öncelikli satın alma hakkı veya satın alma opsiyonu kapsamına giriyor mu, yoksa sadece bina mı?
- Yeni bir sahibine devir. Mülk ve kira sözleşmesi yeni bir sahibine devredilirse, kiracı satın alma opsiyonunu veya öncelikli satın alma hakkını korur mu? Açık bir anlaşma olmadığı sürece, bu her zaman kesin değildir.
- Belirsiz fiyatlandırma ve ödeme koşulları anlaşmaları. Objektif olarak belirlenemeyen bir fiyat veya yanıt süresinin olmaması neredeyse her zaman anlaşmazlıklara yol açar.
Pratik örnek
Diyelim ki ticari bir mülk kiraladınız ve daha fazla ayrıntıya girmeden "piyasa koşullarına uygun fiyat" üzerinden bir satın alma opsiyonu üzerinde anlaştınız. Üç yıl sonra satın almak istiyorsunuz, ancak siz ve ev sahibi "piyasa koşullarına uygun" fiyatın ne anlama geldiği konusunda temelden anlaşamıyorsunuz. Objektif bir hesaplama yöntemi veya değerleme prosedürünün olmaması nedeniyle dava mahkemeye taşınıyor. Fiyat bağımsız bir değerlemeye veya kira değerine dayalı sabit bir formüle bağlı olsaydı, muhtemelen bu anlaşmazlıktan kaçınabilirdiniz. Bu, bir satın alma opsiyonunun değerinin tamamen ifadesine bağlı olduğunu göstermektedir.
Kontrol Listesi: Satın alma opsiyonu veya öncelikli satın alma hakkının doğru şekilde nasıl formüle edileceği
- Satın alma seçeneği (siz karar verirsiniz) ve öncelikli satın alma hakkı (ev sahibi karar verir) arasında bilinçli bir seçim yapın veya ikisini birleştirin.
- belirleyin veya objektif bir fiyat belirleme yöntemi (sabit tutar, değerleme veya formül) kullanın.
- Opsiyonu kullanabileceğiniz veya bir teklife yanıt vermeniz gereken süre sınırını belirleyin
- Satın alma işlemi için krediye bağımlıysanız, finansman maddesi ekleyin
- Nelerin dahil olduğunu açıklayın : sadece bina mı yoksa taşınır mallar da mı?
- Mülkün satışı veya yeni sahibine devri durumunda neler olacağını düzenleyin
- Teklifinizi nasıl yaptığınızı veya hakkınızı nasıl kullandığınızı (örneğin, yazılı olarak veya taahhütlü mektupla) kaydedin , böylece hakkı ne zaman ve nasıl kullandığınız konusunda herhangi bir ihtilaf çıkmasın.
Sıkça Sorulan Sorular
Satın alma opsiyonu ile öncelikli satın alma hakkı arasındaki fark nedir?
Satın alma opsiyonu ile, kiracı olarak siz kendiniz satın almaya karar verirsiniz; opsiyonu kullandığınızda, satın alma işlemi hemen tamamlanır. Öncelikli satın alma hakkı ile, ev sahibi satıp satmamaya karar verir ve daha sonra mülkü öncelikle size teklif etmek zorundadır. Bu nedenle, satın alma opsiyonu durumunda inisiyatif kiracıdadır, öncelikli satın alma hakkı durumunda ise ev sahibindedir.
Satın alma opsiyonum varsa, ev sahibi mülkü başka birine satabilir mi?
Satın alma opsiyonu, ev sahibini mülkü size öncelikle teklif etmeye zorlamaz. Opsiyonu kullanmadığınız sürece, ev sahibi prensip olarak mülkü üçüncü bir kişiye de satabilir. Buna karşı korunmak istiyorsanız, ek bir öncelikli satın alma hakkına ihtiyacınız vardır.
Satın alma opsiyonu içeren bir finansman şartına ihtiyacım var mı?
Satın alma işlemi için krediye bağımlıysanız, bu maddeyi sözleşmeye eklemeniz şiddetle tavsiye edilir. Finansman maddesi olmadan, finansman sağlanamasa bile satın alma işlemine bağlı kalırsınız. İyi formüle edilmiş bir madde sizi bu riskten korur.
Gayrimenkul satılırsa satın alma opsiyonum geçerliliğini korur mu?
Bu, üzerinde anlaştığınız şeye bağlıdır. Satın alma opsiyonunun veya öncelikli satın alma hakkının yeni sahibine otomatik olarak geçmesi söz konusu değildir. Bu nedenle, mülkün satışı veya devri durumunda ne olacağını kira sözleşmesinde açıkça belirtin.
Satın alma seçeneğinde satın alma fiyatını nasıl sabitleyebilirim?
Fiyatın sabit bir miktar olması gerekmez, ancak yeterince belirlenebilir olması gerekir. Bu, bağımsız bir değerleme veya örneğin kira değerine bağlı objektif bir hesaplama formülü yoluyla yapılabilir. Bu, "piyasa koşullarına uygun" olmanın tam olarak ne anlama geldiği konusundaki tartışmaları önler.
Kira sözleşmeme hem satın alma opsiyonu hem de öncelikli satın alma hakkı ekleyebilir miyim?
Evet, ikisini birleştirebilirsiniz. Satın alma opsiyonu size kendiniz satın alma hakkı verirken, öncelikli satın alma hakkı, opsiyonu (henüz) kullanmadığınız takdirde üçüncü bir tarafa satışa karşı sizi korur. İki madde arasındaki ilişkinin açıkça belgelendiğinden ve birbirleriyle çelişmediğinden emin olun.
Ev sahibi mülkü satışa sunma yükümlülüğünü yerine getirmezse ne yapabilirim?
Eğer ev sahibi size önceden teklif etmeden mülkü satarsa, öncelikli satın alma hakkını ihlal etmiş olur ve prensip olarak bunun sonucunda uğradığınız zararlardan sorumlu tutulabilir. Tam olarak neyin mümkün olduğu, maddenin içeriğine ve koşullara bağlıdır. Bu nedenle, durumunuzun hızlı bir şekilde değerlendirilmesini sağlayın, çünkü bu konuda yanıt süreleri genellikle kısadır.
Satın alma seçeneğinizin veya öncelikli satın alma hakkınızın yasal olarak sağlam temellere dayandığından emin olun
Satın alma opsiyonu veya öncelikli satın alma hakkı, ancak hukuki açıdan dikkatlice formüle edildiğinde değerlidir. Belirsiz bir cümle, mülk sahibi olmak ile uzun süren bir ihtilaf arasında fark yaratabilir. MKB Juristen, ticari gayrimenkuller için kira sözleşmesi taslağı hazırlamaktan, kira hukuku ve gayrimenkul hukuku konusunda danışmanlık sağlamaya kadar, girişimcilere bu konuda günlük olarak yardımcı olmaktadır .
Kira sözleşmenize satın alma opsiyonu veya öncelikli satın alma hakkı eklemek mi istiyorsunuz, yoksa mevcut bir madde konusunda emin değil misiniz? Deneyimli hukuk uzmanlarımızdan biriyle bir görüşme ayarlayın , biz de bunun doğru şekilde belgelendirilmesini sağlayalım
