MKB Juristen, özel hukuki belgeler hazırlamaktadır
Önemli sözleşmeleri, şartları ve diğer yasal belgeleri kendiniz bir araya getirmek veya kopyalamak en iyisi değildir. Bütçesi kısıtlı girişimcilere özel yasal çözümler, net maliyetler ve pratik açıklamalar sunuyoruz.
- Gümrük sözleşmeleri, şartlar ve koşullar ve yasal belgeler
- Bütçe dostu ve maliyetler konusunda baştan net bilgi veriyor
- Ücretsiz danışmanlık veya herhangi bir yükümlülük gerektirmeyen fiyat teklifi isteyin
Hayır, ticari gayrimenkuller için yıllık kira endekslemesi, basitçe unutabileceğiniz otomatik bir süreç değildir; ancak bir ev sahibi olarak bunu unutursanız, genellikle hemen hakkınızı kaybetmezsiniz. Hemen hemen her kira sözleşmesi, genellikle CBS TÜFE endeksine dayalı olarak kirayı yıllık olarak ayarlayan bir endeksleme maddesi içerir. Sözleşmeniz, endekslenmiş kiranın önceden haber verilmeksizin ödenmesini zorunlu kılan ROZ tarzı bir madde içeriyorsa, prensip olarak beş yıla kadar geriye dönük endeksleme alacaklarını tahsil edebilirsiniz (Hollanda Medeni Kanunu'nun 3:308. maddesinin zamanaşımı süresi). Böyle bir madde yoksa veya çok uzun süre hareketsiz kalırsanız, haklarınızı kaybetme riskiyle karşı karşıya kalırsınız. Yıl başı, kira sözleşmenizi gözden geçirmek için mükemmel bir zamandır.
Kira endekslemesi nedir?
Endeksleme, kira bedelinin yaşam maliyetindeki artışı yansıtacak şekilde periyodik olarak ayarlanması ve böylece kiranın gerçek değerinin sabit kalması anlamına gelir. Çoğu ticari kira sözleşmesinde bu işlem, Tüketici Fiyat Endeksi'ne (TÜFE) . Kira bedeli daha sonra enflasyona paralel olarak artar.
Endeksleme maddesi, kira bedelinin hangi tarihte ayarlanacağını, hangi endeksin esas alınacağını ve hesaplamanın nasıl yapılacağını belirtir. Bu nedenle, sözleşmede kararlaştırılan sabit, tekrarlayan bir yükümlülüktür; tek seferlik bir müzakere konusu değildir.
Hesaplama şu şekilde yapılır (hesaplama örneği)
En sık kullanılan formül şudur: yeni kira = eski kira × (yeni endeks / eski endeks). Diyelim ki kira aylık 2.000 € ve ilgili TÜFE endeksi bir yılda %4 arttı. O zaman yeni kira aylık 2.000 € × 1,04 = 2.080 € olur. Kesin endeks rakamları ve referans ay sözleşmenizde belirtilmiştir; her zaman güncel CBS rakamlarına ve sözleşmenizin ilgili maddesinin metnine bakın, çünkü bunlar hangi ayı ve hangi seriyi (örneğin, "tüm haneler") kullanmanız gerektiğini belirler.
Ticari mekanlar için endeksleme: önemli ölçüde sözleşmesel özgürlük
Konut kiralamalarında, yasa koyucu endekslemeyi yasal olarak düzenlemiştir. Ancak ticari gayrimenkul kiralamalarında, kendi düzenlemelerinizi yapma konusunda çok daha fazla özgürlüğe sahipsiniz. Örneğin, şunlar üzerinde anlaşabilirsiniz:
- Kira bedeli sabit bir oranda artırılır
- Kira fiyatları CBS TÜFE endeksini takip etmektedir;
- Başka bir gösterge veya ölçüt ise yol gösterici olarak kullanılır.
Hangi varyantın en uygun olduğu, durumunuza ve mülk türüne bağlıdır. MKB Juristen olarak ticari gayrimenkuller için kira sözleşmesi , durumunuza en uygun endeksleme maddesini her zaman belirleriz.
ROZ model kiralama sözleşmelerinde endeksleme
Pratikte, birçok ev sahibi Gayrimenkul Konseyi'nin (ROZ) örnek kira sözleşmesini kullanmaktadır. ROZ modeli, yıllık kira endekslemesinin, kiranın en son değiştirildiği yılın endeks rakamına göre hesaplandığını varsaymaktadır.
ROZ modelinde, kira bedelinin ne zaman ayarlanacağını ve bu değişikliğin ilk kez hangi tarihten itibaren geçerli olacağını manuel olarak girersiniz. Bu genellikle 1 Ocak; bu da yıl dönümünü kira sözleşmesini gözden geçirmek ve ayarlamayı uygulamak için doğal bir zaman haline getirir.
Lütfen daha yeni ROZ modellerinin (örneğin Perakende Alanı 2022 ve Ofis Alanı 2015) endeksleme için bir seçim menüsü sunduğunu unutmayın: TÜFE artık zorunlu olarak tek ölçüt değildir. Bu nedenle, sözleşmenizde hangi sürümün ve hangi varyantın seçildiğini her zaman kontrol edin.
İndeksleme işlemini yapmayı unutursanız ne olur?
İşte tam da bu noktada maddenin formülasyonu fark yaratıyor. ROZ modeli, endeksli kira bedelinin kiracıya ayrı bir bildirim yapılmaksızın ödenmesini zorunlu kılan bir hüküm içeriyor. MKB Juristen olarak, bu maddenin kira sözleşmesine dahil edilmesini de sağlıyoruz, çünkü bunun çok geniş kapsamlı sonuçları var
Böyle bir madde olmaksızın
Eğer ev sahibi endekslemeyi uygulamazsa ve artışın otomatik olarak ödenmesini öngören bir madde yoksa, bu durum sözleşme yönetiminde usulsüzlük teşkil edebilir. Bu durumda ev sahibi, unutulan endeksleme nedeniyle alacaklarını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalır.
Bu tür bir maddeyle
Eğer bu madde dahil edilirse durum farklıdır. Hollanda içtihat hukuku, bir ev sahibinin bu tür bir maddeyle unutulmuş endekslemelerden kaynaklanan haklarını otomatik olarak kaybetmediğine defalarca hükmetmiştir. Unutulmuş bir artış, prensip olarak, yıllar sonra bile bildirilmemiş olsa bile, uygulanabilirliğini korur.
Önemli bir ayrıntı: (gecikmiş) kira ödemelerine ilişkin talepler – unutulmuş endekslemeler de dahil olmak üzere – genellikle beş yıl sonra zaman aşımına uğrar. Bu, Hollanda Medeni Kanunu'nun 3:308. maddesinden kaynaklanmaktadır ve kira gibi yıllık veya daha kısa bir süre içinde ödenmesi gereken her şey için geçerlidir. Sonuç olarak, bir ev sahibi genellikle bu tür bir talebi süresiz olarak geçmişe dönük olarak tahsil edemez. Yıllık endeksleme, orijinal başlangıç tarihinden itibaren uygulanabilir; yalnızca ödenmemiş tutarın fiili tahsilatı zaman aşımıyla sınırlıdır.
Hukuki işlemleri yürütmek: Hiçbir şey yapmamak size pahalıya mal olabilir
Zaman aşımı süresine ek olarak, itiraz hakkı da rol oynar. Eğer bir ev sahibi yıllarca endekslemeyi uygulamamışsa ve bu nedenle kiracı kiranın artık artırılmayacağını varsaymaya hak kazanmışsa, geriye dönük olarak kira tahsil etme hakkını ileri sürmek, belirli koşullar altında, makuliyet ve adalete aykırı olabilir. Bununla birlikte, içtihat hukukunda, itiraz hakkı yalnızca istisnai durumlarda kabul edilir: eski (endekslenmemiş) kiranın yıllarca faturalandırılması genellikle bunun için yeterli değildir. Bunun uygulanıp uygulanmayacağı büyük ölçüde olaylara bağlıdır: maddenin ifadesi, tarafların davranışı ve eylemsizliğin süresi. Artışı otomatik olarak ödenmesi gereken bir madde, kiracının itiraz hakkını ileri sürmesini zorlaştırır, ancak tamamen imkansız hale getirmez.
Adım adım plan: unutulmuş indeksleri toplayın
Ev sahibi olarak yıllardır endeksleme uygulamadığınızı mı fark ettiniz? O halde ek bir değerlendirme göndermeden önce şu adımları izleyin:
- Sözleşmenizdeki maddeyi okuyun. Sözleşmenizde, ROZ'a benzer şekilde, endeksli kiranın önceden haber verilmeksizin ödenmesini zorunlu kılan bir hüküm var mı?
- Süreyi belirleyin. Beş yıllık zamanaşımı süresi (Hollanda Medeni Kanunu Madde 3:308) göz önüne alındığında, ne kadar geriye gidebilirsiniz?
- Açığı hesaplayın. Doğru CBS endeks rakamlarını yıl bazında uygulayın ve artışları doğru şekilde birleştirin.
- Hak kaybı (estoppel) testi. Kiracı, endekslemeden kesin olarak feragat ettiğiniz gerçeğine güvenmeye hak kazanmış mıydı?
- Yazılı olarak ve destekleyici kanıtlarla iletişim kurun. Net bir hesaplama ve makul bir ödeme süresi gönderin.
Bu adımlardan herhangi biri konusunda emin değil misiniz? O halde öncelikle sözleşmenizi gözden geçirin; yanlış bir ek değerlendirme gereksiz anlaşmazlıklara yol açabilir.
İyi maddelerin ve sağlam sözleşme yönetiminin önemi
Doğru formüle edilmiş bir endeksleme maddesi, ev sahibi olarak siz kendiniz ihmalkar davranmış olsanız bile, büyük bir fark yaratabilir. Ancak, mucizevi bir çözüm değildir. Şartlara ve sona erme tarihlerine dikkat eden sağlam bir sözleşme yönetimi hayati önem taşır. Özellikle şunlara yardımcı olur:
- Endeksleme tarihini (genellikle 1 Ocak) takviminize not edin;
- Güncel TÜFE endeksi rakamını Hollanda İstatistik Kurumu'ndan yıllık olarak kontrol etmek;
- Sözleşmede bildirim zorunluluğu bulunmasa bile, hesaplamayı ve yeni kira bedelini yazılı olarak kaydetmek;
- Unutulan zamların hala geçerli olup olmadığından şüpheniz varsa, maddenizi kontrol ettirin.
Kiracı, doğru şekilde uygulanan endekslemenin ödemesinde gecikme mi yaşıyor? Bu durumda, zamanında yapılacak bir tahsilat süreci çözüm sunabilir.
Ticari alan kiralarının endekslenmesiyle ilgili sıkça sorulan sorular
Ticari binaların kirasını yıllık olarak endekslememe izin veriliyor mu?
Evet, eğer kira sözleşmesinde bu konuda anlaşılmışsa. Ticari gayrimenkuller için sözleşmesel özgürlük oldukça fazladır: sabit bir artış, TÜFE endeksi veya başka bir gösterge üzerinde anlaşabilirsiniz. Sözleşmede endeksleme maddesi yoksa, prensip olarak yıllık endeksleme hakkı yoktur.
Kira bedeli genellikle hangi endekse göre belirlenir?
Birçok ROZ modeli de dahil olmak üzere çoğu sözleşmede, CBS Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) kullanılır. Daha yeni ROZ modellerinde ise TÜFE artık tek başına zorunlu bir ölçüt değildir. Kesin endeks rakamı ve hesaplama yöntemi, sözleşmenizin endeks maddesinde belirtilmiştir.
Geçen yıl endekslemeyi unuttum. Hala alabilir miyim?
Genellikle evet, özellikle sözleşmenizde endeksli kiranın önceden haber verilmeksizin ödenmesini zorunlu kılan ROZ tarzı bir madde varsa. Ödeme taleplerinin genellikle beş yıl sonra zaman aşımına uğradığını ve itiraz hakkının devretmesinin söz konusu olabileceğini unutmayın. Ek değerlendirme göndermeden önce durumunuzun değerlendirilmesini sağlayın.
Unutulmuş indekslemeler için ne kadar geriye dönük hak talebinde bulunabilirim?
Genel kural, kira alacaklarının ödenmesine ilişkin taleplerin beş yıl sonra zaman aşımına uğramasıdır (Hollanda Medeni Kanunu Madde 3:308). Endeksleme işlemi başlangıç tarihinden itibaren devam etse de, ödenmemiş tutarın tahsili bu zaman aşımı süresiyle sınırlıdır.
Kira artışını kiracıya bildirmek zorunda mıyım?
Bu, sözleşmenizdeki maddeye bağlıdır. ROZ modellerinde, endeksli kira, ayrı bir bildirim yapılmaksızın bile ödenmesi gereken bir bedeldir. Bununla birlikte, yanlış anlaşılmaları ve anlaşmazlıkları önlemek için artışı yazılı olarak ve zamanında bildirmek tavsiye edilir.
Endeksli kira bedelini nasıl hesaplarım?
Genellikle, geçerli kira bedelini yeni endeks rakamı ile çarpıp, elde edilen sonucu eski endeks rakamına bölersiniz. Örneğin, %4'lük bir artışla, kira bedeli 2.000 €'dan 2.080 €'ya çıkar. Hangi referans ayı ve CBS serisinin geçerli olduğunu görmek için sözleşmenizi kontrol edin.
Kira sözleşmesini kontrol ettirdiniz mi veya hazırlattınız mı?
Kira sözleşmenizin endeksleme maddesinin sağlam olup olmadığından emin değil misiniz veya yasal risk almadan unutulmuş endekslemeleri toplamak mı istiyorsunuz? O halde kira sözleşmenizi yasal olarak incelettirin. Hukuk uzmanlarımız sözleşmenizin yeterli koruma sağlayıp sağlamadığını değerlendirir ve bağlayıcı anlaşmalar hazırlamanıza yardımcı olur. Kiracı veya ev sahibi olarak konumunuz hakkında daha fazla bilgi edinmek mi istiyorsunuz? Kira hukuku veya ücretsiz bir görüşme .
