Ticari gayrimenkul kiralama sözleşmesinde mutlaka yer alması gereken her şey budur

Ticari gayrimenkul için kira sözleşmesi en az aşağıdaki maddeleri içermelidir: kiralanan mülkün ve kullanım amacının açık bir tanımı, KDV durumu dahil kira bedeli, ödeme koşulları, hizmet bedelleri ve endeksleme, kira süresi ve uzatma, bildirim süresi ve fesih yöntemi, teminat veya banka garantisi, bakım ve kusur politikası ve enerji etiketi ve devir teslim raporu gibi zorunlu ekler. Hangi kuralların zorunlu olduğu, ticari gayrimenkulün türüne büyük ölçüde bağlıdır: bir dükkan veya konaklama tesisi (290 ticari gayrimenkul), bir ofis veya depo (230a ticari gayrimenkul) ile karşılaştırıldığında daha sıkı yasal kiracı korumasına tabidir.

Öncelikle şunu belirleyin: 290 numaralı iş yeri mi yoksa 230a numaralı iş yeri mi?

Herhangi bir şeyi kesinleştirmeden önce, kiralayacağınız ticari alanın türünü bilmek önemlidir . Medeni Kanun bir ayrım yapar ve bu ayrım, anlaşmalar yapma özgürlüğünüzün ne kadar olduğunu belirler

• 290. İşyeri (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:290): Mağazalar, yeme-içme mekanları, el sanatları işletmeleri ve paket servis noktaları gibi halka açık satış noktalarına sahip işyerleri. Bu işyerleri için, öncelikle kiracıyı koruyan zorunlu yasal kurallar geçerlidir.
• 230a İşyeri (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:230a): Ofisler, depolar, ambarlar ve garajlar gibi kamuya hizmet vermeyen diğer işyeri. Burada tarafların sözleşme özgürlüğü çok daha fazladır.

Bu ayrım, kira süresi, fesih seçenekleri ve kiracı koruması açısından önemli sonuçlar doğurmaktadır. Mülkünüzün hangi kategoriye girdiğinden emin değil misiniz? Yanlış bir varsayım daha sonra pahalıya mal olabileceğinden, önceden yasal olarak değerlendirme yaptırın.

Kiralanan mülk ve kullanım amacına ilişkin hükümler

Ticari gayrimenkuller için yapılan kira sözleşmesinde, kiralanan mülkün net bir tanımı her zaman yer almalıdır . Özellikleri doğru bir şekilde tanımlayın: adres, yüzey alanı, hangi alanların dahil olup olmadığı ve varsa ortak kullanım alanları

Ayrıca, belirlenmiş kullanım : Kiracı mülkü hangi amaçla kullanabilir? Planlanan faaliyetlerin belediyenin imar planına uygun olup olmadığını ve aynı binadaki diğer kiracıların kullanımıyla çelişip çelişmediğini kontrol edin. 290 metrekarelik bir işyeri söz konusu olduğunda, üzerinde anlaşmaya varılan belirlenmiş kullanım amacı, kira korumasının uygulanıp uygulanmayacağı sorusuyla da ilgilidir.

Tadilatlarla ilgili anlaşmalar

Kiracının hangi koşullar altında tadilat veya değişiklik ve yazılı izninizin gerekip gerekmediğini açıkça belirtin. Ayrıca, kira sözleşmesinin sonunda bu değişikliklere ne olacağını da şart koşun: Kiracı mülkü orijinal haline mi döndürmeli, yoksa yapılan iyileştirmeler kalabilir mi? Bu konuda net bir anlaşma, devir teslim sırasında anlaşmazlıkları önler.

Kira, hizmet bedelleri ve endeksleme

Kira bedeline ilişkin anlaşmalar elbette vazgeçilmezdir. Sadece kira bedelini belirtmekle kalmayın, aynı zamanda:

• Fiyatın KDV dahil mi yoksa hariç mi olduğu (kiralama prensip olarak KDV'den muaftır, ancak taraflar belirli koşullar altında KDV'li kiralama seçeneğini tercih edebilirler);
• Ödeme zamanı ve yöntemi , örneğin aylık veya üç aylık peşin ödeme;
• Doğalgaz, su, elektrik, temizlik veya güvenlik gibi hizmet bedellerinin tamamı , gerçek maliyetlere dayalı bir uzlaşma ile;
• Kira bedelinin yıllık olarak endekslenmesi imkanı , genellikle Hollanda İstatistik Kurumu'nun (CBS) fiyat endeksi verilerine bağlıdır.

Açık bir endeksleme maddesi, maliyetleriniz artarken kira bedelinin yıllarca aynı kalmasını önler. Kullandığınız endeks rakamını ve ayarlamanın hangi tarihte yürürlüğe girdiğini açıkça belirtin.

Kiralama süresi, uzatma ve fesih

Kira sözleşmesinin ne kadar süreceği ve ilk dönemin bitiminden sonra ne olacağı konusunda son derece net olun . Yasal düzenlemeler ticari gayrimenkul türüne bağlı olarak önemli ölçüde değiştiğinden, hata yapma riskiniz tam olarak burada en yüksektir.

290 iş yeri: yasal süre koruması

290 iş yeri için, kiracıyı koruyan bir sistem uygulanmaktadır. Temel prensip, kira sözleşmesinin beş yıl yapılması on yıla. Buna ek olarak, en az bir yıllık yasal bildirim süresive ev sahibi olarak, kira sözleşmesini yalnızca kanunda belirtilen acil kişisel kullanım gibi gerekçelerle feshedebilirsiniz. Kiracının aleyhine olan sapmalar yalnızca mahkeme onayıyla geçerlidir. Bundan sapmak istiyorsanız, zamanında bir hukuk uzmanıyla görüşün.

230a iş yeri: daha fazla özgürlük, ancak tahliye korumasına dikkat edin

230a sayılı ticari mekanlarda, taraflar genellikle süre ve bildirim süresi konusunda kendi aralarında anlaşma konusunda çok daha fazla özgürlüğe sahiptir. Bununla birlikte, kiracının da hakları vardır: fesih sonrasında tahliye korumasıve kiracının yazılı bildirimden sonra bir süre daha mekanda kalmasına ve mahkemeden süre uzatımı talep etmesine olanak tanır. Bu nedenle, süre, uzatma ve bildirim süresini her zaman açıkça yazılı olarak kaydedin.

Her iki durumda da, fesih işleminin nasıl gerçekleştirileceğini. Tercihen, fesih işleminin taahhütlü mektup veya teslimat belgesi ile yapılmasını kararlaştırın, böylece fesih işleminin gerçekleşip gerçekleşmediği ve ne zaman gerçekleştiği konusunda daha sonra herhangi bir anlaşmazlık ortaya çıkmaz.

Mevduat, banka garantisi ve kefalet

Kiracı adayını önceden incelemiş olsanız bile, kira ödememe veya mülke zarar verme riskine karşı kendinizi korumak yine de akıllıca olacaktır. Genellikle alınacak önlemler şunlardır:

• Örneğin, birkaç aylık kira bedeli tutarında bir güvenlik depozitosu ;
• Banka garantisi , bankanın kiracının yükümlülüklerini üstlendiği bir sözleşmedir;
• Bir kefalet sözleşmesi, üçüncü bir şahsın (örneğin, ana şirket veya özel sıfatıyla bir yönetici) kefil olarak hareket ettiği bir sözleşme türüdür.

Ayrıca, izniniz olmadan alt kiralama ve yer değiştirme yasağını da ekleyin . Bu şekilde, mülkünüzü kimin kullandığı konusunda kontrol sahibi olursunuz ve tanımadığınız bir tarafla istemeden iş yapmaktan kaçınırsınız.

Bakım, vergiler ve diğer faydalı hükümler

İyi bir kira sözleşmesi, daha az bilinen konuları da kapsar. Şunları göz önünde bulundurun:

• Bakım düzenlemesi: Küçük bakım işlerinden kim sorumludur (genellikle kiracı) ve büyük bakım ve arızaların onarımından kim sorumludur (genellikle ev sahibi)?
• Emlak vergisi ve kanalizasyon ücreti gibi vergi ve harçların tahsisi ;
• Kiracının, mülkü fiilen kullanımda tutması gerektiği potansiyel bir işletme yükümlülüğü ;
• Kiracının mülkü daha sonra devralmak istemesi durumunda, satın alma opsiyonu veya öncelikli satın alma hakkı ;
• Yasaların izin verdiği ölçüde, belirli kusurlardan kaynaklanan sorumluluğunuzu sınırlayan bir muafiyet maddesi

Zorunlu ve faydalı ekler

Son olarak, sözleşmeye doğru ekleri eklemeyi ve sözleşmede bunlara atıfta bulunmayı unutmayın . Şunları dikkate alın:

• Mülkün enerji etiketi ;
• Kiralanan mülkün kat planı ;
• Devir teslim raporu, başlangıçtaki durumun kaydedildiği rapordur;
• Her iki tarafın Ticaret Sicilinden alınan yakın tarihli bir özet;
• Yasal olarak yetkilendirilmiş temsilcilerin kimlik belgelerinin fotokopileri

Birçok ev sahibi, kendi hükümlerini de ekleyerek ROZ modelini temel alır. Bu model mükemmel bir başlangıç ​​noktasıdır, ancak her zaman kendi özel durumunuza göre uyarlayın.

Ticari kira sözleşmesiyle ilgili sıkça sorulan sorular

290 ve 230a tipi işyeri alanları arasındaki fark nedir?

290 numaralı işyeri, dükkan veya yeme-içme işletmesi gibi halka açık bir satış noktasına sahiptir ve daha sıkı yasal kira korumasına tabidir. Ofis veya depo gibi 230a numaralı işyeri ise bu halka açık işlevi içermez; bu durumda taraflar, süre ve fesih konusunda kendi anlaşmalarını yapma konusunda daha fazla özgürlüğe sahiptir.

Ticari mekanlar için sözlü kira sözleşmesi geçerli midir?

Sözlü anlaşmalar hukuken bağlayıcı olabilir, ancak pratikte ispatlanması neredeyse imkansızdır. Ticari mekanlar için yazılı kira sözleşmesi şiddetle tavsiye edilir: netlik sağlar ve tam olarak neyin kararlaştırıldığı konusunda anlaşmazlıkları önler.

Ev sahibi her yıl kirayı artırma hakkına sahip mi?

Evet, eğer kira sözleşmesine endeksleme maddesi eklediyseniz, kira genellikle Hollanda İstatistik Kurumu'nun (CBS) fiyat endeksine göre yıllık olarak ayarlanabilir. Böyle bir madde yoksa, prensip olarak kira süresi boyunca kirayı tek taraflı olarak artıramazsınız.

Ticari gayrimenkul için kira sözleşmesini erken feshedebilir miyim?

Bu, mekanın türüne ve yapılan anlaşmalara bağlıdır. 290 numaralı iş yerleri için zorunlu yasal şartlar ve fesih nedenleri geçerlidir. 230a numaralı iş yerleri için daha fazla özgürlüğünüz vardır, ancak fesih sonrasında kiracı tahliye koruması altındadır. Sözleşmenizi dikkatlice okuyun veya gözden geçirilmesini sağlayın.

Kira sözleşmesini bir avukata hazırlatın veya incelettirin

Gördüğünüz gibi, ticari mekanlar için kusursuz bir kira sözleşmesi hazırlamak hassas bir iştir. Mekan türü hakkında yanlış bir varsayım veya eksik bir madde, daha sonra size çok paraya mal olabilir. Kira , sözleşmenizi hazırlar veya mevcut bir sözleşmeyi, durumunuza ve yasal çerçeveye tamamen uygun şekilde inceler.

Öncelikle kira durumunuzla ilgili kişisel tavsiye almak ister misiniz? Hukuki yardım veya bugün hiçbir yükümlülük gerektirmeyen bir ön görüşme randevusu alın ve yasal olarak sağlam bir kira sözleşmesinin kesinliğini seçin.