MKB Juristen, özel hukuki belgeler hazırlamaktadır
Önemli sözleşmeleri, şartları ve diğer yasal belgeleri kendiniz bir araya getirmek veya kopyalamak en iyisi değildir. Bütçesi kısıtlı girişimcilere özel yasal çözümler, net maliyetler ve pratik açıklamalar sunuyoruz.
- Gümrük sözleşmeleri, şartlar ve koşullar ve yasal belgeler
- Bütçe dostu ve maliyetler konusunda baştan net bilgi veriyor
- Ücretsiz danışmanlık veya herhangi bir yükümlülük gerektirmeyen fiyat teklifi isteyin
Ticari kira sözleşmelerindeki bir muafiyet maddesi, ev sahibini kusurlu bir iç mekan iklimlendirmesinin sonuçlarından her zaman korumaz. Ofis ve ticari alan kiralarken, ev sahibi olarak prensipte kusurların sonuçlarından sorumlu olmadığınızı kabul edebilirsiniz. Ancak, kira sözleşmesi imzalandığı sırada kusuru bildiğiniz veya bilmeniz gerektiği anda bu muafiyet geçerliliğini yitirir. Sonuçta, düzgün çalışmayan bir iklimlendirme sistemi, kiralanan mülkte bir kusur olarak kabul edilebilir ve potansiyel olarak kira indirimi, onarım veya hatta tazminat talebine yol açabilir. Bu makalede, muafiyet maddesini ne zaman kullanabileceğinizi ve ne zaman kullanamayacağınızı ve ev sahibi olarak kendinizi nasıl akıllıca koruyabileceğinizi açıklıyoruz.
Kötü iç mekan iklimi ne zaman bir kusur sayılır?
Kanunda hiçbir yerde kötü iç mekan ikliminden açıkça bir kusur olarak bahsedilmemektedir. Bununla birlikte, kesinlikle bu kategoriye girebilir. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:204. maddesinin 2. fıkrasına göre, kiralanan mülk, kiracının sözleşmeyi imzaladığı sırada aynı türden bakımlı bir mülkten beklemeye hakkı olan keyfi sağlamaması durumunda bir kusur söz konusudur. Bu nedenle, beklenti modeli etrafında dönmektedir ve bu kavram içtihat hukukunda geniş bir şekilde yorumlanmaktadır. Bu, özel koşulların belirleyici olduğu bir kira hukuku konusudur
Düzgün çalışan bir iklimlendirme sistemi, kiralanan mülkün kullanım keyfini büyük ölçüde etkiler. Çok sıcak, çok soğuk veya yetersiz havalandırılan bir bina, çalışma koşullarını ve hatta iş performansını etkileyebilir. Kiracının makul bir şekilde uygun bir iç mekan iklimi bekleyip bekleyemeyeceği, aşağıdaki gibi özel koşullara bağlıdır:
- İşletme binasının ve iklimlendirme sisteminin yaşı;
- Tarafların kira sözleşmesini imzalarken üzerinde anlaştıkları hususlar;
- Kiralanan mülkün kullanım amacı ve kiracının bu mülkü kullanma biçimi;
- Kiracı bunu evi gezerken ve kendi araştırmasıyla da belirleyebilirdi.
Yeni bir iklimlendirme sistemine sahip yeni bir kiralık mülk söz konusu olduğunda, kiracının eski bir mülkte kullanılan eski sisteme kıyasla daha yüksek taleplerde bulunması mantıklıdır.
Örnek: aşırı ısınan ofis kanadı
Bir bilişim şirketinin bir ofis katını kiraladığını ve daha ilk yazda güneye bakan cephenin yapısal olarak aşırı ısındığını ve çalışanların sıcak havalarda çalışmasını engellediğini varsayalım. Kira sözleşmesi, kusurlardan kaynaklanan sorumluluğu hariç tutan genel bir muafiyet maddesi içerir. Bu maddenin geçerli olup olmadığı, ev sahibinin ne bildiğine bağlıdır: Soğutma kapasitesi daha önceki bir bakım raporundan veya önceki bir kiracının şikayetlerinden zaten belliyse, ev sahibi kusuru "biliyordu veya bilmesi gerekirdi" ve muafiyet maddesi bu noktada herhangi bir koruma sağlamaz. Öte yandan, sorun daha sonra ortaya çıkmış ve öngörülemez ise, durum farklıdır. Bu, neden doğru dokümantasyonun ve önceden sağlanan dürüst bilgilerin çok önemli olduğunu göstermektedir.
Kiracı, konutta bir kusur olması durumunda hangi haklara sahiptir?
Eğer bir kusur varsa, kiracının çeşitli seçenekleri mevcuttur. Kiracı şunları yapabilir:
- Arızanın giderilmesini ;
- Mülkten alınan zevkin azalmasına orantılı olarak kira indirimi talep etmek;
- Söz konusu kusur ev sahibinden kaynaklanıyorsa, tazminat talep etme hakkına sahiptir;
- Ciddi durumlarda kira sözleşmesinin feshedilmesini talep edin
Dolayısıyla bunlar ev sahibi için gerçek risklerdir, çünkü iklimle ilgili bir şikayet genellikle ancak bir süre sonra ortaya çıkar.
Kira sözleşmesinde beklenti kalıbının oluşturulması
Ofis ve ticari alan sahipleri için iyi haber: kusur yönetmeliği, sözde düzenleyici yasa olarak bu kategoriye de uygulanmaktadır. Bu, kira sözleşmesinde bu yönetmelikten sapmanıza izin verildiği anlamına gelir. Dolayısıyla, tarafların neleri kusur olarak kabul edip etmeyeceklerini sözleşmeyle belirleyebilirsiniz. Bu, ROZ'un (Gayrimenkul Konseyi) örnek kira sözleşmelerinde de tam olarak böyledir.
Ayrıca, ticari mekanlar için yapılan bir kira sözleşmesinde, mekanın karşılaması gereken somut şartlar belirtebilirsiniz. İç mekan iklimiyle ilgili belirli sınırlamaların farkında mısınız? O halde bunları açıkça belirtin. Bu şekilde, kiracının daha sonra güvenebileceği beklentileri yönetir ve sonrasında ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkları önlersiniz. Potansiyel kiracı mülkte kendisi değişiklik yapmak isterse, gerekli özeni gösterme yükümlülüğünü de vurgulayabilirsiniz.
Bilinen kusurları açıkça belirtmek, genel bir muafiyet maddesinden genellikle daha etkilidir. Önceden dürüstçe belirttiğiniz bir hususu, kiracının sonradan şaşırtıcı bir kusur olarak öne sürmesi zordur.
Muafiyet maddesi nedir ve ne zaman uygulanır?
Sorumluluktan muafiyet maddesi , bir tarafın (belirli) zararlar için sorumluluğunu hariç tuttuğu veya sınırladığı sözleşmesel bir hükümdür. Bu tür maddeler, ticari gayrimenkullerin kira sözleşmelerinde yaygındır ve genellikle kusurların tüm sonuçlarını kapsayacak şekilde genel terimlerle düzenlenir.
Ofis ve ticari alanların kiralanmasında, kusurlara ilişkin düzenleme bu konuda zorunlu bir yasa olmadığı için, prensip olarak bir istisna maddesine izin verilir. Bununla birlikte, böyle bir madde sınırsız yetki anlamına gelmez. En önemli sınırlama, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:209. maddesinde.
Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:209. maddesinin sınırı
Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:209. maddesi uyarınca , ev sahibi olarak, kira sözleşmesinin imzalandığı sırada bildiğiniz veya bilmeniz gereken kusurlarla ilgili olarak, kiracının zararına olacak şekilde kusurlara (onarım ve tazminat) ilişkin temel hükümlerden sapamazsınız . Kusur düzenlemelerinin bu kısmı zorunlu (yarı zorunlu) bir kanundur: bunu geçersiz kılmayı amaçlayan bir istisna maddesi, bu ölçüde kiracıya karşı etkisizdir.
Dikkat çekici olan, içtihat hukukunda "bilmesi gerekirdi" ifadesinin genellikle hafife alınmamasıdır. Teslimat sırasında veya kira sözleşmesi imzalanırken kusuru makul bir şekilde keşfedebilseydiniz, bunu bildiğiniz varsayılma riskiyle karşı karşıya kalırsınız. Bu durumda, söz konusu kusurun sonuçlarından dolayı muafiyet maddesini artık başarılı bir şekilde ileri süremezsiniz.
İklim kıtlığında zamanlama ve bilginin neden bu kadar belirleyici olduğu
Arızalı iç mekan iklimlendirmesi genellikle aylar veya yıllar sonra ortaya çıkan gizli bir sorundur. Bu durum ev sahibi için zordur: yükleniciye veya montajcıya karşı bazı talepler zaman aşımına uğrayabilirken, kiracı mülkün kullanımından mahrum kaldığı sürece kusuru ileri sürmeye devam edebilir. Kesin zaman sınırları duruma ve hukuki ilişkiye göre değişir; herhangi bir şeye güvenmeden önce bunların değerlendirilmesini her zaman sağlayın.
Temel nokta şu: İklim sorunundan haberdarsanız veya haberdar olabilseydiniz, genel bir muafiyet maddesi genellikle kiracıya karşı geçerli olmaz. Riski gerçekten karşılamak isteyen ev sahipleri, standart bir muafiyet maddesine güvenmek yerine, bilinen kusurları belirlemeli ve beklentileri dikkatlice belgelemelidir.
Ev sahipleri için pratik adımlar
- Tesisin envanterini çıkarın. Kiralama öncesinde iklimlendirme sisteminin durumunu ve yaşını belirleyin ve bakım ve denetim raporlarını saklayın.
- Bilinen sınırlamaları belirtin. Kira sözleşmesinde, mekanın iç mekan iklimi açısından neler sunduğunu ve neler sunmadığını şart koşun.
- Beklentileri yönetin. Tarafların kusur olarak kabul ettiği hususları sözleşmeyle tanımlayın ve kiracının araştırma yapma yükümlülüğünü belirtin.
- Muafiyet maddelerini akıllıca kullanın. Muafiyet maddesine yalnızca gerçekten bilmediğiniz ve bilmenize gerek olmayan kusurlar için başvurun.
- İletişimi belgeleyin. Kiracıya önceden söylediklerinizi saklayın; bu, ilerleyen aşamalarda genellikle belirleyici bir kanıt olur.
- Gözden geçirilmesini sağlayın. İmzalamadan önce ilgili maddeyi ve kira sözleşmesinin tamamını kontrol ettirin.
Muafiyet ve iç mekan iklimlendirmesi hakkında sıkça sorulan sorular
Kötü iç mekan iklimi her zaman bir kusur mudur?
Hayır. Kiralanan mülk, kiracının sözleşmeyi imzalarken beklemeye hakkı olduğu keyfi sağlamadığında bir kusur söz konusudur. Bu beklenti biçimi, diğer şeylerin yanı sıra, binanın ve tesisatların yaşına, yapılan anlaşmalara ve kiracının kendisinin araştırabileceği şeylere bağlıdır.
Ticari mülk sahibi, sorumluluğunu bir mülk sahibinden muaf tutabilir mi?
Ofis ve ticari binalar için, kusurlara ilişkin düzenlemeler bağlayıcı niteliktedir, bu nedenle prensipte bir muafiyet maddesine izin verilir. Bununla birlikte, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:209. maddesi uyarınca, kira sözleşmesini imzaladığınız sırada bildiğiniz veya bilmeniz gereken kusurlardan dolayı sorumluluktan kurtulamazsınız.
“Bilmesi gerekirdi” ne anlama geliyor?
Normal inceleme sırasında veya teslimat esnasında kusuru keşfedebileceğinizi varsayarsak, içtihat hukuku bunu genellikle esnek yorumlamaz: Eğer makul bir şekilde görebilseydiniz, kusurdan haberdar olduğunuz kabul edilme riskiyle karşı karşıya kalırsınız ve bu durum, sorumluluktan kurtulma maddenizin koruması dışında kalır.
Muafiyet maddesi alt kiracı veya yeni mülk sahibi için de geçerli midir?
Otomatik olarak değil. Bir muafiyet maddesi öncelikle bunu kabul eden taraflar arasında geçerlidir. Alt kiralama, sözleşme devri veya mülkün satışı durumunda durum farklı olabilir. Bu gibi durumlarda, hangi maddenin kim tarafından kullanılabileceğinin önceden belirlenmesi her zaman önemlidir.
Genel bir muafiyet maddesinden daha iyi ne yapabilirim?
Kira sözleşmesinde önceden bilinen kusurları tespit edin ve beklenti modelini oluşturun. Kiracının, sözleşmeyi imzaladığı sırada bildiği veya bilebileceği bir şeyi sonradan şaşırtıcı bir kusur olarak göstermesi zordur.
Kira sözleşmenizi veya muafiyet maddenizi kontrol ettirdiniz mi?
Bir ev sahibi olarak, muafiyet maddenizin geçerli olup olmadığını öğrenmek mi istiyorsunuz, yoksa kiraya vermeden önce iç mekan iklimlendirme sorununu doğru şekilde ele almak mı istiyorsunuz? Hukuk uzmanlarımız ticari kira sözleşmenizi inceler ve her çözüm her duruma uygun olmadığından en iyi hareket tarzı konusunda size tavsiyede bulunur. Ayrıca, kira hukuku alanındaki uzmanlığımızı inceleyin veya durumunuzu kişisel olarak görüşmek üzere doğrudan bir görüşme planlayın
