ضريبة نقل الملكية على مقر عملك: كيف تعمل؟

عند شراء عقار تجاري (مكتب، مستودع، متجر تجزئة)، يدفع المشتري ضريبة نقل ملكية بنسبة 10.4% (لعام 2024) على أساس القيمة الأعلى بين سعر الشراء والقيمة السوقية. أما بالنسبة للعقارات السكنية، فتبلغ النسبة 2% أو 0% (للمشترين لأول مرة)، بينما تخضع العقارات التجارية للنسبة الأعلى. الاستثناءات: التوريد الخاضع لضريبة القيمة المضافة (خلال سنتين من الاستخدام الأولي)، ونقل ملكية الأعمال التجارية بشروط، أو الإعفاء من الضريبة في حالة نقل الملكية بين الشركات ذات المسؤولية المحدودة التابعة. فيما يلي: النسبة، والإعفاءات، وكيفية حصول شركة كريم القابضة على عقار تجاري دون دفع ضرائب إضافية.

الإجابة المختصرة

• معدل عام 2024: 10.4% للعقارات التجارية (المكاتب والمستودعات ومتاجر التجزئة).
• القاعدة الخاضعة للضريبة: الأعلى بين سعر الشراء أو القيمة السوقية.
• من يدفع: المشتري.
• الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة: المباني الجديدة (أقل من سنتين) مزودة بضريبة القيمة المضافة - لا توجد ضريبة نقل.
• الإعفاء الجماعي: عمليات النقل داخل الشركات التابعة بنسبة ≥ 95% معفاة من الإعفاء.

متى يحين موعد دفع ضريبة نقل الملكية؟

عند الاستحواذ على عقارات هولندية بالمعنى القانوني:

• شراء، تبادل، تبرع، مساهمة في شركة خاصة محدودة.
• إنشاء حقوق محدودة (حق الانتفاع، حقوق البناء، حق الانتفاع).
• الاستحواذ على الملكية الاقتصادية (شراء بالتقسيط طويل الأجل، التأجير).
• تخضع الأسهم في شركات العقارات ("real estate BV") للشروط.

يتم إصدار فاتورة الضريبة عن طريق كاتب العدل عند نقل الملكية (عقد النقل) ثم يتم تحويلها إلى إدارة الضرائب والجمارك.

الأسعار 2024-2025

• العقارات التجارية (المكاتب، العقارات الصناعية، المستودعات، متاجر التجزئة): 10.4%.
• المنزل (الذي يشغله صاحبه): 2%.
• مشتري المنازل لأول مرة (أقل من 35 عامًا، سكن رئيسي، أقل من 510,000 يورو في عام 2024): 0%.
• العقارات السكنية الاستثمارية (الإيجار، المنزل الثاني): 10.4%.

إن ارتفاع معدل الإيجار للعقارات التجارية والإيجارية هو خيار متعمد لتفضيل المساكن الأساسية والمنازل التي يشغلها أصحابها.

ضريبة القيمة المضافة مقابل ضريبة التحويل

بالنسبة للمباني الجديدة التي يتم إنشاؤها خلال سنتين من تاريخ السكن الأول: يخضع التسليم لضريبة القيمة المضافة (21%) ويُعفى من ضريبة نقل الملكية. بعد ذلك: يُعفى من ضريبة القيمة المضافة وتُفرض ضريبة نقل ملكية بنسبة 10.4%.

أحيانًا يكون من الحكمة اختيار توريد خاضع لضريبة القيمة المضافة (شريطة أن يكون لكلا الطرفين الحق في خصم ضريبة القيمة المضافة). في هذه الحالة، لا توجد ضريبة نقل بنسبة 10.4%، بل ضريبة قيمة مضافة بنسبة 21%، وهي قابلة للخصم بالنسبة للمشتري. قد يكون هذا مفيدًا للمكاتب والمتاجر في الشركات المسجلة في ضريبة القيمة المضافة.

استثناءات هامة

الإعفاء الجماعي (المادة 15، الفقرة 1، البند الفرعي ح)

تُعفى التحويلات داخل المجموعة (التي تضم شركات تابعة بنسبة 95% أو أكثر) من ضريبة التحويل. عمليًا: لا تُفرض ضريبة على نقل الملكية عند نقلها من شركة تشغيلية إلى شركة قابضة أو العكس.

الشرط: استمرار الاحتفاظ بالمريض ضمن المجموعة لمدة 3 سنوات على الأقل (وإلا سيتم إجراء مراجعة بأثر رجعي).

إعفاء من إعادة التنظيم

الإعفاء في حالة الاندماج القانوني أو الانفصال أو المساهمة الخاضعة لشروط - بشرط أن يكون ذلك بشروط تجارية عادلة وليس بدافع ضريبي في المقام الأول.

الإعفاء من نقل الأعمال (المادة 15، الفقرة 1، البند الفرعي ب)

يخضع الإعفاء لشروط معينة عند نقل ملكية شركة إلى أحد الأبناء أو أفراد العائلة، وتحديداً فيما يتعلق بنقل ملكية الشركات العائلية.

التراث الثقافي

الآثار والمباني التراثية الثقافية: الإعفاء أو السعر المخفض يخضع لشروط معينة.

كريم يشتري مقرًا تجاريًا

ترغب الشركة القابضة لكريم في شراء عقار تجاري مقابل 800 ألف يورو - وهو عبارة عن مكتب يعود تاريخه إلى عام 2010، ولم يعد خاضعًا لنظام نقل ضريبة القيمة المضافة.

• ضريبة نقل الملكية العقارية: 10.4% × 800,000 يورو = 83,200 يورو.
• بالإضافة إلى رسوم كاتب العدل (1500 يورو)، ورسوم تسجيل الأراضي (200 يورو)، ورسوم التقييم الاختيارية (500 يورو).

إجمالي تكاليف الاستحواذ بالإضافة إلى سعر الشراء: 85,000 يورو فأكثر. يساعد محاسب كريم في التفكير في هيكلة ذكية - على سبيل المثال، الإعفاء الجماعي إذا لزم نقل العقار إلى شركة تشغيل لاحقًا، أو خيار ضريبة القيمة المضافة للبناء الجديد.

التخطيط الذكي

• خيار ضريبة القيمة المضافة للعقارات التجارية: فقط للتسليم الأول خلال سنتين وللأطراف القابلة لخصم ضريبة القيمة المضافة.
• ضع العقار مباشرة في BV الصحيح: ضعه في الأصل في "BV الوجهة النهائية"، بدلاً من نقله لاحقًا.
• التقدم بطلب للحصول على إعفاء المجموعة: غالبًا ما يكون ذا قيمة أثناء إعادة الهيكلة.
• الأعمال العائلية: يمكن أن يؤثر مسار انتقال ملكية الأعمال أيضًا على ضريبة النقل.

توصية صادقة

في مجال العقارات التجارية، تُعدّ ضريبة نقل الملكية البالغة 10.4% نفقة كبيرة. بالنسبة للمعاملات الكبيرة (أكثر من 500,000 يورو)، يُنصح دائمًا باستشارة خبير ضرائب مسبقًا: إذ يُمكن لخيار ضريبة القيمة المضافة، أو الإعفاء الجماعي، أو اتباع تسلسل ذكي للاستحواذ أن يُوفّر عشرات الآلاف. أما بالنسبة لنقل ملكية الشركات العائلية، فيُفضّل الجمع بين الإعفاء من ضريبة نقل الملكية (BOR) وخيار ضريبة نقل الملكية. ويُعدّ وجود كاتب عدل كفؤ ذي خبرة في مجال العقارات أمرًا ضروريًا.

للمواضيع الأخرى: ما هي الضرائب التي تدفعها شركة ذات مسؤولية محدودة، وإقرار ضريبة القيمة المضافة ، وضريبة الهدايا.

الأسئلة الشائعة