MKB Juristen, özel hukuki belgeler hazırlamaktadır
Önemli sözleşmeleri, şartları ve diğer yasal belgeleri kendiniz bir araya getirmek veya kopyalamak en iyisi değildir. Bütçesi kısıtlı girişimcilere özel yasal çözümler, net maliyetler ve pratik açıklamalar sunuyoruz.
- Gümrük sözleşmeleri, şartlar ve koşullar ve yasal belgeler
- Bütçe dostu ve maliyetler konusunda baştan net bilgi veriyor
- Ücretsiz danışmanlık veya herhangi bir yükümlülük gerektirmeyen fiyat teklifi isteyin
Ticari gayrimenkul (ofis, depo, perakende) alımında, alıcı satın alma fiyatı ile piyasa değerinin yüksek olanı üzerinden %10,4 oranında devir vergisi (2024) öder. Konut gayrimenkulleri için oran %2 veya %0'dır (ilk kez ev alanlar için), ancak ticari gayrimenkuller daha yüksek orana tabidir. İstisnalar: KDV'ye tabi tedarik (ilk kullanımdan itibaren 2 yıl içinde), koşullara bağlı işletme devri veya bağlı şirketler arasındaki devirler için muafiyet. Aşağıda: oran, muafiyetler ve Karim'in holding şirketinin ek vergilendirme olmaksızın ticari gayrimenkulü nasıl edindiği açıklanmaktadır.
Kısa cevap
- 2024 oranı: Ticari gayrimenkul (ofis, depo, perakende) için %10,4.
- Vergi matrahı: satın alma fiyatı veya piyasa değerinin en yüksek olanı.
- Ödemeyi kim yapar: Alıcı.
- KDV muafiyeti: KDV'li olarak tedarik edilen yeni yapılar (< 2 yıllık) — devir vergisi uygulanmaz.
- Grup muafiyeti: %95 veya daha fazla iştiraki olan şirketler içindeki transferler muaftır.
Transfer vergisi ne zaman ödenir?
Hollanda'da gayrimenkul edinimi hukuki anlamda şu durumlarda gerçekleşir:
- Satın alma, takas, bağış, özel limited şirkete katkı.
- Sınırlı hakların (kira hakkı, yapı hakkı, intifa hakkı) tesis edilmesi.
- Ekonomik mülkiyetin edinimi (uzun vadeli taksitli satış, leasing).
- Gayrimenkul şirketlerindeki (“gayrimenkul BV”) hisseler, belirli koşullara tabidir.
Vergi, devir işlemi (tapu devri) sırasında noter aracılığıyla faturalandırılır ve daha sonra Vergi ve Gümrük İdaresine ödenir.
2024-2025 Oranları
- Ticari gayrimenkul (ofis, sanayi mülkü, depo, perakende): %10,4.
- Ev sahibi (kendi oturduğunuz): %2.
- İlk kez ev sahibi olanlar (< 35 yaş, ana ikametgah, 2024 yılında < 510.000 € gelir): %0.
- Konut yatırımı (kiralık, ikinci ev): %10,4.
Ticari ve kiralık mülkler için yüksek vergi oranı, bilinçli bir tercih olup, asıl ikametgahları ve ev sahiplerinin oturduğu evleri desteklemeyi amaçlamaktadır.
KDV ve transfer vergisi karşılaştırması
İlk oturuma kadar olan 2 yıl içindeki yeni inşaatlar için: teslimat KDV'ye (%21) tabidir ve devir vergisinden muaftır. Daha sonraki yıllarda: KDV'den muaftır ve %10,4 devir vergisi uygulanır.
Bazen akıllıca bir seçim: KDV'ye tabi bir tedarik seçeneğini tercih etmek (her iki tarafın da KDV'yi düşme hakkına sahip olması koşuluyla). Bu durumda, %10,4'lük devir vergisi yerine %21'lik KDV uygulanır ve bu da alıcı için düşülebilir bir tutardır. Net etki, KDV kayıtlı bir işletmedeki ofis ve perakende gayrimenkulleri için avantajlı olabilir.
Önemli istisnalar
Grup muafiyeti (Madde 15, paragraf 1, alt bent h)
Grup içi transferler (≥ %95 oranında bağlı şirketler) vergiden muaftır. Uygulamada: bir işletme şirketinden bir holding şirketine veya tam tersine mülk transferi - transfer vergisi alınmaz.
Şart: Grup içinde en az 3 yıl süreyle sürekli görevde kalma (aksi takdirde geriye dönük revizyon).
Yeniden yapılanma muafiyeti
Yasal bir birleşme, bölünme veya şartlara bağlı katkı durumlarında muafiyet söz konusudur; ancak bu işlemlerin piyasa koşullarına uygun olması ve esas amacının vergi güdüsü olmaması şartıyla.
İşletme devrine ilişkin muafiyet (Madde 15, fıkra 1, alt fıkra b)
İşletmenin çocuğa veya aile üyesine devredilmesi durumunda, belirli koşullara bağlı olarak muafiyet uygulanır. Özellikle aile şirketlerinin devri için geçerlidir.
Kültürel miras
Anıtlar ve kültürel miras binaları: Muafiyet veya indirimli oran, belirli koşullara bağlıdır.
Karim bir iş yeri satın alıyor
Karim'in holding şirketi, 2010 yılından kalma ve artık KDV transfer rejimine tabi olmayan bir ofis binasını 800.000 € karşılığında ticari bir gayrimenkul satın almak istiyor.
- Gayrimenkul devir vergisi: %10,4 × 800.000 € = 83.200 €.
- Ayrıca noter ücreti (1.500 €), tapu sicili ücreti (200 €), isteğe bağlı değerleme ücreti (500 €).
Satın alma fiyatına ek olarak toplam edinim maliyetleri: 85.000 €'dan fazla. Karim'in muhasebecisi, akıllı yapılandırma konusunda yardımcı oluyor; örneğin, mülkün daha sonra bir işletme şirketine devredilmesi gerekiyorsa grup muafiyeti veya yeni inşaat için KDV seçeneği gibi.
Akıllı planlama
- Ticari gayrimenkuller için KDV seçeneği: Sadece 2 yıl içindeki ilk teslimat için ve KDV indiriminden yararlanan taraflar için geçerlidir.
- Mülkü doğrudan doğru BV'ye yerleştirin: daha sonra aktarmak yerine, başlangıçta "nihai hedef BV"ye yerleştirin.
- Grup muafiyetine başvurmak: Yeniden yapılandırma süreçlerinde sıklıkla değerlidir.
- Aile işletmesi: İşletme devrinde iş devri süreci, devir vergisini de etkileyebilir.
Dürüst tavsiye
Ticari gayrimenkuller için %10,4'lük devir vergisi önemli bir masraftır. Daha büyük işlemler (> 500.000 €) için her zaman önceden vergi danışmanlığı alın: KDV seçeneği, grup muafiyeti veya akıllı bir satın alma sırası on binlerce tasarruf sağlayabilir. Aile şirketi devirleri için: İşletme Devir İndirimi (BOR) muafiyetini devir vergisi yoluyla birleştirin. Gayrimenkul konusunda deneyimli iyi bir noter şarttır.
Diğer konular: Bir BV (Brezilya Şirketi) hangi vergileri öder, KDV beyannamesi ve bağış vergisi.
Sıkça Sorulan Sorular
2024 yılında ticari gayrimenkuller (ofis, depo, perakende) ve kiralık mülkler için %10,4 oranında devir vergisi uygulanacaktır. Ev sahibi tarafından kullanılan ana ikametgah için vergi oranı %2 veya %0'dır (ilk kez ev alanlar için). Vergi, satın alma fiyatı ile piyasa değerinin yüksek olanı üzerinden hesaplanır.
Alıcı. Noter bunu tapu senedinde hesaplar, alıcıya faturalandırır ve vergi dairesine iletir. Bu, satın alma fiyatına eklenir.
İlk kullanım tarihinden itibaren 2 yıl içinde yapılacak yeni inşaatlar için: tedarik KDV'ye (%21) tabidir ve devir vergisinden muaftır. Alternatif olarak, KDV'den muaf taraflar arasında KDV'ye tabi bir tedarik tercih edilebilir - bu bazen daha avantajlı olabilir.
%95 veya daha fazla oranda bağlı şirketler arasındaki gayrimenkul transferi, transfer vergisinden muaftır (Madde 15, fıkra 1, alt fıkra h). Şart: 3 yıl boyunca grup içinde sürekli olarak elde tutulması – aksi takdirde, yeniden değerlendirme.
Belirli koşullar altında evet — “gayrimenkul BV” (esas olarak gayrimenkulden oluşan varlık) şirketlerindeki hisseler için, hisse devri sırasında devir vergisi ödenmesi gerekebilir. Bu, hisse yoluyla vergi kaçakçılığını önler.
Yasal bir birleşme, bölünme veya katkı durumunda, belirli koşullar altında devir vergisinden muafiyet sağlanır; bu, ticari bir geçmişin olması ve öncelikle vergi güdümlü olmaması şartıyla geçerlidir. Yeniden yapılandırmaları daha uygun fiyatlı hale getirir.
BV (Bilet Şirket) için: evet, devir vergisi gayrimenkulün satın alma fiyatının bir parçası olarak aktifleştirilir ve kullanım ömrü boyunca (ticari gayrimenkuller için genellikle 30-40 yıl) amortisman yoluyla geri kazanılır.
