MKB Juristen, özel hukuki belgeler hazırlamaktadır
Önemli sözleşmeleri, şartları ve diğer yasal belgeleri kendiniz bir araya getirmek veya kopyalamak en iyisi değildir. Bütçesi kısıtlı girişimcilere özel yasal çözümler, net maliyetler ve pratik açıklamalar sunuyoruz.
- Gümrük sözleşmeleri, şartlar ve koşullar ve yasal belgeler
- Bütçe dostu ve maliyetler konusunda baştan net bilgi veriyor
- Ücretsiz danışmanlık veya herhangi bir yükümlülük gerektirmeyen fiyat teklifi isteyin
Alt kiralama sözleşmesi nedir? Bu, bir kiracının (ana kiracı) kiraladığı mülkü tamamen veya kısmen başka bir tarafa (alt kiracıya) kiraya vermesiyle yapılan sözleşmedir. Bu bir üçgen oluşturur: ana kiracı mülkü ana kiracıya kiralar ve ana kiracı daha sonra alt kiraya verir. Bu ikinci ilişkide, ana kiracı tüm yükümlülükleriyle birlikte kendisi de ev sahibi gibi davranır. Meselenin en önemli noktası neredeyse her zaman aynıdır: ana kiracının alt kiraya vermesine izin verilir mi ve ana kira sözleşmesi sona erdiğinde alt kiracıya ne olur?.
Kısa cevap
- Ne: Ana kiracı ile alt kiracı arasında, ana kiracının kendisi tarafından kiralanan bir alanın (bir bölümü) ile ilgili kira sözleşmesi.
- Üçgen: ana ev sahibi, ana kiracı ve alt kiracı; birbirlerinden yasal olarak bağımsız iki ayrı sözleşme.
- İzin: Alt kiralama genellikle yalnızca asıl ev sahibinin izniyle mümkündür (Madde 7:221 BW).
- Risk: İzin alınmadan alt kiralama yapılması, ana kira sözleşmesinin feshedilmesine yol açabilir.
- Ana kira sözleşmesinin feshi: Bağımsız konutlarda alt kiracı bazen korunmaktadır (Madde 7:269 BW); ticari binalar için farklı kurallar geçerlidir.
Uygulamada alt kiralama sözleşmesi nedir?
Alt kiralamada, bir kişi bir alanı doğrudan mülk sahibinden değil, kendisi de kiracı olan bir taraftan kiralar. Örnek olarak, bir girişimcinin bir ofis binasını kiralayıp iki odayı serbest çalışan birine alt kiralaması veya bir dükkan sahibinin perakende alanının bir bölümünü başka bir girişimciye açması verilebilir. Ana kiracı, ana mülk sahibiyle yaptığı kendi kira sözleşmesiyle tamamen bağlı kalır. Ek olarak, alt kiracıya karşı ikincil bir mülk sahibi rolü üstlenir.
Anlaşılması gereken önemli bir nokta: İki sözleşme yasal olarak ayrıdır. Prensip olarak, alt kiracının ana ev sahibiyle doğrudan bir bağlantısı yoktur. Mülkte bir şey bozulursa, alt kiracı ana kiracıyı sorumlu tutar, ev sahibini değil. Ve tam tersi: Ana ev sahibi kendi kiracısına bağlıdır ve prensip olarak alt kiracıya müdahale etmesine gerek yoktur.
Üçgen: üç taraf, iki sözleşme
Alt kiralamanın özü bu üçgen ilişkidir. Rolleri açıkça tanımlayın:
- Ana ev sahibi: Mülkü ana kiracıya kiralayan mal sahibi veya yatırımcı.
- Ana kiracı: mal sahibinden kira alır ve alt kiraya verir. Çifte rol, çifte sorumluluk.
- Alt kiracı: Ana kiracıdan kira öder ve genellikle ev sahibiyle doğrudan bir ilişkisi yoktur.
Bu ayrılığın sonuçları vardır. Ana kiracı, alt kiracıya verdiği sözlerin, kendisinin mal sahibiyle anlaştığı şartlarla örtüşmesini sağlamalıdır. Örneğin, kendi sözleşmesinin izin verdiğinden daha uzun bir kira süresi vaat ederse, ana kira sözleşmesi sona erdiğinde zor durumda kalacaktır.
Ana ev sahibinden izin alınması gerekmektedir
Alt kiralamaya izin verilip verilmediği, kanuna ve ana kira sözleşmesine bağlıdır. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:221. maddesine göre, kiracı, ev sahibinin buna makul itirazları olduğunu varsaymadığı sürece, kiraladığı mülkü kısmen veya tamamen başka bir kişinin kullanmasına izin verebilir. Uygulamada, neredeyse her ticari kira sözleşmesi, yazılı izin olmadan alt kiralamayı yasaklayan bir madde içerir. Bu sözleşme, genel kuraldan önceliklidir.
Gerekli izin alınmadan alt kiralama yapmak risklidir. Bu durum, ana kira sözleşmesinin ihlali anlamına gelebilir ve ana kiracının ana kira sözleşmesinin feshedilmesini talep etmesine olanak tanır. Ana kira sözleşmesi sona ererse, alt kiracı genellikle yasal dayanağını kaybeder. Bu nedenle, her zaman önceden izin isteyin ve bunu yazılı olarak kaydedin.
Ana kira sözleşmesi sona erdiğinde ne olur?
Bu en hassas nokta. Alt kira sözleşmesi ana kira sözleşmesine bağlı olduğundan, ana kira sözleşmesi sona erdiği anda alt kiracının konumu baskı altına girer. Kanun, konut ve ticari alanlar arasında ayrım yapar.
Bağımsız yaşam alanları söz konusu olduğunda, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:269. maddesi koruma sağlamaktadır: Ana kira sözleşmesi sona erdiğinde, ana kiracı otomatik olarak alt kira sözleşmesini devam ettirir ve ana kiracının yerini alır. Alt kiracı daha sonra mal sahibinin sıradan bir kiracısı olur. Ancak, ana kiracı sınırlı sayıda gerekçeyle altı ay içinde mahkemeden fesih talebinde bulunabilir. Bu koruma, oda gibi bağımsız olmayan yaşam alanları için geçerli değildir.
Ticari binalar için durum farklıdır. Küçük ve orta ölçekli işletmeler için olan binalarda (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:290, örneğin dükkanlar ve konaklama yerleri), alt kiracı belirli koşullar altında, Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:306 uyarınca ana kiracıdan kira sözleşmesinin devamını talep edebilir. Diğer ticari binalarda (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:230a, örneğin ofisler ve depolar) bu koruma mevcut değildir ve alt kira sözleşmesi genellikle ana kira sözleşmesiyle birlikte sona erer. Bu nedenle, alt kiracının durumunu bilmesi için, ana kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda ne olacağı alt kira sözleşmesinde açıklanmalıdır.
Pratik bir örnek
Bir grafik tasarım ajansı 200 metrekarelik bir ofis kiralıyor ve bunun yarısını kullanıyor. Ajans, diğer yarısını serbest çalışan bir arkadaşına alt kiralamak istiyor. Ana kira sözleşmesi, izin alınmadan alt kiralamayı yasaklıyor. Ajans, mal sahibinden yazılı onay talep ediyor, alt kiralamayı ana kira sözleşmesiyle aynı süre için düzenliyor ve alt kiralamanın ana kira sözleşmesi sona erdiği anda sona ereceğini şart koşuyor. Bu şekilde, serbest çalışan tam olarak nerede durduğunu biliyor ve ajans kendi sözleşmesinin feshedilmesi riskini almıyor.
Dürüst tavsiye
Her zaman bir avukata ihtiyacınız olmayabilir. Eğer bir odayı kısa süreliğine ve ev sahibinin yazılı izniyle bir tanıdığınıza kiralıyorsanız, tarafları, alanı, fiyatı ve süreyi belirten basit bir sözleşme genellikle yeterlidir. Ancak, her zaman ana ev sahibinin yazılı iznini alın. Sadece daha uzun vadeli sözleşmeler söz konusu olduğunda, ticari mekanlar söz konusu olduğunda veya önemli çıkarlar tehlikede olduğunda ya da ana kira sözleşmesinin sonunda durumun gerçekten önemli olduğu durumlarda bir avukata başvurun. İşte tam da bu durumlarda ana kira sözleşmesi ve alt kira sözleşmesi kolayca uyumsuz hale gelebilir ve bir anlaşmazlık durumunda bu, önceden iyi hazırlanmış bir sözleşmeden daha pahalıya mal olabilir.
Bu konu hakkında daha fazla bilgi edinin: alt kiralama sözleşmesi taslağı hazırlama ve alt kiralama sözleşmesi hazırlatma . Bunu alt kiralama sözleşmesi aracılığıyla hemen halledebilirsiniz .
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı (asıl kiracı) tarafından kiralanan mülkün tamamının veya bir kısmının alt kiracıya kiraya verilmesi şeklinde bir anlaşmadır. Bu ilişkide, asıl kiracı kendisi de ev sahibi olur. Ana ev sahibi, asıl kiracı ve alt kiracıdan oluşan ve iki ayrı sözleşmeyi içeren bir üçgen oluşur.
Otomatik olarak değil. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:221. maddesine göre, ev sahibinin makul itirazları olmadığı sürece alt kiralamaya izin verilir. Uygulamada, çoğu ticari kira sözleşmesi yazılı izin olmadan alt kiralamayı yasaklar. Bu sözleşme hükmü önceliklidir. Bu nedenle, her zaman önceden izin isteyin.
Bağımsız konutlarda, ana kiracı genellikle kanun gereği alt kira sözleşmesini devam ettirir (Madde 7:269 BW). Ticari binalarda ise durum türüne bağlıdır: perakende işletme binaları bazı korumalardan yararlanırken (Madde 7:306 BW), diğer ticari binalar bu korumalardan yararlanamaz. Bu durumda, alt kira sözleşmesi ana kira sözleşmesiyle birlikte sona erer.
Prensip olarak hayır. Alt kiracı, ana kiracıdan kiralar ve kusurlar veya sorunlar için ana kiracıyı sorumlu tutar. Ana kiracı kendi kiracısına bağlıdır. Ana kiracı ile doğrudan bağlantı ancak ana kira sözleşmesinin feshiyle ilgili yasal istisnalarda ortaya çıkabilir.
Ana kira sözleşmesine aykırı olarak alt kiralama yapmak, sözleşmenin ihlali anlamına gelir. Bu nedenle, ana kiracı ana kira sözleşmesinin feshedilmesini talep edebilir. Ana kira sözleşmesi sona ererse, alt kiracı genellikle yasal dayanağını kaybeder. Bu nedenle, her zaman önceden yazılı izin alınmasını sağlayın.
Hayır. Ortak kiracılık durumunda, iki kiracı da ev sahibiyle aynı kira sözleşmesinin taraflarıdır. Alt kiralama durumunda ise, ana kiracı ile alt kiracı arasında ayrı bir ikinci sözleşme bulunur; ancak ev sahibiyle yapılan ana kira sözleşmesi ayrı kalır.
Hem konut hem de ticari alanlar için geçerlidir. KOBİ sektöründe, bir ofisin, dükkanın veya deponun bir kısmını başka bir girişimciye alt kiraya vermek yaygındır. Alt kiracının yasal koruması kategoriye göre farklılık gösterdiğinden, alan türüne dikkat edin.
