Kira sözleşmesindeki işletme yükümlülüğü her zaman geçerli olmayabilir

Kira sözleşmesinde işletme faaliyetine ilişkin bir yükümlülük prensipte geçerlidir, ancak her zaman uygulanabilir değildir. Mahkeme, işletmenin devam ettirilmesinin fiilen imkansız olması durumunda veya menfaatlerin dengelenmesi sonucunda kiracının ayrılma menfaatinin, ev sahibinin boş kalmayı önleme menfaatinden daha ağır basması durumunda bu yükümlülüğü geçersiz kılabilir. Yükümlülük geçersiz kılınırsa, ev sahibi birçok durumda kanıtlanabilir boşluk zararı için tazminat talep edebilir. Aşağıda, yükümlülüğün ne zaman geçerli olduğunu, işletmenin faaliyet göstermemesinin sonuçlarını ve ev sahibi veya kiracı olarak özel olarak neler yapabileceğinizi okuyabilirsiniz.

Kısacası

• İşletme yükümlülüğü, kiracının kiraladığı mekanı döşemesini ve halka açık tutmasını gerektirir; amaç boş kalmasını önlemektir.
• Yükümlülük sözleşmesel olarak geçerlidir, ancak bir hakim, işletmenin fiilen imkansız olması veya menfaatlerin dengelenmesinin kiracı lehine olması durumunda ifayı reddedebilir.
• Uyumluluk şartı getirilmese bile, boş kalma nedeniyle oluşan kanıtlanabilir zararların tazmini genellikle mümkündür.
• Keskin bir şekilde formüle edilmiş ceza maddesi, kapsamlı bir ispat yükü olmaksızın sömürülmeme iddiasında bulunmayı mümkün kılıyor.

Faaliyet yükümlülüğü nedir?

İşletme yükümlülüğü, kiracının kiraladığı mülkü kararlaştırılan amaç doğrultusunda fiilen kullanmayı taahhüt ettiği sözleşmesel bir anlaşmadır: mekanı döşemek, envanterle donatmak ve kapıları halka açık tutmak. Bu yükümlülük özellikle perakende alanlarının kiralanmasında yaygındır ve yaygın olarak kullanılan ROZ model kira sözleşmesinde yer alır, ancak ofis veya iş yeri kira sözleşmelerine de dahil edilebilir.

Amaç açık: ev sahibi boş kalmayı önlemek. Boş kalma, mülkün değerini düşürür, bir alışveriş merkezinin veya iş parkının çekiciliğini zedeleyebilir ve bazen diğer kiracıları da etkileyebilir. Ev sahibi, kiracının mülkü aktif olarak işletmesini şart koşarak mülkünün değerini korur.

Kiracı yasal olarak işletmeyi yürütmek zorunda mı?

Prensip olarak, bir kiracının kiraladığı perakende alanında fiilen bir dükkan açma zorunluluğu yasal olarak yoktur. Bununla birlikte, iyi bir kiracı , belirli koşullar altında, işletmeyi fiilen işletme yükümlülüğüne yol açabilir. Bu tür anlaşmazlıkları önlemek için, ev sahipleri genellikle bu işletmeyi işletme yükümlülüğünü kira sözleşmesinde açıkça belirtirler. Bu, kiracının mekanı yeterli donanım ve envanterle donatması ve halka açık tutması gerektiği konusunda hiçbir şüphe bırakmaz.

Kiracının işletmeyi çalıştırmaması durumunda sonuçları nelerdir?

Kiracının işletme yükümlülüklerini yerine getirmemesi çeşitli sonuçlara yol açabilir. En yaygın olanları şunlardır:

• Ceza. İşletme yükümlülüğü genellikle bir ceza maddesiyle ilişkilendirilir. Bu durumda kiracı, ev sahibinin somut zararı kanıtlamasına gerek kalmadan, temerrüdün doğrudan kendi cebinden yansıdığını hisseder.
• Tazminat. Ev sahibi, boş kalma süresinden kaynaklanan zararı kanıtlayabildiği takdirde tazminat talep edebilir.
• Kira sözleşmesinin feshi. Ciddi bir ihlal durumunda, işletmenin faaliyetine devam edememe, kira sözleşmesinin (mahkeme yoluyla) feshedilmesi için gerekçe oluşturabilir.
• Uyumluluk. Ev sahibi, kiracının faaliyetlerine devam etmesini, muhtemelen bir ceza ödemesiyle destekleyerek talep edebilir. Ancak, aşağıda gösterildiği gibi, bu her zaman başarılı olmayabiliyor.

Ödenmemiş bir para cezası veya tazminat varsa, borcu zamanında ve yapılandırılmış bir şekilde tahsil etmek akıllıca olacaktır. Girişimcilerin ödenmemiş borçlarını.

İşletme yükümlülüğü ne zaman icra edilemez hale gelir?

Temel ilke sözleşme özgürlüğüdür: sözleşmeyle kararlaştırılan bir işletme yükümlülüğü prensipte geçerli ve bağlayıcıdır. Ancak bu, yükümlülüğün her koşulda uygulanabileceği anlamına gelmez. Yargı kararları, bir hakimin özellikle iki durumda yükümlülüğü geçersiz kılabileceğini göstermektedir.

1. Devam etmek fiilen imkansızdır

Kiracının faaliyetlerine devam etmesinin imkansız olduğu durumlarda, ifa otomatik olarak talep edilemez. Yargı kararlarında bu durum, örneğin, yıllar boyunca negatif işletme sonuçları kaydeden ve faaliyetlerine makul bir şekilde devam edemeyen bir kiracı örneğinde kabul edilmiştir. Bunun böyle olup olmadığı, zararların nedeni, devam etmek için gereken yatırımlar ve kira sözleşmesinin kalan süresi gibi özel koşullara büyük ölçüde bağlıdır.

2. Menfaatlerin dengelenmesi kiracının lehine sonuçlanmaktadır

Devamlılığın kesin olarak imkansız olmaması durumunda bile, mahkeme makuliyet ve adalet standartlarına göre menfaatleri değerlendirebilir. Blokker'ı , kiracı, genel merkezini yeni bir binaya taşımak için Amsterdam'daki kiraladığı ofis alanını boşaltmıştı. Burada da işletmeyi işletme yükümlülüğü üzerinde anlaşılmıştı. Mahkeme, menfaatleri birbirine karşı tarttı ve zincirin devamlılığını ve istihdamı güvence altına almak amacıyla yapılan bir yeniden yapılanmanın sonucu olan genel merkezin taşınmasının, işletmeyi işletme yükümlülüğünü geçerli kılacak kadar önemli olduğuna karar verdi. Esasen sadece boşluğu önlemeyi amaçlayan ev sahibinin menfaati bu bağlamda daha az ağırlık taşıyordu. Ancak bu davada, kiracı kira ödemeye devam etmekle yükümlüydü.

Ev sahipleri için ders şu: İşletmeyi işletme yükümlülüğü kusursuz bir garanti sunmaz. Kiracının ayrılma nedenleri ne kadar güçlü ve meşru olursa, mahkemenin bu yükümlülüğü geçersiz kılma olasılığı da o kadar yüksek olur. Maddenizin yeterince güçlü olup olmadığından şüphe duyuyorsanız, girişimciler için sunduğumuz hukuki yardım hizmetimiz.

Tazminat alma olasılığı genellikle devam etmektedir

İşletme yükümlülüğünün her zaman uygulanabilir olmaması, ev sahibinin eli boş kalacağı anlamına gelmez. Mahkeme işletmenin yerine getirilmesini emretmese bile, birçok durumda tazminat talep etmek . Ancak, ev sahibinin bu zararları somut olarak kanıtlaması ve ispatlaması gerekir. İşte tam da bu nedenle iyi formüle edilmiş bir ceza maddesi değerlidir: İşletmenin yerine getirilmemesi durumunda, kapsamlı bir ispat yükü olmaksızın sabit bir miktar talep etmeyi mümkün kılar.

Faaliyet yükümlülüğünü dahil etmenin neden sonuçta hala akıllıca olduğu

Ev sahipleri için, her durumda geçerli olmasa da, kira sözleşmesine işletme yükümlülüğü eklemek tavsiye edilir. Faydaları risklerinden daha fazladır:

• Bu yükümlülük caydırıcı bir etkiye: kiracılar mülkü boş bırakmadan önce iki kez düşünürler.
• Yükümlülük yerine getirildiği takdirde, ağır bir ispat yükü olmaksızın para cezasını tahsil.
• Yükümlülük yerine getirilmezse, genellikle kanıtlanmış zararların tazmini hakkı saklıdır
• Genel kural olarak, bu hükmün eklenmesi ev sahibi için herhangi bir dezavantaj yaratmaz.

Ancak, kelime seçimi çok önemlidir. Mekân türüne göre uyarlanmış, açıkça hazırlanmış bir işletme ve ceza maddesi, bir anlaşmazlık durumunda güçlü bir konumda olma olasılığınızı artırır. İster endüstriyel tesisler için bir kira sözleşmesi , ister ofis alanı için bir kira sözleşmesi: bu hükmü dikkatlice kayda geçirin.

Adım adım plan: işletme yükümlülüğüne ilişkin bir ihtilaf durumunda ne yapılmalı?

Ev sahibi veya kiracı olarak bir anlaşmazlıkla karşılaşırsanız, yapılandırılmış bir şekilde ilerlemek faydalı olacaktır:

1. Kira sözleşmesini dikkatlice okuyun. Tam olarak kararlaştırılan işletme ve ceza maddelerini ve ek genel şart ve koşulları (örneğin ROZ modeli) inceleyin.
2. Gerçekleri ortaya koyun. İşletme ne zamandan beri (tamamen) kullanılmıyor ve bunun sebebi nedir? Yapısal olarak zarar eden veya fiilen imkansız bir durum, ticari bir tercihten farklı bir ağırlık taşır.
3. Hasarı belgeleyin. Ev sahibi olarak, olası tazminat için boş kalma süresinden kaynaklanan hasarın (kayıp kira, masraflar, değer kaybı) kanıtlarını toplayın.
4. Karşı tarafı resmen temerrüde düşürün. Kiracıya, temerrüdün gerçekleşmesi için yazılı olarak makul bir süre tanıyın.
5. Hukuki danışmanlık alın. Sözleşmenin ve koşulların niteliğine bağlı olarak, ifa, ceza, tazminat veya fesih seçeneklerinden hangisinin başarılı olma olasılığı daha yüksektir.

İşletme yükümlülüğüyle ilgili sıkça sorulan sorular

Faaliyet gösterme zorunluluğu yasal olarak zorunlu mudur?

Hayır. Kiralanan bir alanı fiilen işletme konusunda yasal bir zorunluluk yoktur. Bu yükümlülük, tarafların kira sözleşmesinde, genellikle ROZ model sözleşmesi aracılığıyla, bu konuda anlaşmalarından kaynaklanır. Böyle bir anlaşma olmadan, işletme yükümlülüğünü uygulamak daha zordur.

Ev sahibi, kiracıyı dükkanı açık tutmaya zorlayabilir mi?

Bazen evet, bazen hayır. İşletme yükümlülüğü konusunda anlaşmaya varılmışsa, ev sahibi ifayı talep edebilir. Ancak, devamın fiilen imkansız olması veya menfaatlerin dengelenmesinin kiracı lehine olması durumunda mahkeme bu ifayı reddedebilir.

Kiracı, işletmeyi işletme yükümlülüğüne rağmen evi terk ederse, ev sahibi ne yapabilir?

Ev sahibi, kararlaştırılan cezayı tahsil edebilir, boş kalma süresi için tazminat talep edebilir (bu kanıtlanabilir olduğu takdirde) ve ciddi durumlarda kira sözleşmesinin feshedilmesini isteyebilir. Hangi yolun daha başarılı olma olasılığı, sözleşmenin içeriğine ve koşullara bağlıdır.

Zarar eden bir işletme için faaliyet yükümlülüğü sona erer mi?

Otomatik olarak değil. Ancak mahkeme, işletmenin yapısal olarak zarar eden ve fiilen imkansız hale gelmesi durumunda devamının makul bir şekilde beklenemeyeceğine karar verebilir. Bu, her vaka için ayrı ayrı değerlendirilen bir olgusal değerlendirmedir.

İşletmeyi yürütme yükümlülüğü sona erse bile kiracı kira ödemeye devam etmek zorunda mıdır?

Genel olarak evet. Bir hakimin işletmenin faaliyet gösterme yükümlülüğünü askıya alması, kira sözleşmesinin sona erdiği anlamına gelmez. Kural olarak, kiracı, sözleşme geçerli bir şekilde feshedilmediği veya ortadan kaldırılmadığı sürece, kararlaştırılan kira süresi ve buna karşılık gelen kira ödemesiyle bağlı kalır.

Kiracı tazminat ödemekten de kaçınabilir mi?

Ev sahibi, boş kalmanın yol açtığı zararı somut olarak kanıtlamalıdır. Bu mümkün değilse, tazminat talebi başarısız olabilir. İyi hazırlanmış bir ceza maddesi, ev sahibine tam olarak bu konuda yardımcı olur çünkü genellikle somut zararın kanıtlanması gerekmez.

Faaliyet gösterme yükümlülüğü ofis alanları ve işyerleri için de geçerli midir?

Evet, taraflar bu konuda anlaştıkları takdirde. Bu yükümlülük en sık perakende alanlarında ortaya çıkar, ancak ofis veya iş yeri kira sözleşmelerine de kolaylıkla dahil edilebilir. Uygulanabilirlik, her durumda aynı uygulanabilirlik ve menfaat dengesi testi uygulanarak, vaka bazında değerlendirilir.

Ameliyat yapılmaması durumunda her zaman para cezası uygulanır mı?

Tanım gereği değil. Ceza maddesi prensipte geçerlidir, ancak hakim belirli koşullar altında, örneğin sonuç kabul edilemez ise, para cezasını azaltabilir veya tamamen kaldırabilir. Dikkatlice formüle edilmiş bir madde, para cezasının onaylanma olasılığını artırır.

Kira sözleşmeniz veya bir anlaşmazlık konusunda yardıma mı ihtiyacınız var?

Kiracıların ayrılmasına karşı azami koruma sağlayan bir kira sözleşmesi mi istiyorsunuz, yoksa işletme yükümlülükleriyle ilgili bir anlaşmazlığınız mı var? Hukuk uzmanlarımız, kusursuz işletme ve cezai şartlar hazırlıyor ve seçenekleriniz konusunda size danışmanlık yapıyor. Kira hukuku ve sözleşme hukuku alanındaki uzmanlığımızı inceleyin veya doğrudan uzmanlarımızdan biriyle görüşme ayarlayın