MKB Juristen, özel hukuki belgeler hazırlamaktadır
Önemli sözleşmeleri, şartları ve diğer yasal belgeleri kendiniz bir araya getirmek veya kopyalamak en iyisi değildir. Bütçesi kısıtlı girişimcilere özel yasal çözümler, net maliyetler ve pratik açıklamalar sunuyoruz.
- Gümrük sözleşmeleri, şartlar ve koşullar ve yasal belgeler
- Bütçe dostu ve maliyetler konusunda baştan net bilgi veriyor
- Ücretsiz danışmanlık veya herhangi bir yükümlülük gerektirmeyen fiyat teklifi isteyin
Evet, kiralanmış bir ofis binasının yatırım amaçlı satış fiyatı, WOZ değerini etkileyebilir. Yasaya göre, WOZ değeri, mülkün kiralanmamış ve herhangi bir yükümlülükten arındırılmış olarak satılmış gibi belirlenir (sözde WOZ varsayımları). Bununla birlikte, Amsterdam İstinaf Mahkemesi (1 Mart 2018 tarihli karar), yatırım işleminden elde edilen fiyatın, mevcut kiranın etkisi dikkate alınarak düzeltilmesi koşuluyla, kanıt olarak hesaba katılabileceğine hükmetmiştir. Sonuç olarak, alıcı-yatırımcı için daha yüksek bir satın alma fiyatı, WOZ değerine dayalı yıllık vergi değerlendirmelerinde vergi sonuçları doğurabilir.
WOZ değeri nedir ve nasıl belirlenir?
Gayrimenkul Değerleme Yasası ( WOZ Yasası), gayrimenkulleri objektif olarak değerlendirmeyi amaçlamaktadır. Temel prensip, iki özdeş ofis binasına, hangi binanın daha iyi veya daha yüksek kira ödeyen bir kiracısı olduğuna bakılmaksızın, prensip olarak aynı WOZ değerinin verilmesi gerektiğidir. Belediye, vergi yılından önceki yılın 1 Ocak tarihine denk gelen bir değerleme tarihi kullanarak WOZ değerini yıllık olarak belirler.
Ofisler ve dükkanlar gibi standart ticari gayrimenkuller için kira değeri kapitalizasyon yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, gayrimenkulün yıllık piyasa kira değeri bir kapitalizasyon faktörüyle çarpılır. Sonuç, WOZ değeri olarak da bilinen tahmini piyasa değeridir.
Özetle: WOZ değeri = referans tarihindeki piyasa kira değeri x kapitalizasyon faktörü. Mevcut kiracınızın ödediği gerçek (bazen daha düşük) kira, prensip olarak WOZ değerine dahil edilmez.
WOZ kurguları: "kiralanmamış olma durumu" neden önemli?
WOZ değerini belirlerken, nesnelleştirme varsayımları olarak adlandırılan çeşitli yasal varsayımlar geçerlidir. En önemlileri, mülkün şu şekilde değerlendirildiği varsayımıdır:
- Serbest ve herhangi bir yükümlülük olmaksızın (transfer kurgusu);
- Mülk kiralanmamış halde devredilir
- Tam mülkiyeti edinilebilir ve derhal kullanıma sokulabilir (edinme kurgusu).
Bu varsayımlar nedeniyle, gerçek kira bedeli başlangıç noktası olarak alınmaz, bunun yerine referans tarihindeki geçerli piyasa kira değeri esas alınır. Yatırım amaçlı satışta gerilim tam olarak burada yatmaktadır, çünkü bu tür bir işlemde mülk mevcut kira sözleşmeleriyle birlikte satılır.
Yatırım amaçlı satışın "normal" bir satıştan farkı nedir?
Pratikte, mülkler arasında kira fiyatlarında önemli farklılıklar göze çarpmaktadır ve bu tamamen piyasa gelişmelerinden kaynaklanmaktadır. Yeni kiracılar genellikle mevcut, daha yüksek kira fiyatlarını öderken, mevcut kiracılar sözleşmede endeksleme maddesi bulunsa bile bazen daha eski, daha düşük bir fiyata tabi olmaya devam edebilirler
Dolayısıyla, bir ofis binası satın alan herkes bunu genellikle bir yatırım satışı kapsamında yapar : mevcut kira sözleşmeleri ve kira fiyatları aynen devam eder. Bunun iki yönü vardır:
- Dezavantaj: Alıcı-yatırımcı, bazen piyasa oranının altında olan mevcut kira fiyatlarına bağlıdır.
- Avantaj: Alıcı kiracı aramak zorunda kalmaz ve böylece boş kalma süresinden, emlakçı ücretlerinden ve başlangıç zararlarından tasarruf eder.
Yatırım amaçlı satışlar kiralanmış bir durumda gerçekleştiğinden ve WOZ değerlemesi kiralanmamış bir duruma göre yapıldığından, yatırım amaçlı satış fiyatını WOZ değeri olarak körü körüne benimsemek iyi bir fikir değildir. Bununla birlikte, bu fiyatın emsal kararlarda kullanılabilir bir başlangıç noktası olduğu kanıtlanmıştır.
Amsterdam Temyiz Mahkemesi'ndeki dava
Bu tartışmayı doruk noktasına taşıyan olay, Hollanda'nın en gözde iş bölgelerinden biri olan Amsterdam Zuidas'taki. Belediye, WOZ değerini belirlemişti, ancak bina tamamlandıktan birkaç yıl sonra, büyük ölçüde kiralanmışken, bir yatırımcı tarafından belirlenen WOZ değerinin oldukça üzerinde bir fiyata satın alındı. Bu fark nedeniyle bir anlaşmazlık ortaya çıktı ve sonunda mahkemeye taşındı.
İlk derece mahkemesi bir bilirkişi atadı. Bilirkişi, yatırım amaçlı satışların genellikle ofis binalarının değerinin en iyi göstergesi olduğunu, çünkü bu tür mülklerin genellikle kiralanmış halde satıldığını belirtti. Aynı zamanda bilirkişi, hesaplamanın bu kiralanmış duruma atfedilen değere göre ayarlanması gerektiğini vurguladı. Hem Bölge Mahkemesi hem de Amsterdam İstinaf Mahkemesi bu görüşü benimsedi.
Hesaplamanın nasıl düzeltildiği
Uzman, öncelikle kira değerinin kapitalizasyon yönteminin uygulanmasını önerdi: yıllık kiranın bir kapitalizasyon faktörüyle çarpılması. Bu faktör, satış fiyatı ile yıllık kira arasındaki orandan türetilir. Daha sonra, bu faktör WOZ (İşletme Faaliyetleri Yönetmeliği) varsayımları nedeniyle ayarlanmalıdır. Bu, diğer hususların yanı sıra şunları dikkate alır:
- (Hayali) ilk boş pozisyon;
- piyasa ve girişimcilik riski;
- girişimcilik ödülü;
- işletme maliyetleri;
- Devam eden pazarlama maliyetleri.
Kesin hesaplama teknik bir konu olduğundan burada değinmeyeceğiz. Temel sorun, düzeltilmiş sermayeleştirme faktörü ile yatırım satışından elde edilen "ham" faktör arasında önemli bir fark olabilmesidir. Bunun özü, satış fiyatının kısmen WOZ değerlendirmesine dahil edilmesi, ancak yalnızca kira etkisine göre düzeltme yapıldıktan sonra gerçekleşmesidir.
Bu durum, bir girişimci veya yatırımcı olarak sizin için ne anlama geliyor?
Ofis binası satın alanlar veya sahipleri için, WOZ değeri doğrudan finansal sonuçlar doğurabilir. WOZ değeri, diğer şeylerin yanı sıra, emlak vergisi (OZB) için temel oluşturur ve diğer vergileri etkileyebilir. Sonuç olarak, daha yüksek bir satın alma fiyatı, WOZ yoluyla daha yüksek yıllık maliyetlere yol açabilir.
Dikkate alınması gereken birkaç pratik nokta:
- WOZ değerlendirmesini yıllık olarak kontrol edin. Değerlendirme beklentilerinizden önemli ölçüde saparsa, yasal süre içinde belediyeye itirazda bulunabilirsiniz.
- Eğer yeni satın aldığınız mülk kirada ise ve belediye satın alma fiyatınıza büyük ölçüde güveniyorsa, değerleme işleminin hukuki ve mali açıdan gözden geçirilmesini sağlayın
- Kira sözleşmelerinizi dikkatlice belgeleyin. Kira bedeli ve endeksleme, yalnızca yatırım getirinizi etklemekle kalmaz, aynı zamanda değerleme sürecinde de etkili olabilir. Dahası, kira hukuku kapsamındaki sağlam sözleşmeler, kiracınızla yaşanabilecek anlaşmazlıkları önler.
Adım adım plan: Aşırı yüksek WOZ değerine itiraz etme
Ofis binanızın WOZ değerini çok yüksek mi buluyorsunuz? O halde yapılandırılmış bir şekilde ilerleyin:
- Değerleme raporunu talep edin. Belediyenin, kullanılan kira bedeli ve kapitalizasyon faktörü de dahil olmak üzere, değere nasıl ulaştığını gerekçelendirmesi gerekir.
- Varsayımları kontrol edin. Kullanılan piyasa kirası doğru mu? Belediyenin yatırım satışına dayanması durumunda, sermayeleştirme faktörü WOZ kurguları için ayarlandı mı?
- Karşıt kanıtlar toplayın. Bölgedeki benzer özelliklere sahip mülklerin karşılaştırılabilir satış veya kira rakamlarını göz önünde bulundurun.
- İtirazınızı zamanında yapın. Kararınızda belirtilen yasal itiraz süresine uyun; geç kalırsanız, itirazınız prensip olarak geçersiz sayılacaktır.
- Gerekirse yardım alın. Önemli çıkarlar söz konusu olduğunda, hukuki veya vergi desteği genellikle faydalıdır.
Ofis binasının WOZ değeri ve satış fiyatı hakkında sıkça sorulan sorular
Satın alma fiyatı her zaman ofis binamın WOZ değerini belirler mi?
Hayır. WOZ değeri, yasal olarak mülkün kiralanmamış ve herhangi bir yükümlülükten arındırılmış olarak satılmış gibi belirlenir. Yatırım amaçlı satıştan elde edilen satın alma fiyatı kanıt olarak dahil edilebilir, ancak öncelikle mevcut kiranın etkisi dikkate alınarak ayarlanmalıdır. Yargı kararlarına göre, fiyatın birebir benimsenmesi yanlıştır.
Gayrimenkulde yatırım amaçlı satış nedir?
Yatırım amaçlı satış, mevcut kira sözleşmelerinin alıcıya devredildiği, kiralanmış durumdaki bir mülkün satışıdır. Alıcı-yatırımcı, kiracı(lar) ve kira geliri de dahil olmak üzere mülkü devralır ve bu nedenle yeni bir kiracı aramak zorunda kalmaz.
Kira değerinin kapitalizasyon yöntemi nedir?
Bu yöntemle, pazarlanabilir bir ticari gayrimenkulün WOZ değeri, yıllık piyasa kira değerinin bir kapitalizasyon faktörüyle çarpılmasıyla hesaplanır. Bu faktör, diğer hususların yanı sıra, bu tür gayrimenkullerle ilişkili getiri ve riskleri yansıtır.
WOZ'un değerleme tarihi nedir?
Referans tarihi, WOZ değerinin belirlendiği andır. Bu tarih, vergi yılından önceki yılın 1 Ocak tarihine denk gelir. Dolayısıyla ofis mülkünüzün değeri, vergi değerlendirme bildirimini aldığınız gün değil, o referans anındaki piyasa koşullarına göre değerlendirilir.
Aşırı yüksek bir WOZ değerine itiraz edebilir miyim?
Evet. Yasal süre içinde belediyeye WOZ değerlendirmesine itiraz edebilirsiniz. Özellikle belediye değerlendirmesini WOZ varsayımlarını doğru uygulamadan yakın tarihli bir yatırım satışına dayandırıyorsa, değerlemenin gerekçelerini dikkatlice incelemek (veya incelettirmek) faydalı olacaktır.
Daha yüksek bir WOZ değeri vergi değerlendirmemi etkiler mi?
Evet, bu mümkün. WOZ değeri, emlak vergisinin temelini oluşturur ve diğer vergileri de etkileyebilir. Uygulamada, daha yüksek bir değerleme genellikle daha yüksek yıllık maliyetler anlamına gelir; bu da doğru bir değerlemenin önemini vurgular.
Gayrimenkul sözleşmelerinizle ilgili sonuçlandırma ve yardım
Amsterdam Temyiz Mahkemesi'nde görüşülen dava, kiralanmış bir ofis binasının satış fiyatının, öncelikle kiralanmış statüsü dikkate alınarak ayarlanması koşuluyla, nihai WOZ değerini etkileyebileceğini göstermektedir. Bu durum, vergi açısından önemli mali sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, durumunuzu bir vergi veya hukuk uzmanıyla görüşün ve daha yüksek bir satın alma fiyatının vergi sonuçları doğurabileceğini aklınızda bulundurun.
Gayrimenkule yatırım mı yapıyorsunuz yoksa ticari alan mı kiralıyorsunuz? O zaman sağlam bir sözleşme işin yarısı demektir. MKB Juristen sizin için gerekli ticari kiralama sözleşmelerini hazırlar ve hukuki durumunuz konusunda size danışmanlık yapar. Sözleşmelerinizle ilgili sorularınız mı var veya bir anlaşmazlıkla mı karşı karşıyasınız? Hukuki yardım seçeneklerimize göz atın veya herhangi bir yükümlülük altına girmeden bir görüşme ayarlayın . Sizin için neler yapabileceğimizi açıklamaktan memnuniyet duyarız.
