MKB Juristen, özel hukuki belgeler hazırlamaktadır
Önemli sözleşmeleri, şartları ve diğer yasal belgeleri kendiniz bir araya getirmek veya kopyalamak en iyisi değildir. Bütçesi kısıtlı girişimcilere özel yasal çözümler, net maliyetler ve pratik açıklamalar sunuyoruz.
- Gümrük sözleşmeleri, şartlar ve koşullar ve yasal belgeler
- Bütçe dostu ve maliyetler konusunda baştan net bilgi veriyor
- Ücretsiz danışmanlık veya herhangi bir yükümlülük gerektirmeyen fiyat teklifi isteyin
Perakende alanı kiralama sözleşmesi hazırlamak, genellikle ROZ perakende alanı modeline dayalı olarak, Madde 290 kapsamındaki işyerleri için zorunlu kurallar çerçevesinde temel anlaşmaların oluşturulmasını içerir. Mağazalar ve konaklama sektörü Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:290. maddesi kapsamına girdiğinden, her şey üzerinde anlaşmak mümkün değildir: yasal süre sınırları, fesih nedenleri ve kira bedelini revize etme hakkı zorunludur. Bu korumadan sapmak ancak alt bölge mahkemesi hakiminin onayıyla mümkündür. Sözleşme bunu dikkate almalıdır.
Kısa cevap
- Temel: ROZ perakende alanı modeli ve beraberindeki genel hükümler.
- Belirlenecek hususlar: kiralanan mülk, kullanım amacı, kira bedeli, endeksleme, hizmet bedelleri, süre ve teminat.
- Rejim: Kiracı için zorunlu koruma sağlayan 290 ticari alan.
- Şartlar: prensip olarak 5+5 yıl; sapmalar yalnızca alt bölge mahkemesi hakiminin onayıyla mümkündür.
- Lütfen dikkat: imar, ikame, kira incelemesi ve teslimat.
Perakende alanı kiralama sözleşmesi taslağı hazırlamanın temelleri
Perakende sözleşmelerinin çoğu, Hollanda Gayrimenkul Konseyi'nin (Raad voor Onroerende Zaken) ROZ perakende alanı modeline dayanmaktadır. Bu model, temel şartları içeren kısa bir ana sözleşme ve genel hükümleri içeren daha kapsamlı bir belgeden oluşmaktadır. Model, 290. Sınıf ticari alan rejimiyle uyumludur ancak ev sahibi lehine hazırlanmıştır. Kiracı olarak, genel hükümleri dikkatlice okumakta fayda vardır.
Herhangi bir konuda anlaşma özgürlüğüne sahip olmadığınızı anlamak önemlidir. Madde 7:290 ve sonraki maddelerle sağlanan koruma zorunlu veya yarı zorunludur. Örneğin, alt bölge mahkemesi hakiminin onayı olmadan yasal beş yıldan daha kısa bir süre belirlerseniz, kiracı yine de yasal süreyi ileri sürebilir. Sözleşme bu sınırlar içinde kalmalıdır.
İçine tam olarak ne konulmalı?
- Taraflar ve kiralanan mülk: isim, Ticaret Odası numarası ve yüzey alanı ile birlikte ayrıntılı bir açıklama.
- Belirlenmiş kullanım: Örneğin giyim perakendeciliği veya otelcilik gibi izin verilen kullanım alanları olup, bu alanlardan farklı kullanımlar yasaktır.
- Kiralama bedeli ve KDV: Tutar, ödeme koşulları ve varsa KDV seçeneği.
- Endeksleme: CBS fiyat endeksine göre yıllık ayarlama.
- Hizmet bedelleri: Özellikle ortak tesislerin bulunduğu bir alışveriş merkezinde geçerli olan ön ödeme ve tahsilat.
- Süre ve uzatma: Yasal 5+5 sistemine uygun olarak.
- Teminat: Teminat veya banka garantisi.
- Bakım ve teslimat: Ürünlerin dökümü ve başlangıç ve bitiş durumları.
Perakende alanları için dikkat edilmesi gereken özel noktalar
290 iş yeri ile, bir ofiste karşılaşmadığınız bazı sorunlar ortaya çıkar. Bunlardan biri de imar planıdır. Bu plan, binada ne yapmanıza izin verildiğini belirler ve genellikle rakip kullanımları kısıtlar. Çok dar bir imar planı, daha sonra ürün yelpazenizi genişletmek veya işletmenizi satmak istediğinizde sizi engelleyebilir.
Kiracı değişikliği de dikkat edilmesi gereken bir konudur. İşletmenizi daha sonra satarsanız, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:307. maddesi uyarınca, alıcının sizin yerinize kiracı olarak geçmesi için alt bölge mahkemesinden talepte bulunabilirsiniz. Bu hakkı dışlamaya çalışan bir sözleşme hükmü geçerli olmayacaktır. Ayrıca, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:303. maddesi uyarınca kira bedelinin yeniden düzenlenmesi ve devir teslimde anlaşmazlıkları önlemek için açık bir durum raporu hazırlanması konusunda düşünmeye başlamanız tavsiye edilir.
Bir girişimci mevcut bir lokantayı devraldı ve kiracı değişikliği yolunu izlemek yerine ev sahibiyle yeni bir sözleşme imzaladı. Sonuç olarak, yasal süre yeniden başladı ve bir sonraki kira artışı değerlendirmesinde birikmiş kira geçmişi değerini kaybetti. Önceden yasal yolu düşünmek bunu önleyebilirdi.
Hizmet maliyetleri ve güvenlik
Bir alışveriş merkezinde veya çok katlı bir binada, hizmet bedelleri genellikle oldukça yüksektir; temizlik, güvenlik, tanıtım ve ortak alanların yönetimi gibi kalemleri düşünün. Bu bedellerin hangi kalemleri kapsadığını, nasıl dağıtıldığını ve ödemenin yıllık gerçek maliyetlere göre yapıldığını belirtin. Belirsiz bir hizmet bedeli maddesi, beklenmedik ek ücretlere kolayca yol açabilir.
Ev sahibi genellikle teminat olarak, hizmet bedelleri ve KDV dahil olmak üzere üç aylık kira bedeli tutarında bir depozito veya banka garantisi talep eder. Bu teminatın hangi koşullar altında serbest bırakılacağını belirtin. Kiracı için banka garantisi genellikle daha avantajlıdır, çünkü fonlar işletmede bloke olmaz.
Dürüst tavsiye
Standart bir ROZ modeli kullanarak, yasal şartlar ve net bir imar tanımıyla, piyasa fiyatından standart bir perakende birimini kiralıyorsanız veya leasing yapıyorsanız, sözleşmeyi kolayca kendiniz hazırlayabilirsiniz. Şablonu düzgün bir şekilde doldurun, fotoğraflarla bir durum raporu oluşturun ve her iki tarafın da imzalamasını sağlayın. Kanun, 290 alan için önemli miktarda koruma sağladığından, zaten iyi bir şekilde güvence altındasınız.
Sözleşmede yer alan bazı şartlarda değişiklik yapılması, teminat bedeli ödemesi, kısıtlayıcı imar planı, donanımlara yapılan önemli yatırımlar veya devralma ve ikame ile ilgili sorular konusunda mutlaka bir avukata danışın. Koruma zorunlu olduğundan, bazı şartlarda değişiklik yapılması geçersiz olabilir veya istemeden aleyhinize işleyebilir. Kısa bir kontrol, yenileme, revizyon veya satış sırasında oluşabilecek sorunları önler.
Daha fazla bilgi edinmek ister misiniz? Perakende alanı kiralama sözleşmesini inceleyin, öncelikle perakende alanı kiralama sözleşmesinin ne olduğunu okuyun veya bir perakende alanı kiralama sözleşmesi hazırlatmanın maliyetini öğrenin .
Sıkça Sorulan Sorular
Genellikle ROZ perakende alanı modeline dayanır. Kiralanan mülkü, kullanım amacını, kira bedelini, endekslemeyi, hizmet bedellerini, süreyi ve teminatı belirtirsiniz. Sözleşme, 290. Madde ticari mekanların zorunlu kuralları dahilinde kalmalıdır, bu nedenle yasal süre sınırlarını dikkate alın.
Yasal olarak öngörülen beş yıldan daha kısa bir süre, ancak alt bölge mahkemesi hakiminin onayıyla geçerlidir. Bu onay olmadan biraz daha kısa bir süre üzerinde anlaşırsanız, kiracı yine de yasal süreyi ileri sürebilir. Bu nedenle, bunu dikkatlice düzenleyin.
İmar planı tanımı, mülkte ne yapmanıza izin verildiğini belirler. Çok dar bir tanım, ürün yelpazenizi genişletmek veya işletmenizi satmak istediğinizde sizi engelleyebilir. Bu nedenle, imar planını gereksiz yere dar bir şekilde tanımlamayın.
Hayır. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:307 maddesi uyarınca ikame hakkı, kiracıyı işletmesinin satışı durumunda korur. Bu hakkı dışlamaya çalışan bir sözleşme hükmü geçerli olmayacaktır. Sözleşmeyi hazırlarken bunu dikkate alın.
Hizmet bedelleri kapsamına hangi kalemlerin girdiğini, bunların nasıl tahsis edildiğini ve yıllık ödemenin gerçek maliyetlere dayalı olduğunu belirtin. Bir alışveriş merkezinde bu maliyetler genellikle önemli miktardadır, bu nedenle şeffaflık beklenmedik ek ücretleri önler.
Genellikle üç aylık kira bedeli, hizmet bedelleri ve KDV dahil olmak üzere, depozito veya banka garantisi olarak alınır. Teminatın hangi koşullar altında serbest bırakılacağını belirtin. Banka garantisi, genellikle kiracı için sabit bir para miktarından daha avantajlıdır.
Kira sözleşmesinin başlangıcında, kiralanan mülkün durumunu açıklama ve fotoğraflarla birlikte kayıt altına alan bir durum raporu hazırlanır. Bu belge olmadan, onarım maliyetleriyle ilgili anlaşmazlıklar genellikle sözleşmenin sonunda ortaya çıkar. Bu, daha sonra birçok anlaşmazlığı önleyen basit bir belgedir.
