MKB Juristen, özel hukuki belgeler hazırlamaktadır
Önemli sözleşmeleri, şartları ve diğer yasal belgeleri kendiniz bir araya getirmek veya kopyalamak en iyisi değildir. Bütçesi kısıtlı girişimcilere özel yasal çözümler, net maliyetler ve pratik açıklamalar sunuyoruz.
- Gümrük sözleşmeleri, şartlar ve koşullar ve yasal belgeler
- Bütçe dostu ve maliyetler konusunda baştan net bilgi veriyor
- Ücretsiz danışmanlık veya herhangi bir yükümlülük gerektirmeyen fiyat teklifi isteyin
Ofis alanı kiralama sözleşmesi hazırlamak, genellikle ROZ ofis alanı modeline dayanarak, kiralanan mülk, kira bedeli, süre ve bakım ile ilgili temel anlaşmaları dikkatlice kaydetmeyi içerir. Ofis, muayenehane ve depolama alanları Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:230a maddesi kapsamına girdiğinden, neredeyse tam bir sözleşme özgürlüğü vardır. Bu, sözleşmenin kendisinin bağlayıcı olduğu ve yasanın hataları neredeyse hiç düzeltmediği anlamına gelir. Yazdıklarınız geçerlidir.
Kısa cevap
- Temel: ROZ ofis alanı modeli ve beraberindeki genel hükümler.
- Kaydedilecek bilgiler: kiralanan mülk, kullanım amacı, kira bedeli, endeksleme, hizmet bedelleri, süre, fesih ve teminat.
- Rejim: 230a iş yeri, dolayısıyla büyük özgürlük ama az yasal koruma.
- Not: Vade, fesih seçeneği, bakım tahsisi ve teslimat.
- Güvenlik teminatı: Genellikle üç aylık kira bedeli tutarında güvenlik depozitosu veya banka garantisi.
Ofis alanı kiralama sözleşmesi taslağı hazırlamanın temelleri
Hollanda'daki ofis sözleşmelerinin çoğu, Gayrimenkul Konseyi'nin ROZ modeline dayanmaktadır. Bu model, temel şartları içeren kısa bir ana sözleşme ve genel hükümleri içeren daha kapsamlı bir belgeden oluşmaktadır. Yaygın ve yasal olarak geçerli olmakla birlikte, ev sahibinin bakış açısıyla yazılmıştır. Kiracı olarak, genel hükümleri eleştirel bir şekilde okumak ve gerektiğinde uyarlamak faydalı olacaktır.
Ofis alanları Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:230a maddesi kapsamına girdiğinden, perakendecilerin sahip olduğu zorunlu korumadan yoksundur. Yasal bir asgari süre ve mahkeme tarafından kira incelemesi yoktur. Düzenlenmemiş olan her şey düzenlenmemiş kalır. Bu nedenle, yasanın çok şey belirlediği perakende kiralama sözleşmelerine kıyasla, eksiksiz ve dengeli bir sözleşme daha önemlidir.
İçine tam olarak ne konulmalı?
- Taraflar ve kiralanan mülk: isim, Ticaret Odası numarası ve yüzey alanı ile birlikte mekanın tam tanımı.
- İmar durumu: Ofis, muayenehane veya depo olarak kullanım, farklı amaçlarla kullanımın yasaklanması.
- Kiralama bedeli ve KDV: Tutar, ödeme koşulları ve varsa KDV seçeneği.
- Endeksleme: CBS tüketici fiyat endeksine göre yıllık ayarlama.
- Hizmet bedelleri: Elektrik, su, doğalgaz ve ortak alanların kullanımı için peşin ödeme ve yıllık faturalandırma.
- Süre ve yenileme: Başlangıç tarihi, süre ve yenileme yöntemi.
- Fesih: Bildirim süresi ve şekli (taahhütlü posta veya icra memuru aracılığıyla).
- Teminat: Teminat veya banka garantisi.
- Bakım ve teslimat: Bakım kalemlerinin tahsisi ve başlangıç ve bitiş durumları.
Görev süresi ve feshi ile ilgili dikkate alınması gereken noktalar
Süre, müzakere edilmesi gereken en hassas noktadır. 230a maddesi kapsamındaki sözleşmelerde, erken fesih hakkı yasal olarak bulunmamaktadır, bu nedenle kararlaştırılan süreye bağlısınızdır. Esnek kalmak istiyorsanız, örneğin üç yıl sonra altı aylık ihbar süresiyle fesih hakkı gibi bir madde ekleyebilirsiniz. Büyüyen bir şirket için bu, genellikle tüm sözleşmedeki en önemli maddedir.
Ayrıca bakımın paylaşımına da dikkat edin. ROZ modeli, bakımın önemli bir kısmını kiracıya bırakmaktadır. Tesisat, iklimlendirme veya çatı gibi pahalı bakımlar önemli ölçüde yüksek maliyetlere ulaşabilir. Hangi kalemlerin ev sahibinin sorumluluğunda kalacağı konusunda anlaşın. Ek olarak, teslimatı düzenleyin: başlangıçtaki durumu fotoğraflarla birlikte bir durum raporunda belgeleyin, böylece sonunda onarım maliyetleriyle ilgili herhangi bir anlaşmazlık ortaya çıkmasın.
Rotterdam'da faaliyet gösteren bir pazarlama ajansı, beş yıllık, fesih opsiyonu bulunmayan ve tüm bakım masraflarının kiracıya ait olduğu bir sözleşme imzaladı. İki yıl sonra iklimlendirme sistemi arızalandığında, birkaç bin avroluk fatura ajansın cebine düştü. Basit bir bakım maddesi, bu masrafları ev sahibine yüklemişti.
Hizmet maliyetleri ve güvenlik
Hizmet bedelleri, kamu hizmetleri ve ortak kullanım alanları için yapılan harcamalardır. Bu kategoriye hangi kalemlerin girdiğini, hangi esaslara göre tahsis edildiklerini ve ödemenin yıllık olarak fiili tüketime göre yapıldığını belirtin. Açık bir anlaşma olmadan, aşırı avans ödemesi veya beklenmedik ek ücret konusunda kolayca anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir.
Ev sahibi genellikle teminat olarak, hizmet bedelleri ve KDV dahil olmak üzere üç aylık kira bedeline eşit bir depozito veya banka garantisi talep eder. Bu teminatın ne zaman ve hangi koşullar altında geri ödeneceği veya serbest bırakılacağı belirtilmelidir. Kiracı için, paranın bağlı kalmaması nedeniyle banka garantisi genellikle depozitodan daha avantajlıdır.
Dürüst tavsiye
Standart bir ROZ modeli kullanarak piyasa fiyatından tek bir ofis birimi kiralıyorsanız ve süre, bildirim süresi ve bakım şartları açık ise, sözleşmeyi kendiniz rahatlıkla hazırlayabilirsiniz. Şablonu düzgünce doldurun, fotoğraflarla bir durum raporu oluşturun ve her iki tarafın da imzalamasını sağlayın. Basit ve dengeli bir durum için bu yeterlidir.
Gerçekten risk altında olan bir durum söz konusu olduğunda, örneğin uzun vadeli ve önemli yatırımlar gerektiren tadilatlar, ROZ modelinden sapmalar, tek bir mülkte birden fazla kiracı bulunması veya belirsiz hizmet bedelleri gibi durumlarda, en kısa sürede bir avukatla görüşün. 230a kapsamındaki alanlarda yasa herhangi bir koruma sağlamaz, bu nedenle dengesiz bir sözleşmenin sonuçları yıllarca sürebilir. Bu nedenle kısa bir ön kontrol akıllıca bir yatırımdır.
Daha fazla bilgi edinmek ister misiniz? Ofis alanı kiralama sözleşmesini inceleyin, öncelikle ofis alanı kiralama sözleşmesinin ne olduğunu okuyun veya bir ofis alanı kiralama sözleşmesi hazırlatmanın maliyetini öğrenin .
Sıkça Sorulan Sorular
Genellikle ROZ ofis alanı modeline dayanır. Kiralanan mülkü, kullanım amacını, kirayı, endekslemeyi, hizmet bedellerini, süreyi, feshi ve teminatı belirtirsiniz. Bölüm 230a kapsamındaki alanların yasal koruması az olduğundan, eksiksiz ve dengeli bir sözleşme önemlidir.
Zorunlu olmamakla birlikte, ROZ modeli yaygın ve yasal olarak geçerlidir. Ancak, ev sahibi lehine olacak şekilde hazırlanmıştır. Genel hükümleri dikkatlice okuyun ve bakım paylaşımı gibi durumunuza elverişsiz olan kısımları düzenleyin.
Süre serbestçe seçilebilir. Genellikle uzatma seçeneğiyle beş yıl kullanılır, ancak daha kısa bir süre de mümkündür. Erken fesih için yasal bir hak bulunmamaktadır, bu nedenle esnek kalmak istiyorsanız, örneğin üç yıl sonra fesih gibi bir ara verme seçeneği ekleyebilirsiniz.
Sözleşmede bu belirtilmiştir. ROZ modeli, tesisatlar da dahil olmak üzere önemli miktarda bakım sorumluluğunu kiracıya yüklemektedir. İklimlendirme sistemi veya çatı onarımları önemli maliyetlere ulaşabileceğinden, hangi kalemlerin ev sahibinin sorumluluğunda kalacağı konusunda açıkça anlaşmaya varılmalıdır.
Hizmet bedelleri, elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetler ve temizlik, resepsiyon gibi ortak kullanım alanları için yapılan harcamalardır. Bu kategoriye hangi kalemlerin girdiğini, nasıl tahsis edildiklerini ve ödemenin yıllık olarak fiili tüketime göre yapıldığını belirtin.
Genellikle üç aylık kira bedeli, hizmet bedelleri ve KDV dahil olmak üzere, teminat depozitosu veya banka garantisi şeklinde alınır. Teminatın hangi koşullar altında serbest bırakılacağını belirtin. Banka garantisi, genellikle sabit bir para miktarından kiracı için daha avantajlıdır.
Kira sözleşmesinin başlangıcında, kiralanan mülkün durumunu açıklama ve fotoğraflarla birlikte kayıt altına alan bir durum raporu hazırlanır. Bu belge olmadan, onarım maliyetleriyle ilgili anlaşmazlıklar genellikle sözleşmenin sonunda ortaya çıkar. Bu, daha sonra birçok anlaşmazlığı önleyen basit bir belgedir.
