Kiracının Airbnb üzerinden kiralama yapmasına izin verilmiyor: kesin bir yasak gerekli

Kiracıların Airbnb üzerinden basitçe kiralama veya alt kiralama yapmasına izin verilmez, ancak alt kiralamaya ilişkin genel bir yasak genellikle yeterli değildir. Airbnb veya Vrbo gibi platformlar aracılığıyla turist kiralamalarını gerçekten önlemek isteyen ev sahipleri, açık ve somut bir şekilde yasaklamalıdır. Sonuçta, hakimler her zaman aynı şekilde karar vermez: Alt kiralamaya ilişkin belirsiz veya genel bir yasak, Airbnb tarzı kiralamaları açıkça hariç tutan bir maddeden daha az kesinlik sunar.

Temel prensip: İzin alınmadan alt kiralama yapılamaz

Bağımsız yaşam alanları için genel kural, kiracının ev sahibinin izni olmadan başka bir kişinin konutu kullanmasına izin vermemesidir. Airbnb üzerinden kiralama da prensip olarak bu kapsamdadır: konutun (bir kısmının) turistlere geçici olarak sunulması da üçüncü şahıslara kullanım izni verme şeklidir.

Bu tür bir izin, kira sözleşmesinde önceden belirtilebilir, ancak bu bir ev sahibi için nadiren arzu edilen bir durumdur. Bu nedenle, pratikte genellikle bunun tersi yapılır: alt kiralamaya ilişkin açık bir yasaklama maddesi eklenir. Bu, zımni onay konusundaki anlaşmazlıkları önler.

Birçok kiralama sözleşmesi, ROZ modelleri gibi standart hüküm ve koşullara atıfta bulunur. Bu genel hükümlerin daha yeni sürümleri artık Airbnb olgusunu ele alıyor ve benzer platformlar aracılığıyla yapılan turistik kiralamalardan açıkça bahsediyor. Eğer hala eski bir modelle çalışıyorsanız, bu tür özel bir maddenin eksik olma olasılığı yüksektir.

Airbnb'nin geleneksel alt kiralama yöntemine göre yasal olarak neden daha zor olduğu

Geleneksel alt kiralama yönteminde, kiracı kiraladığı mülkün (bir kısmını) uzun bir süre için başka bir kiracıya devreder. Airbnb kiralamaları ise doğası gereği farklıdır: Genellikle turistlere yönelik kısa süreli, geçici kiralamaları içerirken, kiracı kendisi mülkte yaşamaya devam eder. Tam da bu farklılık belirsizliğe yol açmaktadır. Bir hakim, kiracının genel bir alt kiralama yasağını okuduktan sonra, Airbnb aracılığıyla ara sıra bir odayı kiralamanın da bu yasak kapsamına girdiğini makul bir şekilde anlaması gerekip gerekmediğini sorgulayabilir.

Yargı kararları bu konuda ikiye ayrılıyor: aynı madde, farklı sonuç

Airbnb kiralamalarıyla ilgili içtihatlar tutarlı değil. Bir davada kira sözleşmesi feshediliyor ve kiracı tahliye ediliyor; başka bir davada ise, her iki durumda da alt kiralama yasak olmasına rağmen, hakim aynı iddiayı reddediyor. Bu nedenle, geçmişten gelen tek bir olumlu karara odaklanmak risklidir.

Daha katı kararlarda, hakim ihlali çok ciddiye alır: sözleşmede bir yasaklama vardı, kiracı buna uymadı ve bu da feshi haklı çıkarır. Daha yumuşak kararlarda ise hakim tüm koşulları değerlendirir ve kiracı için sonuçların ev sahibinin menfaatine göre çok ağır olacağına karar verir.

Hangi koşullar belirleyicidir?

Bir hakimin kira sözleşmesini feshedip feshetmeyeceği büyük ölçüde olayların ayrıntılarına bağlıdır. Yargı kararlarında tekrar eden faktörler şunlardır:

• Asıl ikametgah: Kiracı hâlâ orada mı yaşıyor ve sadece ara sıra bir kısmını mı kiraya veriyor? Bu durumda, boşanma davasının açılması olasılığı daha düşüktür.
• Kapsam ve sıklık: Yapısal ve ticari kiralamalar, yılda sadece bir kez oda kiralamaktan daha yaygındır.
• Rahatsızlık verme: Komşulardan gelen şikayetler veya mülke verilen hasar, ev sahibinin konumunu güçlendirir.
• Mali avantaj: Hakimler, başkasının mülkünden sistematik olarak kar elde eden kiracıları eleştirel bir gözle inceliyor.
• Yasağın netliği: Turistik amaçlı kiralamalara yönelik özel bir yasak, alt kiralamaya yönelik genel bir yasağa göre daha güçlüdür.

Ortak nokta şu: Sözleşmedeki yasak ne kadar açık ve ihlal ne kadar ciddi olursa, ev sahibinin sözleşmeyi feshetme ve tahliye davası açma olasılığı o kadar yüksek olur.

Hem ev sahibi hem de kiracı için riskler

için , istenmeyen Airbnb kiralamaları kontrol kaybı anlamına gelir: Mülkünüzde kimin kaldığını bilemezsiniz ve rahatsızlık, hasar ve sigorta, izinler veya belediye ile ilgili potansiyel sorunlar riskiyle karşı karşıya kalırsınız. Dahası, bir kiracı, siz karşılığında hiçbir şey almadan mülkünüzden para kazanabilir.

Kiracı için sonuçlar çok geniş kapsamlı olabilir. Yasağı ihlal eden herkes kira sözleşmesinin feshi, tahliye, tazminat veya kira gelirlerinden elde edilen kârların iadesi riskiyle karşı karşıya kalır. Ayrıca, birçok belediye, kira sözleşmesinde belirtilenlerden ayrı olarak, turistik amaçlı kiralamalar için kendi kurallarını ve izin şartlarını belirler.

İşte kusursuz bir yasaklama nasıl oluşturulur

Ev sahibi olarak Airbnb kiralamalarını gerçekten engellemek istiyorsanız, iyi hazırlanmış bir madde en önemli araçtır. Aşağıdakileri göz önünde bulundurun:

1. Alt kiralama ve turistik amaçlı kiralama konusunda açık bir yasak getirin ; Airbnb ve Vrbo gibi platformları özellikle belirtin veya "turistlere veya üçüncü şahıslara kısa süreli kiralama" gibi geniş bir tanım kullanın.
2. Ayrıca, ev takası ve üçüncü şahıslara ücret karşılığında kullanım izni verme gibi varyantları da yasaklayarak , yaratıcı çözümlerin de kapsam içine alınmasını sağlayın
3. İhlalin ihlale açık bir yaptırım (örneğin, para cezası maddesi) ekleyin.
4. Airbnb Rentals'ın daha önce belirttiği güncel hüküm ve koşullara bakın ve standart sözleşmenizin güncel olup olmadığını kontrol edin.
5. Her yeni kiracı için kira sözleşmesini hukuki açıdan gözden geçirin ; içtihatlar ve standart şartlar değişebilir

İyi hazırlanmış bir alt kiralama sözleşmesi, daha sonra mahkemede lehinize bir yorum bekleme zorunluluğunu ortadan kaldırır. Bu durumda önlem almak, dava açmaktan gerçekten daha iyidir.

Airbnb ve alt kiralama hakkında sıkça sorulan sorular

Kiracıların evlerini Airbnb üzerinden kiraya vermelerine izin veriliyor mu?

Prensip olarak, ev sahibinin izni olmadan mümkün değil. Kira sözleşmesinde alt kiralama yasağı varsa, Airbnb üzerinden kiralama genellikle yasaklanmıştır. Ayrıca, turistik amaçlı kiralamalar için genellikle belediye yönetmelikleri ve izin şartları geçerlidir.

Airbnb'yi durdurmak için alt kiralama konusunda genel bir yasak yeterli olur mu?

Her zaman değil. Bazı hakimler, kısa süreli turistik kiralama için genel bir yasağın çok belirsiz olduğunu düşünüyor. Airbnb tarzı kiralamaları açıkça belirten bir yasak daha fazla kesinlik sağlıyor.

Airbnb kiralama durumunda ev sahibi kira sözleşmesini feshedebilir mi?

Bu mümkün, ancak koşullara bağlı. Açık bir sözleşme yasağı, yapısal alt kiralama, rahatsızlık veya ana ikametgahın kaybı, hakimin boşanma ve tahliye kararı verme olasılığını artırır.

Kiracının kendisi de mülkte yaşamaya devam etmesi sayılır mı?

Evet. Kiracı esas ikametgahını elinde tutar ve evin sadece bir kısmını ara sıra kiraya verirse, hakimler genellikle boşanma kararı vermekte tereddüt ederler çünkü bunun kiracı için sonuçları ağır olur.

Ev sahibi, izinsiz Airbnb kiralama işlemlerine karşı ne yapabilir?

Duruma bağlı olarak çeşitli yollar mevcuttur: kiracının faaliyetini durdurmasını emretmek, para cezası veya tazminat talep etmek, kira gelirlerinden elde edilen kârı istemek veya kira sözleşmesinin feshi ve tahliye talebinde bulunmak. Harekete geçmeden önce durumunuzu hukuki olarak değerlendirin.

Kira sözleşmesi taslağı hazırlandı mı veya kontrol edildi mi?

MKB Juristen'de, güncel hukuki gelişmeleri ve içtihatları yakından takip ediyor ve yeni trendleri somut, uygulanabilir maddelere dönüştürüyoruz. İster kusursuz bir Airbnb yasağı arayan bir ev sahibi olun, ister alt kiralama konusunda bir anlaşmazlıkla karşı karşıya olan bir girişimci olun, sizinle birlikte pratik çözümler üretiyoruz.

• Ev sahibi veya kiracı olarak konumunuz hakkında daha fazla bilgi edinmek ister misiniz? Kira hukuku.
• Süregelen bir anlaşmazlık veya hukuki sorun mu var? Hukuk uzmanlarımız girişimcilere yönelik hukuki yardım.

Kira sözleşmenizi bir uzmana hazırlatın veya incelettirin. Herhangi bir yükümlülük altına girmeden bir danışmanlık görüşmesi planlayın ve mülkünüzü yasal olarak nasıl doğru şekilde koruyacağınızı öğrenin.