MKB Juristen, özel hukuki belgeler hazırlamaktadır
Önemli sözleşmeleri, şartları ve diğer yasal belgeleri kendiniz bir araya getirmek veya kopyalamak en iyisi değildir. Bütçesi kısıtlı girişimcilere özel yasal çözümler, net maliyetler ve pratik açıklamalar sunuyoruz.
- Gümrük sözleşmeleri, şartlar ve koşullar ve yasal belgeler
- Bütçe dostu ve maliyetler konusunda baştan net bilgi veriyor
- Ücretsiz danışmanlık veya herhangi bir yükümlülük gerektirmeyen fiyat teklifi isteyin
Bir yönetim sözleşmesi taslağı hazırlamak dört temel soru etrafında döner: yöneticinin tam olarak ne yapmasına izin verilir, yetkisi nerede sona erer, nasıl hesap verir ve iş birliği nasıl sona erer? Sözleşmenin geri kalanı doldurulması gereken detaylardır. Bir yönetim sözleşmesi yasal olarak bir hizmet sözleşmesi olduğundan (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:400), yasa zaten temel bir çerçeve sunmaktadır: özen yükümlülüğü, talimatlara uyma, bilgilendirme ve hesap verme. Ancak bu temel, pratik uygulama için çok sınırlıdır ve tam olarak maliyet doğuran noktalarda yasa, sizin kendiniz doldurmanız için alan bırakmaktadır.
Kısa cevap
- Görevler: Teknik, idari ve ticari yönetimi ayrı ayrı listeleyin ve bunlara girmeyenleri de belirtin.
- Yetki: Eşik tutarları ve hariç tutulan kararları belirterek vekaletname düzenlemek (Hollanda Medeni Kanunu Madde 3:60 ve devamı).
- Para: tazminat, masrafların aktarılması, KDV ve mal sahibinin fonları için ayrı bir hesap.
- Hesap verebilirlik: raporlama ve muhasebe, Madde 7:403 BW, sıklığı ve biçimiyle birlikte.
- Fesih: süre, fesih (Madde 7:408 BW) ve özel bir devir düzenlemesi.
Yönetim sözleşmesi taslağı hazırlama: görev tanımıyla başlayın
Çoğu anlaşmazlık sözleşmede belirtilenlerden değil, belirtilmeyenlerden kaynaklanır. Bu nedenle, yönetimi bölüştürün:
- Teknik yönetim: şikayetlerin ele alınması, periyodik bakım, arıza servisi, sözleşme yapılması, denetimler ve çok yıllık bakım planı.
- İdari yönetim: kira tahsilatı, endeksleme, hizmet bedeli ödemesi, borçlu takibi, hatırlatmalar ve dosya yönetimi.
- Ticari yönetim: Boş pozisyonların azaltılması, aday seçimi, kira şartlarının ve yenilemelerinin müzakere edilmesi.
Görev kapsamı dışında kalan hususları açıkça belirtmeye özen gösterin. Hukuki işlemlerin yürütülmesi, mülkün satışı veya ipotek edilmesi, sigorta konuları, vergi beyannameleri ve finansman düzenlenmesi gibi konuları göz önünde bulundurun. İşletme yönetimi söz konusu olduğunda, ayrım çizgisi farklıdır: Bu durumda, yöneticinin yalnızca günlük operasyonları mı yürüttüğü yoksa stratejik kararlar alma yetkisine de sahip olup olmadığı ve yasal bir yönetici olup olmadığı sorusu ortaya çıkar.
Yargı yetkisinin sınırı: en önemli madde
Yönetim sözleşmesi, iç ilişkileri düzenler. Yöneticinin, üçüncü şahıslar karşısında mal sahibini bağlayıp bağlayamayacağı, vekaletnameye bağlıdır. Bu nedenle, ayrı bir vekaletname maddesi ekleyin ve mal sahibinin görünür yetkiyle de bağlı olabileceğini unutmayın (Hollanda Medeni Kanunu, Madde 3:61, paragraf 2). Pratik uygulama:
- bir eşik tutar vardır ; bu tutarın üzerindeki görevler için yazılı izin gereklidir;
- Yıllık bütçesi ve olası bir bütçe aşımı durumunda raporlama yükümlülüğü;
- bir madde ve sonrasında derhal bildirim yükümlülüğü;
- Hariç tutulan eylemlerin listesi : kira sözleşmesinin feshi, belirli bir miktarı aşan dostane anlaşmalar, yasal işlem başlatma, uzun vadeli sözleşmelere girme;
- Yöneticinin yardımcı personeli işe alma
Ayrıca çıkar çatışmalarını da düzenleyin. Bakım işlerini kendi şirketine veren bir mülk yöneticisi bunu önceden bildirmeli ve mal sahibi izin vermeyi reddetme hakkına sahip olmalıdır. Dahası, konutlarda aracılık söz konusu olduğunda, iki yetkiliye hizmet verilmesi ve masrafların kiracıya yüklenmesi konusunda yasal bir sınırlama bulunmaktadır (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:417, paragraf 4).
Ücretlendirme, masraflar ve üçüncü taraf fonları
Net bir ücretlendirme yapısı seçin: alınan kiranın yüzdesi, birim başına aylık sabit bir tutar, fazla mesai için saatlik ücret veya bunların bir kombinasyonu. Ek olarak, şunları düzenleyin:
- Hangi masrafların ücrete dahil olduğu ve hangilerinin ayrı olarak faturalandırıldığı (Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:406. maddesi, görevlendirmeyle ilgili giderleri düzenlemektedir);
- Yeni bir kiralama veya kiracı değişikliği durumunda ayrı bir ücret uygulanıp uygulanmadığı;
- Ücretin ve referans tarihinin endekslenmesi;
- KDV uygulaması, özellikle de nesne KDV'ye tabi olarak kiralanmışsa;
- Ödeme vadesi ve/veya tahsil edilen kiralardan mahsup yapılmasına izin verilir.
Mülk sahibinin fonlarını yöneticinin varlıklarından ayrı tutun. Ayrı bir hesap veya üçüncü şahıs fonu vakfı, yöneticinin iflası durumunda karışmayı önler ve kira ödemelerinin mülk sahibine ait olduğunu netleştirir. Örneğin, on iş günü içinde aylık bir ödeme dönemi belirleyin ve ihtilaflı kalemlere karşı mahsup yapmayı hariç tutun.
Raporlama, sorumluluk ve sigorta
Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:403. maddesi, yöneticinin bilgi vermesini ve hesap vermesini zorunlu kılmaktadır. Bunu somutlaştırın: aylık kira beyanı ve değişiklik özeti, bakım ve gecikmelerle ilgili üç aylık rapor, hizmet bedeli ödemesini de içeren yıllık özet ve ilgili belgelerin incelenmesi hakkı. Yönetimin mal sahibinin mülkiyeti olduğu ve ilk talep üzerine sunulacağı konusunda mutabık kalın.
Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:401 ve 6:74 maddeleri sorumlulukla ilgili hükümler içermektedir. Sınırlama izni verilebilir, ancak savunulabilir olduğundan emin olunmalıdır: azami tutar sigorta bedeline veya on iki aylık yönetim ücretine bağlanmalı, kasıt ve bilinçli ihmal sınırlamadan hariç tutulmalı ve yöneticinin asgari teminatlı mesleki sorumluluk sigortasına sahip olması şart koşulmalıdır. Ayrıca, talepler için bir zamanaşımı süresi de eklenmelidir. Yöneticinin kiracıların kişisel verilerini işlemesi durumunda, veri işleme sözleşmesi gereklidir.
Süre, fesih ve devir
Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:408. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, müşteri sözleşmeyi dilediği zaman feshedebilir. Sözleşmede belirtilen bir ihbar süresi, örneğin takvim çeyreğinin sonunda geçerli olmak üzere üç ay, kabul edilebilir ve yaygındır. Profesyonel sıfatla hareket eden bir yönetici, sözleşmeyi ancak süresiz olarak veya ciddi nedenlerle feshedebilir (Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:408. maddesinin 2. fıkrası). Erken fesih durumunda, ücretin makul bir kısmını talep edebilir (Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:411. maddesi).
Devir işlemini pratikte şu şekilde planlayın: anahtarların, dosyaların, kira sözleşmelerinin, dijital erişimin ve bakiyelerin belirli bir süre içinde iadesi, kesin bir nihai ödeme, halefine devirde iş birliği ve kayıtların askıya alınmasının veya alıkonulmasının açıkça hariç tutulması. Sonuncusu, nihai fatura ile ilgili bir anlaşmazlığın kira yönetiminizi rehin almasını önler.
Dürüst tavsiye
Sadece idari işler yapan, sizin için ücret toplamayan ve sizin adınıza hiçbir şey imzalamayan bir yöneticisi olan tek bir mülk için avukata ihtiyacınız yoktur. Görevleri, ücreti, raporlama gereksinimlerini ve ihbar süresini özetleyen kısa bir sözleşme yeterlidir; ancak yetki sınırlarını kendiniz belirlemeniz gerekir.
Vekaletname söz konusu olduğunda, yönetici kira topluyorsa, bir portföy veya Kat Mülkiyeti Birliği ile ilgiliyse veya yönetici fiilen bir işletmeyi yönetiyorsa, hemen bir avukatla görüşün. Bu durumda, yöneticinin kendisi tarafından sağlanan şablonun da incelenmesini isteyin: bu sözleşmeler genellikle, özellikle sorumluluk, mahsup ve ihbar süresi konularında, onun lehine yazılmıştır.
Daha fazla bilgi için: Yönetim sözleşmesi nedir ve yönetim sözleşmesi nasıl hazırlanır ? Bunu doğrudan yönetim sözleşmesi sayfası üzerinden düzenleyebilirsiniz .
Sıkça Sorulan Sorular
Taraflar ve konu, hariç tutulan faaliyetleri içeren iş tanımı, eşik tutarları içeren vekaletname, ücret ve maliyet dağılımı, raporlama ve muhasebe, sorumluluk ve sigorta, süre, fesih ve devir.
Ayrı bir vekaletname hükmü (Hollanda Medeni Kanunu Madde 3:60 ve devamı), her devir için bir eşik tutarı, yıllık bakım bütçesi ve satış, kira sözleşmesinin feshi, yasal işlemler ve uzun vadeli sözleşmeler gibi her zaman mal sahibinin yetkisinde kalan işlemlerin bir listesi ile birlikte.
Bu, her yönetici için yasal olarak zorunlu olmasa da tavsiye edilir. Ayrı bir hesap veya üçüncü taraf fon vakfı, iflas durumunda yöneticinin varlıklarıyla karışmasını önler ve yönetim ücretine karşı mahsup konusunda görüşme ihtiyacını ortadan kaldırır.
Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:403. maddesi bilgi edinme ve hesap verme hakkı tanır. Bunu aylık kira beyannamesi, üç aylık bakım ve gecikme raporu, hizmet bedeli hesaplamasını içeren yıllık genel bakış ve ilgili kayıtları inceleme hakkı ile somutlaştırın.
Evet, belirli sınırlar dahilinde. Genellikle, bir üst sınır sigorta bedeline veya on iki aylık yönetim ücretine bağlıdır. Kasıt veya kasıtlı ihmal durumlarında, bu sınırlama kapsamındaki bir talep geçerli olmaz. Yöneticinin mesleki sorumluluk sigortası yaptırması gerekmektedir.
Gayrimenkul yönetiminde, bir çeyreğin sonuna doğru üç aylık süre alışılmış bir durumdur. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:408. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, müşteri prensip olarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir; erken fesih durumunda, yönetici ücretin makul bir kısmını talep edebilir (Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:411. maddesi).
Belirli bir süre içinde anahtarların, dosyaların, kira sözleşmelerinin, dijital erişimin ve bakiyelerin iadesi, kesin bir nihai ödeme, halef yöneticiye devirde işbirliği ve yönetimin askıya alınmasının veya sürdürülmesinin açıkça dışlanması.
