MKB Juristen, özel hukuki belgeler hazırlamaktadır
Önemli sözleşmeleri, şartları ve diğer yasal belgeleri kendiniz bir araya getirmek veya kopyalamak en iyisi değildir. Bütçesi kısıtlı girişimcilere özel yasal çözümler, net maliyetler ve pratik açıklamalar sunuyoruz.
- Gümrük sözleşmeleri, şartlar ve koşullar ve yasal belgeler
- Bütçe dostu ve maliyetler konusunda baştan net bilgi veriyor
- Ücretsiz danışmanlık veya herhangi bir yükümlülük gerektirmeyen fiyat teklifi isteyin
“Satış kira sözleşmesini bozmaz” kuralı kiracıyı korur: eğer ev sahibi mülkü satarsa, alıcı otomatik olarak yeni ev sahibi olur ve mevcut kira sözleşmesine bağlıdır. Ancak bu kural mutlak değildir: sadece mülkün kullanımı ve kira ile doğrudan ilgili anlaşmalar devredilir. Öncelikli satın alma hakkı, ticari koruma veya mahsup gibi maddeler genellikle devredilmez.
"Satış, kira sözleşmesini bozmaz" ilkesi, kiracıyı korumak amacıyla 1838'den beri yasal olarak yerleşmiştir. Ev sahibi kiraladığı mülkü satarsa, yeni sahibi otomatik olarak ev sahibi olur ve eski kira sözleşmesine. Kural katıdır - kira sözleşmesinde bile bundan sapılamaz - ancak mutlak değildir.
Kuralın kapsamı
Yeni mal sahibi eski anlaşmalara saygı göstermelidir, ancak bu sadece mülkün kullanımı ve ödenecek bedelle doğrudan ilgili olan anlaşmalar için geçerlidir; örneğin bakım, binada yapılacak değişiklikler veya kira süresinin sonunda teslim gibi. Bu tür doğrudan bir bağlantısı olmayan anlaşmalar devredilemez. Hangi anlaşmaların devredilip devredilmeyeceği konusunda sık sık anlaşmazlıklar ortaya çıkar.
Örnek: öncelikli satın alma hakkı
Arnhem-Leeuwarden Temyiz Mahkemesi'nin (ECLI:NL:GHARL:2021:209) bir kararında şu tartışma ortaya çıktı: Ön alım hakkı yeni mal sahibine karşı da ileri sürülebilir mi? (Öncelikli alım hakkı, ev sahibi satmak istediğinde kiracıya ilk satın alma hakkını verir.) Mahkeme, kira bedelinin sadece kullanım bedelini değil, aynı zamanda mülkün edinimi için de bir bedeli içerip içermediğini inceledi - tıpkı kira sözleşmelerinde olduğu gibi. Eğer öyleyse, öncelikli alım hakkı kira bedeline bağlıdır ve onunla birlikte devredilir. Bu durumda durum böyle değildi, bu nedenle yeni mal sahibinin orijinal kira sözleşmesindeki öncelikli alım hakkını dikkate alması gerekmiyordu.
Diğer maddeler de her zaman geçerliliğini korumaz
Bir diğer örnek ise, kiracının komşu dükkan sahipleriyle rekabet etmesini yasaklayan ticaret koruma maddesidir. Daha önce verilen kararlara göre, kiracı satıştan sonra bu maddeye artık bağlı değildir, ancak yeni ev sahibiyle tekrar anlaşırsa durum değişir. Belirli alacakların kira bedelinden mahsup edilmesine izin veren mahsup maddesi de satış nedeniyle sıklıkla ortadan kalkar.
Sıkça Sorulan Sorular
“Satın alma, kira sözleşmesini feshetmez” ne anlama geliyor?
Mülk satıldığında mevcut kira sözleşmesi yürürlükte kalır: alıcı otomatik olarak yeni ev sahibi olur ve kira sözleşmesine bağlıdır.
Kira sözleşmesindeki tüm anlaşmalar devredilir mi?
Hayır. Sadece mülkün kullanımı ve kira ile doğrudan ilgili anlaşmalar devredilebilir. Öncelikli satın alma hakkı, ticari koruma veya mahsup gibi maddeler genellikle devredilemez.
Kiralık bir mülk satın alıyorum, nelere dikkat etmeliyim?
Kira sözleşmesini iyice gözden geçirin; hangi şartları kabul edeceğinizi, hangilerini kabul etmeyeceğinizi ve gerekirse yeniden yazılması gereken maddeleri belirleyin.
Kira sözleşmesinin gözden geçirilmesini sağlayın
Kiraladığınız bir mülkün sahibi mi oluyorsunuz, yoksa kiracı olarak yeni bir sahibi mi ediniyorsunuz? MKB Juristen'deki hukuk uzmanları hangi maddelerin devredilebilir olduğunu değerlendiriyor. Gayrimenkul hukuku alanındaki uzmanlığımızı veya bir ön görüşme randevusu alın .
