MKB Juristen, özel hukuki belgeler hazırlamaktadır
Önemli sözleşmeleri, şartları ve diğer yasal belgeleri kendiniz bir araya getirmek veya kopyalamak en iyisi değildir. Bütçesi kısıtlı girişimcilere özel yasal çözümler, net maliyetler ve pratik açıklamalar sunuyoruz.
- Gümrük sözleşmeleri, şartlar ve koşullar ve yasal belgeler
- Bütçe dostu ve maliyetler konusunda baştan net bilgi veriyor
- Ücretsiz danışmanlık veya herhangi bir yükümlülük gerektirmeyen fiyat teklifi isteyin
Holding şirketinizden kendi eviniz için ipotek almak, yönetici-büyük hissedarlar için ilginç bir finansman yolu olabilir: Holding şirketinin genellikle varlıkları vardır, banka piyasa faiz oranını uygular ve kendi oturduğunuz evin ipoteği 700.000 €'luk aşırı borçlanma limitinin dışında kalır. Doğru şekilde düzenlendiğinde, vergi ve hukuki açıdan uygulanabilir bir seçenektir. Kötü düzenlendiğinde ise Vergi Daireleri tarafından düzeltmelere veya hatta temettü olarak yeniden sınıflandırılmaya yol açabilir. Aşağıda temel kurallar yer almaktadır.
Kısa cevap
- Mümkün: evet — bir yönetici-büyük hissedar kendi holding şirketinden ipotek kredisi alabilir.
- Şartlar: piyasa faiz oranı, olağan geri ödeme, gayrimenkul üzerinde yasal olarak tescil edilmiş ipotek, yazılı kredi sözleşmesi.
- Aşırı borçlanma muafiyeti: Kendi oturulan konut için alınan ipotek, 700.000 € limitine dahil edilmez.
- Vergi avantajı: 1. Kutu'da (ev sahibi tarafından kullanılan konut) faiz giderleri düşülebilir, holding şirketi faiz geliri elde eder (kurumlar vergisine tabidir).
Kendi holding şirketinizden neden ipotek kredisi almalısınız?
Üç sebep:
- Kullanılabilir sermaye. Holding şirketinizin genellikle bankada %1-3 getiri sağlayacak likit varlıkları vardır. Kendinize alacağınız bir ipotek %4-6 faiz getirir; bu da holding şirketiniz için varlıkları bankada tutmaktan daha karlıdır.
- Bankaya bağımlılık yok. Kara para aklama/terör finansmanı soruşturması yok, kabul sorunları yok, bekleme süresi yok.
- Esnek koşullar. Geri ödeme planı, sabit/değişken faiz oranı ve vade konusunda (piyasa standartları dahilinde) özgürce anlaşabilirsiniz.
Dezavantaj: Evinizi finanse eden para artık holding şirketinde başka amaçlar (yatırımlar, çıkış tamponu) için likit halde mevcut değil.
Vergi açısından doğru sonuç almak için gereken koşullar
Aşırı borçlanma programı kapsamında, ev sahibi tarafından kullanılan konutlara yönelik muafiyet için üç katı koşul:
- Bu kredi, ev sahibinin oturduğu konut içindir. Satın alma, tadilat veya bakım amaçlıdır; tüketim veya yatırım amaçlı değildir.
- Piyasa faiz oranı. Bir bankanın benzer bir kredi için uygulayacağı faiz oranına benzer. Tipik olarak 2024-2025 yıllarında %4-6 civarındadır.
- Geri ödeme planı ve ipotek kaydı. Tıpkı banka ipoteklerinde olduğu gibi, genellikle 30 yıllık taksitli veya doğrusal ödeme planı ve noterden ipotek senedi alınması gerekiyor.
Bu koşullardan biri eksikse, Vergi ve Gümrük İdaresi krediyi sıradan bir kredi (700.000 € eşiğinin altında kalan) veya hatta gizli bir temettü dağıtımı (2. Kutu'da doğrudan vergilendirilen) olarak yeniden sınıflandırabilir.
Yapının görünümü nasıl?
- Sizin (yönetici-büyük hissedar, özel kişi) ve holding şirketiniz arasında yapılan kredi sözleşmesi
- ipotek senedi — holding şirketi lehine kendi eviniz üzerinde ipotek hakkının tesis edilmesi.
- faiz ödemesi ; 1 numaralı kutuda ipotek faizi olarak düşülebilir (kişisel kullanımınız için).
- Holding şirketi faizi gelir olarak alır ve bu gelir kurumlar vergisi kapsamında vergilendirilir (~2024'te %25,8).
- Ödeme planına göre geri ödeme
İpotek senedi için noter ücretleri: genellikle 400 € - 800 €.
Vergi plakası
2024 yılı için bir hesaplama örneği:
- Kendi holding şirketim aracılığıyla %5 faizle 400.000 € tutarında ipotek kredisi.
- Yıllık faiz: 20.000 €.
- Özel (yönetici-büyük hissedar): 1. Kutu'da belirtilen faiz giderleri düşülebilir → tasarruf, gelir vergisi oranına bağlıdır (~%37–49,5). %49,5'lik vergi diliminde: ~9.900 € vergi tasarrufu.
- Holding: Kurumlar vergisine tabi faiz (~%25,8) → 5.160 € kurumlar vergisi.
- Net etki: Aynı faiz oranındaki banka kredisine kıyasla yılda yaklaşık 4.700 € tasarruf.
Kesin rakamlar yok, ancak bir gösterge var. Doğru hesaplama, gelir vergisi durumunuza ve mevcut oranlara bağlıdır.
Riskler ve dikkat edilmesi gereken noktalar
- Piyasa faiz oranı. Çok düşükse vergi ayarlaması; çok yüksekse gizli temettü. Hollanda ortalama konut kredisi faiz oranının en az %0,5 üzerinde bir oran koruyun.
- Geri ödeme. Bir holding şirketinden sadece faiz ödemeli ipotek almak mümkün olsa da, vergi makamları tarafından eleştirel bir gözle bakılmaktadır. Yıllık ödemeli veya doğrusal ipotek daha güvenlidir.
- Holding sermayesi. Holding şirketinizi "boşaltmayın" - herhangi bir işletme şirketinin operasyonel işletme sermayesi için yeterli miktarda sermaye bulundurun.
- Ev satışı veya ölüm durumunda: holding şirketine olan borç geri ödenmeli veya devralınmalıdır. Bunu önceden planlayın.
Dürüst tavsiye
Holding şirketinizin yeterli sermayesi varsa ve piyasa koşullarına uygun bir yapı kurduysanız, holding şirketinizden alacağınız bir ipotek iyi bir araçtır. Bunu önceden bir vergi uzmanı veya muhasebeciyle görüşün; "vergi açısından doğru" ve "vergi açısından düzeltici" arasındaki fark ayrıntılarda gizlidir. Tasarruflar yılda binlerce avroya ulaşabilir; kötü bir kurulumla ilişkili riskler de aynı derecede büyüktür.
Daha geniş bir bağlamda: BV'ler arasındaki cari hesap ve neden bir holding şirketine ihtiyaç duyulduğu.
Sıkça Sorulan Sorular
Evet, şartlar yerine getirildiği takdirde: piyasa faiz oranı, olağan geri ödeme, noterde ipotek kaydı ve kredinin gerçekten de mal sahibi tarafından oturulan bir konut için (satın alma, tadilat, bakım) olması. Bu durumda, aşırı borçlanma düzenlemelerinin 700.000 €'luk sınırının dışında kalır.
Piyasa faiz oranı — tipik olarak 2024-2025 yıllarında %4-6 arasında, banka ipotekleriyle karşılaştırılabilir. Çok düşük faiz oranları vergi makamları tarafından ayarlanır; çok yüksek faiz oranları ise gizli temettü olarak değerlendirilebilir. Doğru yüzde için muhasebecinize danışın.
Evet, eğer ev sahibi tarafından kullanılan gerçek bir konut kredisi ise, tıpkı standart bir banka kredisi gibi 1. Kutu'da vergi indirimine tabidir. Holding şirketi faizi gelir olarak alır ve bunun üzerinden kurumlar vergisi öder. Net olarak, aynı faiz oranında bir banka kredisinden genellikle daha avantajlıdır.
Hayır, ev sahibi tarafından kullanılan konutlar için geçerli olan istisna şartları karşılandığı takdirde. Ev sahibi tarafından kullanılan konutlar için alınan ipotek, miktarına bakılmaksızın, aşırı borçlanma planına dahil edilmez. Ancak, şartların doğru olması gerekir; aksi takdirde istisna geçerli olmaz.
Evet, piyasa koşullarına bağlı olarak - genellikle 30 yıl üzerinden doğrusal veya yıllık ödeme esasına dayalı olarak (bankalardaki gibi). Sadece faiz ödemesi de mümkündür, ancak vergi makamları tarafından daha yakından incelenir ve güçlü bir şekilde belgelendirilmesi gerekir.
İpotek senedi için noter ücreti: 400 € – 800 €. Hukuki hazırlık (kredi sözleşmesi): 250 € – 500 €. Muhasebeci veya vergi danışmanıyla görüşme: 200 € – 500 €. İyi bir kurulum için toplam 850 € – 1.800 €.
Holding şirketine olan ipotek borcu, tıpkı banka ipoteklerinde olduğu gibi, satış gelirlerinden geri ödenmelidir. Elde edilen öz sermaye özel mülkiyete geçer. Bu öz sermayenin yeniden yatırıma dönüştürülmesi mi yoksa temettü olarak dağıtılması mı gerektiği konusunda bir vergi danışmanıyla görüşün.
