De akte van splitsing moet duidelijkheid bieden omtrent de rechten en plichten van de Vereniging van Eigenaars en haar leden. Toch blijkt het ook vaak een oorzaak te zijn voor geschillen, zeker indien het gaat over het al dan niet gemeenschappelijk karakter van bepaalde zaken. Niet onbelangrijk, want dat heeft ook gevolgen voor wie de kosten moet dragen. Daarom werd in het modelreglement een twijfelclausule opgenomen. Ook in het modelreglement van 2017 was dit het geval. Dat zo’n modelreglement niet altijd de beste keuze is, bewijst de praktijk ons opnieuw. De twijfelclausule gaat immers op de schop.
Wat is een twijfelclausule?
De akte van splitsing zal duidelijkheid bieden met betrekking tot het al dan niet gemeenschappelijk zijn van een aantal zaken. Toch kan er soms alsnog discussie ontstaan. Een twijfelclausule geeft in zo’n geval de vergadering de bevoegdheid om erover te beslissen. Zowel in het modelreglement van 2017 als in de vorige versies was zo’n twijfelclausule steeds opgenomen. Toch lijkt de rechtspraak nu voor jantje contrarie te spelen: zo’n twijfelclausule is niet langer geldig.
Twijfelclausule bij onduidelijkheid. Rechter brengt duidelijkheid.
In een recente zaak had de vergadering op basis van de twijfelclausule beslist dat vlonders op de balkons gemeenschappelijk zijn. Daar was de rechter het echter niet mee eens. De rechter verwees naar eerdere rechterlijke uitspraken om aan te tonen dat de vlonders van de balkons wel degelijk privé zijn. Hier was volgens de rechter dan ook geen sprake van twijfel, daar de rechtspraak duidelijkheid bracht, waardoor de twijfelclausule geen ingang vond en de vergadering niet de bevoegdheid had om anders te beslissen. Het besluit van de Vereniging van Eigenaars om een andere bepaling op te nemen in het Huishoudelijk Reglement, was dan ook nietig.
Twijfelclausule blijft dode letter
In deze zaak toonde de rechter aan dat een twijfelclausule geen uitkomst meer kan bieden. Bij een geschil over de uitleg van de akte van splitsing is een objectieve uitleg noodzakelijk. Hiervoor moet men rekening houden met de aanwijzingen uit de akte, de afleidbare bedoelingen van partijen, de feitelijke situatie, de rechtsgevolgen waarin verschillende interpretaties zouden resulteren en de uit de rechtspraak voortvloeiende normen. Het aangepaste artikel 22 van het modelreglement 2017 vat dat dan ook goed samen.
Aandachtspunten indien je werkt met modeldocumenten
Onrechtstreeks toont bovenstaande situatie aan dat het gebruik van modelovereenkomsten en -reglementen lang niet altijd zonder risico is. Velen leggen echter al hun vertrouwen in modeldocumenten die zij van het internet plukken, terwijl ook zij lang niet altijd de rechterlijke toets doorstaan. Daarom is het belangrijk om dergelijke modellen minstens up to date te houden.
Hiernaast loop je het risico dat dergelijke modelovereenkomsten niet of onvoldoende geschikt zijn voor jouw specifieke situatie. Zeker bij zakelijke modelovereenkomsten blijkt dat al eens het geval te zijn. Aanpassen is dan ook een must.
De belangrijkste conclusie luidt dan ook dat je bij modelovereenkomsten steeds de nodige terughoudendheid aan de dag dient te leggen. Of je legt op zijn minst een en ander ter controle voor aan een gekwalificeerde jurist. Wij kijken jouw overeenkomsten en reglementen graag na en passen ze aan in functie van jouw situatie. Zo kan je op twee oren slapen.
