Örnek site yönetim yönetmeliklerindeki şüphe maddesi geçerliliğini yitirmiştir

Pratikte, bir Konut Sahipleri Birliği'nin (VvE) örnek yönetmeliklerindeki şüphe maddesi çoğu zaman geçerliliğini yitirir. Bölünme senedinin yorumu objektif standartlara veya mevcut içtihatlara dayanarak netleştiği anda, Genel Kurul artık bir bölümün ortak mı yoksa özel mi olduğuna kendi başına karar veremez. Bu tür bir şüphe maddesine yalnızca dayanarak verilen bir karar geçersiz olabilir. Girişimciler ve mülk sahipleri için ders şudur: Standart yönetmeliklerdeki şüphe hükmüne körü körüne güvenmeyin, ancak bölünme senedinin kendisini dikkatlice yorumlatın.

Model yönetmeliklerdeki şüphe maddesi nedir?

Tapu senedi, bir binanın hangi bölümlerinin ortak , hangilerinin özel . Bu ayrım önemlidir, çünkü diğer şeylerin yanı sıra, bakım sorumluluğunun kimde olduğunu ve masrafları kimin karşılayacağını belirler. Ancak pratikte, bir tapu senedi her zaman tamamen açık değildir.

Geleneksel olarak, bir Kat Mülkiyeti Derneği için örnek yönetmelikler, bu tür durumlar için bir şüphe maddesi . Bunun ardındaki mantık, bir şeyin ortak mülkiyet mi yoksa özel mülkiyet mi olduğu konusunda şüphe varsa, genel kurulun karar verebilmesidir. Bu tür bir hüküm hem eski örnek yönetmeliklerde hem de 2017 örnek yönetmeliklerinde yer almaktadır. Bununla birlikte, uygulama, bu tür bir maddenin birçok girişimcinin inandığından çok daha az kesinlik sağladığını göstermektedir.

Aklınızda tutmanız gereken birkaç kavram:

• Bölüştürme senedi – binayı yasal olarak dairelere bölen ve ekinde bir bölme çizimi bulunan noter onaylı belge.
• Ortak alan – tüm mal sahiplerine ortaklaşa ait olan kısımlar (örneğin taşıyıcı duvarlar, çatı veya merdiven boşluğu).
• Özel bölüm – tek bir kat mülkiyetine ait olan ve mal sahibinin münhasır kontrolüne sahip olduğu kısım.
• Şüphe maddesi – bir konunun ortak mı yoksa özel mi olduğu belirsiz olduğunda toplantının karar vermesine olanak tanıyan madde.

Şüphe maddesi neden geçerli değil?

Sorunun özü, şüphe maddesinin ancak gerçek bir şüphe varsa işe yaramasıdır. Bölüşme senedinin yorumu objektif yollarla veya mevcut içtihatlarla netleştiği anda, artık hukuki bir şüphe kalmaz. Ve o zaman da toplantının kendi başına karar vermesi için bir alan kalmaz.

Yayınlanmış bir davada, bu durum balkonlardaki ahşap döşemeyle. Genel kurul, şüphe maddesine dayanarak, ahşap döşemenin ortak mülk olduğuna karar vermişti. Hakim ise farklı düşünüyordu: önceki içtihatlar, bu durumda balkonların (ve beraberindeki ahşap döşemenin) özel alan olarak sınıflandırılması gerektiğini gösteriyordu. Hakime göre, bu nedenle şüphe söz konusu değildi, yani şüphe maddesi uygulanamazdı. Genel kurulun aksi yönde karar verme yetkisi yoktu. Sonuç olarak, bu konuda bina kurallarına aykırı bir hüküm ekleme kararı geçersizdi.

Bölüşme senedinin objektif yorumu

Bir mal paylaşımı senedinin yorumlanmasına ilişkin bir ihtilafta, objektif bir standart. Hakim, tarafların geriye dönük olarak neyi amaçladıklarını iddia ettiklerine değil, senedin kendisinden ve ekindeki paylaşım çiziminden üçüncü şahısların anlayabileceği hususlara bakar. Bunu yaparken, diğer hususların yanı sıra şunlara dikkat edilir:

• Arazi bölme senedinden ve arazi bölme çiziminden çıkarılabilecek göstergeler;
• Bölüştürme işlemini gerçekleştiren kişinin/kişilerin niyeti, belgeden anlaşılabildiği kadarıyla;
• Çeşitli yorumların yol açacağı hukuki sonuçlar.

Üçüncü şahıslar tarafından tespit edilebilecek bilgilerin dikkate alınması önemlidir ; bu da pratikte öncelikle kamu kayıtlarından anlaşılan bilgiler anlamına gelir. Bu yaklaşım, 2017 Model Yönetmeliği'nde, Yüksek Mahkeme'nin tapu devir belgelerinin yorumlanmasına ilişkin mevcut içtihatlarını özetleyen bir hükümde belirtilmiştir. Sonuç olarak, birçok durumda, şüphe durumlarında genel kurulun geleneksel rolü, nihayetinde mahkeme tarafından belirlenen objektif, yasal bir yoruma dönüşmüştür.

Bu durum Konut Sahipleri Birliği için ne anlama geliyor?

Konut Sahipleri Birliği ve üyeleri için bunun birkaç somut sonucu vardır:

• Eğer tapu senedinin yorumu nesnel olarak zaten belirlenmişse, toplantı kararı hiçbir kesinlik sağlamaz . Karar geçersiz sayılabilir
• Bölünme kararı, kurulun kendi yorumu veya üyelerin çoğunluğunun görüşü değil, esas alınan belgeye dayanmaktadır.
• ortak veya özel niteliği, bakım ve masrafların kim tarafından karşılanacağını belirler; bu nedenle yanlış bir karar mali anlaşmazlıklara yol açabilir.
• İç yönetmelikler , bölüştürme senedinde ve bölüştürme kurallarında belirtilenlerden sapamaz . Sapma olması durumunda, ilgili hüküm geçerli olmaz
• Gerçekten belirsizlik durumlarında, toplantı karar vermeden önce hukuki danışmanlık almak, sonrasında yasal süreç riskini göze almaktan daha akıllıca olacaktır.

Ortak mülkiyet mi yoksa özel mülkiyet mi olduğu konusunda şüpheye düşerseniz ne yapmalısınız?

Apartman yönetiminizde çatı terası, balkon, depo veya boruyla ilgili bir anlaşmazlık mı çıkıyor? O zaman adım adım ilerleyin:

1. İşe, arazi bölme belgesi ve bölme planı ile başlayın. Başlangıç ​​noktası bu olmalı, iç yönetmelikler veya önceki bir toplantı kararı değil.
2. Nesnel standartlara göre test edin. Bireysel üyelerin o sırada ne düşündüklerini değil, dışarıdan birinin kamuya açık belgelerden ne çıkarabileceğini göz önünde bulundurun.
3. Yargı kararlarını inceleyin. Ortak unsurlar (örneğin balkonlar ve teraslar) için, kararlarda genellikle bir kalıp zaten ortaya çıkmıştır.
4. Sadece gerçekten şüphe duyulabilecek durumlarda karar verin. Aksi takdirde, geçersiz bir karar ve gereksiz bir işlem riskiyle karşı karşıya kalırsınız.
5. Şüpheniz mi var? İncelettirin. Hızlı bir hukuki kontrol, sonrasında yaşanacak bir anlaşmazlıktan genellikle çok daha ucuzdur.

Model belgelerle çalışırken dikkate alınması gereken noktalar

Bu sorun dolaylı olarak daha geniş bir riski ortaya koyuyor: örnek sözleşmelerin ve örnek yönetmeliklerin ayrım gözetmeksizin kullanılması her zaman tehlikesiz değildir. Birçok girişimci, internetten indirdikleri örnek belgelere güveniyor, oysa bu belgeler her zaman hukuki incelemeye dayanmıyor ve dahası, hızla güncelliğini yitiriyor.

Bu nedenle, aşağıdakileri dikkate alın:

1. Şablonları güncel tutun. Yargı kararları ve mevzuat değişir; güncelliğini yitirmiş bir şablon, artık geçerliliğini yitirmiş hükümler içerebilir.
2. Şablonu kendi durumunuza göre uyarlayın. Özellikle ticari anlaşmalar için standart bir belge, pratik uygulamaya genellikle yeterince uygun olmayabiliyor.
3. Önemli belgelerinizi kontrol ettirin. Bir avukat tarafından yapılacak hızlı bir inceleme, daha sonra sürprizlerle karşılaşmanızı önler.

Özetle, örnek belgeler kullanırken dikkatli olmalısınız. Kesinlik mi istiyorsunuz? O halde sözleşmelerinizi ve yönetmeliklerinizi yetkili bir hukuk uzmanına incelettirin veya sözleşmelerinizi özel olarak . Belgelerinizi incelemek ve özel durumunuza uyarlamak için memnuniyetle yardımcı oluruz.

Konut Sahipleri Birliği'ndeki şüphe maddesiyle ilgili sıkça sorulan sorular

Model yönetmeliklerde şüphe maddesi nedir?

Şüphe maddesi, bir konut sahipleri derneğinin genel kuruluna, tapu senedinde bu konuda belirsizlik varsa, bir bölümün ortak mı yoksa özel mi olduğuna karar verme yetkisi veren bir hüküm gibi görünmektedir. Uygulamada, bu madde yalnızca gerçek bir şüphe varsa geçerlidir.

Kat Malikleri Kurulu, bir şeyin ortak mı yoksa özel mi olduğuna kendisi karar verebilir mi?

Ancak, bölüştürme senedi bu konuda gerçekten belirsiz ise geçerlidir. Yorumlama, objektif standartlara göre veya mevcut içtihat hukuku yoluyla zaten belirlenmişse, toplantının bu yetkisi yoktur ve farklı bir karar geçersiz olabilir.

2017 Model Yönetmeliği'ndeki açıklayıcı hüküm neyi içeriyor?

2017 Model Yönetmeliği, tapu devir senetlerinin yorumlanmasına ilişkin içtihat hukukundaki gerekçelendirme çizgisini özetleyen bir hüküm içermektedir: şüphe durumunda, en makul yorum, üçüncü şahısların senetten ve tapu devir çiziminden anlayabilecekleri hususlara dayanarak, objektif standartlara göre belirlenir. Uygulamada, son çare olarak, bu mahkeme tarafından belirlenir.

Apartman Yönetim Kurulu'nun kararı geçersiz sayılabilir mi?

Evet. Eğer toplantıda, paylaşım senedinin objektif yorumuyla çelişen bir karar alınırsa – örneğin, içtihat hukukuna göre özel mülk olan bir şeyi ortak mülk ilan ederse – o karar geçersiz olabilir.

Paylaşım sözleşmesi, ev kurallarından öncelikli midir?

Evet. Ev kuralları, tapu senedini ve tapu kurallarını tamamlayabilir, ancak onlardan sapamaz. Ev kurallarında tapu senediyle çelişen bir hüküm geçerli sayılmaz.

Balkon veya çatı terasının ortak kullanım alanı mı yoksa özel alan mı olduğuna kim karar verir?

Bu durum, objektif standartlara göre yorumlanan bölme senedi ve bölme çiziminden kaynaklanmaktadır. Bir anlaşmazlık durumunda, nihai kararı mahkeme verir; balkon ve teras gibi unsurlar söz konusu olduğunda, bu konuda genellikle zaten emsal teşkil eden içtihatlar mevcuttur.

Bakım ve masrafları kim karşılayacak?

Bu, bir bölümün ortak mı yoksa özel mi olduğuna bağlıdır. Ortak alanların bakımı ve masrafları prensip olarak ortak sahiplerin sorumluluğundadır; özel alanlar ise ilgili bireysel sahibin sorumluluğundadır. İşte tam da bu nedenle tapu senedinin doğru yorumlanması çok önemlidir.

İnternetten bulunan örnek bir yönetmelik seti yeterli midir?

Sözü fazla uzatmadan söyleyelim. Standart bir şablon genellikle sizin durumunuza uygun değildir ve güncelliğini yitirebilir. Bu nedenle, önemli belgelerinizi bir avukat tarafından incelettirin ve gerekirse düzelttirin.

Site yönetim kuruluyla ilgili bir anlaşmazlıkta veya belgelerinizin hazırlanmasında yardıma mı ihtiyacınız var?

Bir tapu senedinin, Kat Mülkiyeti Birliği kararının veya mülkünüzle ilgili başka bir belgenin yorumlanması konusunda emin değil misiniz ? Ya da standart bir şablona güvenmek yerine, sözleşmelerinizin ve yönetmeliklerinizin gözden geçirilmesini mi istiyorsunuz? Hukuk uzmanlarımız, pratik ve somut tavsiyelerle ve gerektiğinde bir anlaşmazlık durumunda hukuki yardımla size yardımcı olmaktan mutluluk duyacaktır

Tek yapmanız gereken başvuru formumuz aracılığıyla randevu almak , durumunuzu birlikte değerlendirip sonraki adımları görüşeceğiz.