Kira sözleşmelerinde serbest piyasa yaklaşımına yer yok: Sözleşmelerinizi gözden geçirin!

Kira sözleşmesinde açıkça aksi belirtilmiş olsa bile, kiracının tüm bakım masraflarını otomatik olarak karşılaması gerekmez. Kanun, masrafları şu şekilde böler: Kiracı, küçük, günlük bakım ve onarımlardan sorumludur; büyük bakım, onarım ve değiştirme ise prensip olarak ev sahibinin sorumluluğundadır. Konut mülklerinde bu bölüşüm büyük ölçüde (yarı) zorunlu kanunla düzenlenir. Kiracıyı yasal olarak izin verilenden daha fazla masrafla yükleyen bir sözleşme maddesi mahkeme tarafından geçersiz kılınabilir. Bu nedenle, mülkü kiralamadan veya imzalamadan önce kira sözleşmesini her zaman gözden geçirin.

Kira sözleşmesi kapsamında bakım masraflarını kim öder?

Genel kural basittir: Ev sahibi büyük bakım ve kusurların giderilmesinden sorumluyken, kiracı küçük, günlük onarımları kendi masraflarıyla yapar. Bu ayrım Hollanda Medeni Kanunu'nda yer almaktadır. Medeni Kanun'un 7:217. maddesine göre, ev sahibinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle gerekli olmadıkça, kiracı küçük onarımları yapmakla yükümlüdür.

Tam olarak neyin "küçük onarım" olarak kabul edileceği, tarafların keyfi takdirine bırakılmamıştır. Konutlar için bu, Küçük Onarımlar Hakkındaki Kararnamede (Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:240. maddesine dayanarak) ayrıntılı olarak açıklanmıştır. Ekli belgede, kiracının masrafları karşılaması gereken küçük işlerin somut bir listesi yer almaktadır.

Küçük onarımlara örnekler (kiracı)

• İç duvarların badanalanması ve iç mekan boya işlerindeki ufak tefek rötuşlar.
• Musluk contalarının ve diğer basit musluk parçalarının değiştirilmesi.
• Ampulleri ve kırık anahtarları veya prizleri değiştirmek kolaydı.
• Bahçenin bakımı, örneğin çim biçme ve yabani ot temizleme.
• Tıkanmış giderlerin açılması ve basit gider onarımı.

Ev sahibinin masrafları karşılığında

• Çatı veya cephe onarımları gibi büyük bakım ve yenileme çalışmaları.
• Kiralanan mülkün kullanımını sınırlayan kusurların giderilmesi.
• Merkezi ısıtma sistemi veya ankastre cihazlar gibi, mülkün kalıcı bir parçası olan tesisatların bakımı ve değiştirilmesi.
• Normal aşınma ve yıpranmadan kaynaklanan hasarlar, kiracının kendisinden kaynaklanmadığı sürece (örneğin, bir çarpışma sonucu) kapsam dışındadır.

“Özgürlük ve mutluluk” neden geçerli değil: zorunlu yasa

Birçok kira sözleşmesi, bakım masraflarını kiracıya cömertçe yükleyen bir madde içerir. Bu açık ve tartışmasız gibi görünse de, durum her zaman böyle değildir. Konutlarda , kiracı geniş bir yasal korumaya sahiptir. Küçük Onarımlar Hakkındaki Kararname, kiracının aleyhine olacak şekilde değiştirilemez. Başka bir deyişle: kiracının bakım yükümlülüğünü sözleşme yoluyla basitçe genişletemezsiniz.

Kira sözleşmesinde, yasalara göre ev sahibine ait olan masraflar kiracıya yükleniyorsa, bu hüküm iptal edilebilir. Bu durumda, metin ne kadar güçlü bir şekilde formüle edilmiş olursa olsun, madde çöpe atılır. Bu da kusursuz bir kira sözleşmesi hazırlamayı göründüğünden daha zor hale getiriyor: burada serbest bir ortam söz konusu değil.

Yargı kararlarından örnek: güneşliklerin bakımı

Çarpıcı bir örnek, Arnhem-Leeuwarden İstinaf Mahkemesi'nin 8 Ocak 2019 tarihli kararıdır (ECLI:NL:GHARL:2019:69). Soru, güneşten korunma sisteminin bakımının kimin sorumluluğunda olacağıydı. Sözleşmede bunun kiracının sorumluluğunda olduğu açıkça belirtilmişti. Kiracı bu hükmün zorunlu yasalara aykırı olduğunu düşündü ve alt bölge mahkemesi onun lehine karar verdi.

Ev sahibi itirazda bulundu. Güneşliklerin, binanın yapısına uygun şekilde monte edilmediği için kiralanan mülkün ayrılmaz bir parçası olmadığını savundu. Bu nedenle, bakım ve değiştirme masraflarını kiracının karşılaması gerektiğini belirtti.

Mahkeme bu gerekçeyi benimsemedi. Mahkemeye göre, güneşlik olmadan bina tamamlanmış sayılmazdı, çünkü inşaat sırasında gizlenmesi için gerekli düzenlemeler zaten yapılmıştı. Dahası, değiştirme işlemi için bir vinç gerektiğinden, bu basit bir onarım sayılmazdı. Sonuç: Güneşlik sisteminin bakımı, kira sözleşmesinde ne belirtilmiş olursa olsun, ev sahibinin sorumluluğundadır.

Öğrenilmesi gereken ders: Kiracıya masraf yükleyen bir madde, zorunlu kanunla çeliştiği anda geçerliliğini yitirir. Bu durumda sözleşmenin metni belirleyici değildir.

Konut ve ticari alanlar: kurallar aynı değil

Kiracılık türüne göre ayrım yapmak önemlidir. Sıkı kiracı koruma hükümleri ve Küçük Onarımlar Kararnamesi öncelikle konut kiracılığında geçerlidir. Ticari mekanların (örneğin dükkan veya iş yeri) kiracılığında ise taraflar genellikle bakım ve maliyetler konusunda anlaşmalar yapmak için daha fazla sözleşme özgürlüğüne sahiptir. Bununla birlikte, burada da özel bir yaklaşım gereklidir: belirsiz veya dengesiz hükümler pratikte düzenli olarak anlaşmazlıklara ve yasal işlemlere yol açmaktadır.

Bir girişimci olarak mülkünüzü kiraya mı veriyorsunuz, yoksa kendiniz mi iş yeri kiralıyorsunuz? O halde, üstlendiğiniz bakım yükümlülüklerini ve bu maddenin uygulanabilir ve dengeli olup olmadığını dikkatlice kontrol edin. İş yeri kira sözleşmesini önceden gözden geçirmek, sonradan sürprizlerle karşılaşmaktan daha iyidir.

Girişimciler için pratik sonraki adımlar

1. Bakım maddesini dikkatlice okuyun. Hangi masraflar kime yükleniyor ve bu hükümler hukuken geçerli mi?
2. Konut ve ticari alanlar arasında ayrım yapılır. Kurallar ve sözleşme özgürlüğü derecesi farklılık gösterir.
3. Anlaşmaları somut bir şekilde kayıt altına alın. "Bakım masrafları kiracının sorumluluğundadır" gibi belirsiz ifadeler anlaşmazlığa yol açar.
4. Emin değilseniz, imzalamadan önce sözleşmeyi zorunlu yasalara ve mülkün özelliklerine göre incelettirin.

Kira sözleşmesinde bakım ve onarımla ilgili sıkça sorulan sorular

Ev sahibi, sözleşme gereği tüm bakım masraflarını kiracıya yansıtabilir mi?

Konutlarda bu durum sınırsız değildir. Küçük Onarımlar Hakkındaki Kararname, kiracının aleyhine olacak şekilde değiştirilemez. Kiracının bakım yükümlülüğünü, kanuna göre ev sahibine ait olan masrafları da kapsayacak şekilde genişleten bir madde iptal edilebilir.

Kiracının kendi başına yapması gereken bakım işleri nelerdir?

Musluk contalarının ve ampullerin değiştirilmesi, iç duvarların badanalanması ve basit bahçe bakımı gibi basit ve ucuz küçük günlük onarımlar. Konutlar için liste, Küçük Onarımlar Hakkındaki Kararnamenin ekinde yer almaktadır.

Aşınma ve yıpranmadan kaynaklanan hasarların masraflarını kim karşılar?

Normal aşınma ve yıpranmadan kaynaklanan hasarlar prensip olarak ev sahibinin sorumluluğundadır. Eğer hasara kiracı kendisi neden olmuşsa, örneğin dikkatsiz kullanım veya çarpışma sonucu, kiracı bundan sorumlu tutulabilir.

İş yerleri için de evler için geçerli olan kurallar aynı mıdır?

Hayır. Sıkı kiracı koruma hükümleri ve Küçük Onarımlar Kararnamesi öncelikle konut mülkleri için geçerlidir. Ticari binalarda ise taraflar kendi anlaşmalarını yapma konusunda daha fazla esnekliğe sahiptir, ancak dengeli ve açık bir düzenleme burada da önemlidir.

Kira sözleşmemle ilgili şüphelerim varsa ne yapabilirim?

Sözleşmeyi bir uzmana incelettirin. Uzman, hükümlerin zorunlu yasalara ve mülkün özel durumuna uygunluğunu kontrol ederek, beklenmedik maliyetlerle veya geçersiz bir maddeyle karşılaşmamanızı sağlayacaktır.

Kira sözleşmenizi MKB Juristen'e incelettirin

Bakım maddesinin geçerliliği konusunda emin değil misiniz veya bir kira sözleşmesi taslağı hazırlatmak veya gözden geçirmek mi istiyorsunuz? MKB Juristen'deki hukuk uzmanları, yalnızca zorunlu yasaları değil, aynı zamanda kiralanan mülkün özel özelliklerini de dikkate alır. Kira hukuku veya bir kira sözleşmesi hazırlatın.

Durumunuzu görüşmek ister misiniz? Herhangi bir yükümlülük altına girmeden bir ön görüşme ayarlayın ve bize kira sözleşmenizi gösterin.