Het is bijna een standaardclausule in een hedendaagse huurovereenkomst: de onderhoudskosten zijn voor rekening van de huurder. Heerlijk duidelijk en niet voor discussie vatbaar. Of wel? De vraag rijst immers al snel wat ‘onderhoudskosten’ nu net zijn. Dat de huurder het gras dient te maaien, is bijvoorbeeld logisch. Maar wat met de elektrische installatie, de zonwering, de zonnepanelen of het dak? Moet de huurder echt voor de onderhoudskosten opdraaien?
Soms geeft de huurovereenkomst daarom concreet aan wie bepaalde kosten moet vergoeden, maar steeds vaker komen dergelijke zaken alsnog terecht op de tribunes van de rechtbank. Het feit dat de huurovereenkomst bepaalde kosten aan de huurder toeschrijft, is immers niet zomaar wettelijk. Dwingend recht, noemen we dat dan. Vrijheid blijheid blijkt in huurovereenkomsten een utopie te zijn. Daarom laat je ze maar beter nalezen.
Principe: huurder moet enkel klein en dagelijks onderhoud verrichten
Maar voor wie zijn de onderhouds- of herstelkosten dan wel? Dat heeft de wetgever mooi geregeld.
Als verhuurder moet je instaan voor het groot onderhoud van de woning. De reparatie en de vervanging van de armaturen is bijvoorbeeld voor rekening van de verhuurder. Ook indien het gaat om een onroerende aanhorigheid zijn de kosten voor rekening van de verhuurder. Het gaat bijvoorbeeld om het vervangen een inbouwkoelkast of het onderhouden van de zonnepanelen op het dak.
De huurder moet dan weer de kleine en goedkopere reparaties die makkelijk uit te voeren zijn zelf doen of de kosten ervan dragen. Denk onder andere aan het witten van de binnenmuren, het vervangen van kraanleertjes of de vervanging van lampen. Andere onderhoudskosten zijn ten laste van de verhuurder, tenzij de huurder de schade zelf heeft veroorzaakt. Bij slijtage moet de verhuurder bijvoorbeeld een defecte carport vervangen, maar indien het gaat om een defect ten gevolge van een aanrijding door de huurder is dit niet het geval.
Moet de huurder het onderhoud van de zonwering vergoeden?
Op 8 januari 2019 velde het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden nog een oordeel over voor wiens rekening de onderhoudskosten van een zonweringsinstallatie zijn. In het contract stond immers uitdrukkelijk aangegeven dat deze kosten voor de huurder zijn. De huurder was het hier echter niet mee eens en vond dat de kosten voor rekening van de verhuurder waren. Volgens de huurder was zo’n bepaling in strijd met het dwingend recht. Ook de kantonrechter deelde die mening.
De verhuurder weigerde daarmee akkoord te gaan en stelde vervolgens hoger beroep in. Hij haalde aan dat de zonwering geen deel uitmaakt van het gehuurde goed in de zin van artikel 3:4 Burgerlijk Wetboek en dit omdat het, in lijn met de rechtspraak van de Hoge Raad, niet constructief werd afgestemd op het gebouw. Daarom moest de huurder de onderhouds- of vervangingskosten, althans volgens de verhuurder, wel vergoeden.
Het Hof volgde de redenering van de verhuurder niet. Het gebouw zou volgens het Gerechtshof niet compleet zijn zonder de zonnewering omdat er bij de bouw reeds rekening werd gehouden met het wegwerken ervan. Bovendien haalde het Hof aan dat er voor de vervanging een hoogwerker moet worden ingeschakeld, waardoor een eenvoudige vervanging sowieso onmogelijk is. Het Hof oordeelde vervolgens dat het onderhoud van de zonweringsinstallatie ten laste van de verhuurder is, ongeacht wat daarover in de huurovereenkomst werd gestipuleerd.
Ook clausules lopen soms tegen grenzen aan
Hoewel de huurovereenkomst anders beweerde, werd de clausule dus gewoon naar de prullenmand verwezen. Het ging immers om een bepaling die strijdig is met het dwingend recht. Wanneer het over huurovereenkomsten gaat, geniet de huurder per slot van rekening een verregaande bescherming. Die bescherming werd omgezet in wettelijke regels waar je ook contractueel niet zomaar van af kan wijken. Dit maakt het opstellen van huurovereenkomsten dan ook heel ingewikkeld. Vrijheid blijheid bestaat hier immers niet.
Twijfel je over de correctheid van jouw huurovereenkomst of laat je het opstellen ervan liever over aan een specialist die niet alleen rekening houdt met het dwingend recht maar ook met de bijzonderheden van de verhuurde woning? Dan helpen wij van MKB Juristen jou graag verder. Neem contact met ons op voor meer informatie.
