محامي متخصص في قانون الجوار وخبير قانوني

ما نقوم به

يتضمن قانون الجوار القواعد المتعلقة بحقوق والتزامات العقارات المجاورة. ولا يقتصر تطبيق هذا القانون على مالكي العقارات فحسب، بل يشمل المستأجرين أيضاً. ويشير القانون إلى العقارات المجاورة، أي أنه لا يقتصر على العقارات المتجاورة مباشرةً، بل يشمل أيضاً العقارات غير المتجاورة. ويتحقق شرط الجوار عندما يكون لأي فعل أو امتناع عن فعل في عقار ما آثار على العقار الآخر.

يُقيّد قانون الجوار حقوق ملكية العقارات. وهو ضروري للحفاظ على النظام في بلد مكتظ بالسكان مثل هولندا. وينص هذا القانون على وجوب التزام الجار بحسن السلوك. فعلى سبيل المثال، لا يجوز لأحد الجيران التسبب في إزعاج جار آخر (مثل انبعاث الغازات، أو الدخان، أو الروائح، أو الاهتزازات، أو الضوضاء). ويُقيّم وجود الإزعاج وفقًا لمعايير الفعل غير القانوني.

يختص فريقنا من المحامين والخبراء القانونيين بقانون الأحياء. بإمكاننا تحميل الجار المسؤولية، كما نقدم الدعم في إعداد الدفاع ضد دعاوى المسؤولية.

هل لديك أسئلة حول قانون الجوار؟ تواصل معنا.

قانون الجوار ضمن قانون العقارات

يُعدّ قانون الجوار جزءًا من مجال قانون العقارات الأوسع ، وينظمه الباب الرابع من الكتاب الخامس من القانون المدني الهولندي. فبينما يدور قانون العقارات حول ملكية العقارات واستخدامها واستغلالها، يُحدد قانون الجوار كيفية تعامل الملاك والمستخدمين المجاورين مع بعضهم البعض. ونادرًا ما يكون نزاع الجوار منعزلًا، إذ غالبًا ما يتطرق إلى قيمة العقار، أو عملية بيع أو شراء جارية، أو أعمال ترميم، أو وضع إيجار. لذلك، نتعامل دائمًا مع قضايا قانون الجوار من منظور عقاري شامل. سواء كنت شركة دولية تمتلك موقعًا تجاريًا واسعًا، أو صاحب مخبز في زاوية الشارع لديك نزاع حول الجدار الفاصل، فإن محامينا ومستشارينا القانونيين على دراية تامة بالجوانب القانونية والعملية للعقارات.

حدود الملكية والتقادم

تبدأ العديد من النزاعات بين الجيران بخلافات حول الحدود القانونية. من حيث المبدأ، تُعتبر الحدود المسجلة في السجل العقاري هي الحدود القانونية، ويمكن لدائرة تسجيل الأراضي إعادة رسم الحدود لتحديد موقعها. مع ذلك، قد يختلف الوضع الفعلي أحيانًا عن الحدود المسجلة لسنوات. في مثل هذه الحالات، قد تنتقل ملكية قطعة أرض بالتقادم إلى الجار الذي استولى عليها (المادتان 3:99 و3:105 من القانون المدني الهولندي). ويمكن، بدوره، تحميل الحائز بسوء نية المسؤولية عن الأفعال غير المشروعة (المادة 6:162 من القانون المدني الهولندي). نقوم برسم خريطة لوضع الملكية، وتقييم ما إذا كان التقادم المكتسب أو التقادم المسقط ينطبق، وإذا لزم الأمر، نتخذ الإجراءات القانونية المتعلقة بالحدود.

الأشجار والشجيرات والأغصان المتدلية

تُطبق مسافات محددة على الزراعة بالقرب من حدود الملكية. وفقًا للمادة 5:42 من القانون المدني الهولندي، لا يجوز أن تقل المسافة بين الأشجار وخط الحدود عن مترين، مقاسة من مركز قاعدة الشجرة، ولا يجوز أن تقل المسافة بين الشجيرات والتحوطات عن نصف متر، إلا إذا سمحت لائحة أو عرف محلي بمسافة أقل. إذا كانت الأغصان أو النباتات تتدلى فوق ملكيتك، فيمكنك قطعها بنفسك وفقًا للمادة 5:44 من القانون المدني الهولندي بعد إخطار جارك كتابيًا بذلك. كما يمكنك إزالة الجذور المتطفلة دون إشعار. يُرجى ملاحظة أن استمرار وجود النباتات لفترة طويلة قد يؤدي إلى سقوط حقك في المطالبة بإزالتها بالتقادم.

سياج حدودي، جدار فاصل، وملكية مشتركة

في المناطق المتجاورة ضمن حدود البلدية، يجوز لكل جار، وفقًا للمادة 5:49 من القانون المدني الهولندي، اشتراط بناء جدار فاصل بارتفاع مترين على خط الملكية، على أن يتقاسم الجاران تكاليفه. إذا كان هناك جدار أو سياج أو تحويطة نباتية على الحدود، فإنه يُعتبر ملكية مشتركة بين الجارين (المادة 5:62 من القانون المدني الهولندي). وتترتب على الملكية المشتركة تحمل تكاليف الصيانة بشكل مشترك، وعدم جواز تصرف أي من المالكين في الحدود دون إذن. نقدم الاستشارات القانونية بشأن الحقوق والالتزامات المتعلقة بالجدران الفاصلة، ونتولى النزاعات المتعلقة بالصيانة والاستبدال وتوزيع التكاليف.

التعدي على حدود الملكية

إذا قام جار ببناء مبنى متعدٍ على حدود الملكية، كإضافة ملحق أو بناء أساسات، يحق للمالك المتضرر مبدئيًا المطالبة بإزالة الجزء المتعدي. إلا أنه، وفقًا للمادة 5:54 من القانون المدني الهولندي، لا يُقبل هذا الطلب إذا كان هدم المبنى سيضر مالكه ضررًا بالغًا يفوق ضرر إبقاء المبنى على حاله. وبدلًا من الهدم، يجوز للمحكمة إنشاء حق ارتفاق أو إصدار أمر بنقل ملكية قطعة الأرض مقابل تعويض. نقوم بتقييم ما إذا كان البناء المتعدي قد تم بحسن نية أم بسوء نية، ونحدد أنسب مسار للعمل.

حقوق الارتفاق وحقوق المرور

حق الارتفاق هو التزامٌ يُقيّد بموجبه عقارٌ (العقار الخاضع للارتفاق) لصالح عقارٍ آخر (العقار المستفيد)، كحق المرور أو حق العبور (المادة 5:70 من القانون المدني الهولندي). تُثبت حقوق الارتفاق بموجب عقدٍ موثقٍ لدى كاتب العدل، وتُسجل لدى دائرة تسجيل الأراضي، وتنتقل إلى المالكين اللاحقين. غالبًا ما تنشأ نزاعاتٌ حول نطاق هذا الحق أو حول تغير الظروف، وبناءً على ذلك قد تطلب المحكمة تعديله أو إنهاءه. لمزيدٍ من التفاصيل حول هذا الموضوع، يُرجى مراجعة صفحتنا الخاصة بحقوق الارتفاق.

مدخل الطوارئ في الفناء المسور

إذا كان العقار يفتقر إلى منفذ مناسب إلى طريق عام أو ممر مائي عام، يحق للمالك، وفقًا للمادة 5:57 من القانون المدني الهولندي، المطالبة بتحديد حق المرور الضروري عبر العقار المجاور، مقابل تعويض عن الضرر الذي لحق بالجار نتيجة لذلك. ينشأ هذا الأمر غالبًا أثناء تقسيم الأراضي أو تطوير العقارات، حيث تصبح قطعة أرض خلفية معزولة. نقدم المشورة بشأن الشروط ونرشدكم في تحديد المسار والتعويض.

النوافذ والشرفات والخصوصية

لا يُسمح بوجود نوافذ أو شرفات أو ما شابهها من هياكل ضمن مسافة مترين من حدود الملكية تُتيح رؤية ملكية الجار، إلا بإذن منه (المادة 5:50 من القانون المدني الهولندي). تحمي هذه القاعدة الخصوصية. كما أن الكاميرات وغيرها من وسائل المراقبة قد تُؤدي إلى نزاع بين الجيران؛ وعندها يُوازن القاضي بين حق الخصوصية وحق الجار في الأمن. نقدم المشورة بشأن ما هو مسموح به ونتخذ الإجراءات اللازمة عند تجاوز الحدود.

إزعاج غير قانوني

وفقًا للمادة 5:37 من القانون المدني الهولندي، لا يجوز لمالك العقار التسبب في إزعاج غير قانوني لمالكي العقارات الأخرى، كالتسبب في الضوضاء أو الاهتزازات أو الروائح الكريهة أو الدخان أو الغازات، أو حجب الضوء أو الهواء أو حرمانهم من الدعم. ويتم تقييم ما إذا كان الإزعاج غير قانوني وفقًا للمادة 6:162 من القانون المدني الهولندي، مع مراعاة طبيعة الإزعاج وشدته ومدته والظروف المحلية. ونحن نحاسب الجار المتسبب في الإزعاج، كما نتولى الدفاع عن الجار المدعى عليه.

نهجنا في التعامل مع النزاعات بين الجيران

نبدأ دائمًا بتحليل دقيق لوضعك والوثائق ذات الصلة: بيانات السجل العقاري، وسندات الملكية، والتصاريح، والمراسلات. غالبًا ما تكفي رسالة موثقة أو محادثة لحل النزاع دون اللجوء إلى التقاضي. في حال فشل ذلك، نلجأ إلى التقاضي بحزم أمام المحكمة، حتى عبر إجراءات موجزة عند الضرورة. ولأن فرقنا تضم ​​محامين ومستشارين قانونيين داخليين، فإننا ننتقل بسلاسة بين الخدمات الاستشارية والتقاضي، مع الحفاظ على تناسب التكاليف والفوائد، سواء كنت صندوقًا عقاريًا كبيرًا أو مالك منزل خاص.

الأسئلة الشائعة حول قانون الجوار

ما هي المسافة المسموح بها لوقوف الشجرة من حدود الملكية؟

من حيث المبدأ، لا يجوز أن تقع شجرة على مسافة تقل عن مترين من حدود الملكية، مقاسة من مركز قاعدة الشجرة؛ أما بالنسبة للشجيرات والتحوطات، فيُطبق نصف متر (المادة 5:42 من القانون المدني الهولندي). وقد يسمح قانون بلدي أو عرف محلي بمسافة أقل.

هل يُسمح لي بقطع الأغصان المتدلية بنفسي؟

نعم، ولكن فقط بعد أن تطلب من جارك رسميًا كتابةً إزالة الأغصان بنفسه، وفي حال عدم استجابته (المادة 5:44 من القانون المدني الهولندي). يمكنك إزالة الجذور المتطفلة دون طلب رسمي. احرص على عدم إلحاق ضرر لا يمكن إصلاحه بالنباتات.

من يدفع ثمن الجدار الفاصل أو السياج بين عقارين؟

إذا كان الجدار الفاصل يقع على خط الملكية، فهو ملكية مشتركة، ويتحمل الجيران تكاليف صيانته واستبداله معًا (المادة 5:62 من القانون المدني الهولندي). وبموجب المادة 5:49 من القانون المدني الهولندي، يمكنك إجبار الجيران على التعاون فيما يتعلق بجدار فاصل بارتفاع مترين.

هل يمكن أن تتغير حدود الملكية بسبب التقادم؟

نعم. إذا تم حيازة قطعة أرض لفترة طويلة، فقد تنتقل ملكيتها إلى الحائز بالتقادم (المادة 3:99 والمادة 3:105 من القانون المدني الهولندي). ويعتمد ذلك على مدة الحيازة وطبيعتها؛ ونقيّم ذلك بناءً على الوقائع.

هل لديك أسئلة حول قانون الجوار؟ تواصل معنا

هل لديك نزاع مع جيرانك، أو ترغب في معرفة حقوقك القانونية؟ يقدم محامونا المتخصصون ومستشارونا القانونيون خدماتهم لرواد الأعمال والأفراد، بدءًا من الشركات العالمية الكبرى وصولًا إلى أصحاب المخابز. تواصل معنا دون أي التزام للحصول على استشارة قانونية بشأن أي مشكلة تتعلق بقانون الجوار ضمن قانون العقارات.