المساعدة في شراء وبيع العقارات

ما نقوم به

لا يُعدّ شراء وبيع العقارات جزءًا من الممارسة اليومية للكثيرين. عند بيع أو شراء عقار، يُطبّق قانون العقارات. يُمكن لفريقنا من الخبراء القانونيين والمحامين تقديم الدعم خلال المفاوضات المتعلقة بالعقار. كما يُمكننا المساعدة في حال ظهور عيوب خفية أثناء عملية البيع أو الشراء. بالإضافة إلى ذلك، نُقدّم لعملائنا استشارات قانونية بشأن مدة التقادم للدعاوى. وأخيرًا، يُمكننا الإجابة على استفساراتكم المتعلقة بإنشاء حق الانتفاع أو عقد الإيجار طويل الأجل.

عند الشروع في مشروع بناء جديد أو بناء منزل على قطعة أرض خاصة، من المهم التأكد من تنظيم كل شيء بشكل سليم من الناحية القانونية. على سبيل المثال، يجب على الأطراف إبرام اتفاقية شراء/بناء أو اتفاقية بناء تُحدد فيها حقوق والتزامات كل طرف.

هل لديك أسئلة بخصوص شراء وبيع العقارات؟ يرجى الاتصال بنا.

اتفاقية الشراء والشروط النهائية

جوهر أي صفقة عقارية هو عقد الشراء. عند شراء المستهلك لمنزل، يُطبّق شرط الكتابة المنصوص عليه في المادة 7:2 من القانون المدني الهولندي: لا يصبح الشراء ملزمًا إلا بعد تسجيله كتابةً. يمنح هذا البند نفسه المشتري الخاص فترة تراجع قانونية مدتها ثلاثة أيام، تبدأ فور تسليم عقد البيع الموقّع إليه. إضافةً إلى ذلك، غالبًا ما يُدرج الطرفان شروطًا فاصلة، مثل بند التمويل أو بند الفحص الإنشائي. نقوم بتقييم ما إذا كانت الصياغة المختارة تحميك فعلاً، وما إذا كان، على سبيل المثال، الحد الزمني وشروط تفعيل بند التمويل محكمة. لا تنطبق قواعد حماية المستهلك هذه على مشتري الشركات، ما يعني أنه يجب على رائد الأعمال تأمين موقفه التعاقدي بالكامل. سواء كنتَ صاحب مخبز تشتري عقارًا تجاريًا أو مجموعة توسّع محفظة عقارية، يقوم محامونا ومستشارونا القانونيون بصياغة العقد أو مراجعته بدقة.

العيوب الخفية، والمطابقة، وواجب تقديم الشكوى

من النزاعات الشائعة التي تنشأ بعد التسليم وجود عيوب خفية. استنادًا إلى شرط المطابقة المنصوص عليه في المادة 7:17 من القانون المدني الهولندي، يحق للمشتري أن يتوقع أن يتمتع العقار بالخصائص اللازمة للاستخدام الطبيعي. ويتوقف تحديد ما إذا كان العيب يتحمله البائع أم المشتري على التوازن بين واجب البائع في الإفصاح وواجب المشتري في التحقق. يجب على البائع الإبلاغ عن العيوب المعروفة؛ وفي حالة الشك المعقول، يجب على المشتري إجراء مزيد من التحقق بنفسه. إذا ظهر عيب بعد نقل الملكية، يسري واجب تقديم الشكوى بموجب المادة 7:23 من القانون المدني الهولندي: يجب على المشتري الاعتراض في غضون فترة زمنية معقولة بعد اكتشاف العيب، وإلا سيفقد حقوقه. في الحالات المناسبة، يجوز للمشتري أيضًا الاحتجاج بالخطأ وفقًا للمادة 6:228 من القانون المدني الهولندي. غالبًا ما يحد البائعون من مخاطرهم بشرط العمر أو شرط عدم الإشغال. نقدم المشورة لكلا الطرفين بشأن الشروط المناسبة ونساعدكم عند تفاقم مشكلة العيوب.

العناية الواجبة والتحقق من الملكية القانونية

قبل التوقيع، يُعدّ البحث الأولي الشامل أمرًا ضروريًا. نجري فحصًا قانونيًا دقيقًا للعقار: نتحقق من السجل العقاري لتحديد الملكية وما إذا كانت هناك أي حقوق رهن أو حجز أو ارتفاقات تُقيّد قطعة الأرض. كما نُقيّم الشروط القانونية العامة، مثل مخطط تقسيم المناطق وما إذا كان الاستخدام المُزمع مسموحًا به بموجب هذا المخطط. نولي اهتمامًا خاصًا لتلوث التربة ووجود الأسبستوس، إذ يُمكن أن يؤثر ذلك بشكل كبير على قيمة العقار وقابليته للاستخدام. بين إتمام عملية الشراء ونقل الملكية، يُمكن للمشتري حماية موقفه بتسجيل اتفاقية الشراء في السجلات العامة، وهو ما يُعرف بـ"التسجيل العقاري" (Vormerkung) بموجب المادة 7:3 من القانون المدني الهولندي. يحمي هذا التسجيل المشتري لمدة ستة أشهر من أمورٍ من بينها الإفلاس أو الحجز من جانب البائع.

معاملات العقارات التجارية: صفقة الأصول، والضمانات، وضريبة نقل الملكية

ينطوي الاستثمار في العقارات التجارية على مسائل إضافية. يمكن للشركة شراء العقار مباشرةً (صفقة أصول) أو الاستحواذ على أسهم الشركة المالكة للعقار (صفقة أسهم)؛ ويترتب على هذا الخيار آثار ضريبية وقانونية، بما في ذلك ضريبة نقل الملكية. لذا، تُدرج ضمانات وتعويضات شاملة في اتفاقية الشراء، على سبيل المثال فيما يتعلق بحالة العقار، وعقود الإيجار القائمة، والتراخيص. يقدم فريقنا المتخصص من المحامين والمستشارين القانونيين الداخليين الدعم لأصحاب المشاريع الصغيرة والشركات الدولية على حد سواء في هيكلة الصفقة، والتفاوض على الضمانات، وإدارة المخاطر. وهذا يضمن عدم تحملكم أي التزامات غير متوقعة بعد نقل الملكية.

التسليم لدى كاتب العدل

لا تنتقل ملكية العقار إلا بعد تسجيل عقد نقل ملكية موثق لدى كاتب العدل في السجلات العامة، وفقًا للمادة 3:89 من القانون المدني الهولندي. عندئذٍ، يتحقق كاتب العدل من الملكية ويرتب لإلغاء أي رهونات عقارية. نقوم بمواءمة عقد نقل الملكية مع اتفاقية الشراء، ونضمن إدراج الضمانات والشروط المتفق عليها بشكل صحيح، ونضمن أن تتم تسوية ثمن الشراء وتسليم المفاتيح بسلاسة ودون أي مشاكل قانونية.

المساعدة في شراء وبيع العقارات في إطار قانون العقارات

تندرج هذه الخدمة ضمن خبرتنا الواسعة في قانون العقارات . وبحسب وضعك، قد تشمل عملية الشراء أو البيع جوانب أخرى، مثل صياغة اتفاقية الشراء والبناء للمباني الجديدة، أو الاستفسار عن حقوق الارتفاق على العقار، أو النزاعات المتعلقة بقانون الجوار . وفي حال تأجير العقار، يُطبّق قانون الإيجار فورًا . نحرص على الإلمام بهذه الجوانب الفرعية والتنقل بينها عند الضرورة، لضمان تغطية معاملتك قانونيًا بشكل كامل.

الأسئلة الشائعة حول شراء وبيع العقارات

هل أحتاج إلى محامٍ أو خبير قانوني عند شراء عقار؟
ليس ذلك إلزاميًا، ولكنه مُستحسن. فمراجعة مستقلة لاتفاقية الشراء، وشروط فسخ العقد، والتحقق من سند الملكية، تُجنّبك مفاجآت مكلفة لاحقًا. وفي حال نشوب نزاع، سيساعدك محامونا أيضًا في الإجراءات القانونية.

ما هي المدة المتاحة لي لتقديم شكوى بشأن عيب خفي؟
وفقًا لواجب تقديم الشكوى المنصوص عليه في المادة 7:23 من القانون المدني الهولندي، يجب عليك تقديم شكوى إلى البائع خلال فترة زمنية معقولة بعد اكتشاف العيب. إذا تأخرت كثيرًا، فقد تفقد حقوقك. لذا، يُنصح بالاستعانة بمحامٍ في أسرع وقت.

ماذا يستلزم التسجيل المسبق؟
من خلال تسجيل اتفاقية الشراء في السجلات العامة (المادة 7:3 من القانون المدني الهولندي)، فإنك، بصفتك المشتري، تتمتع بالحماية لمدة ستة أشهر ضد أمور أخرى، من بينها الحجز والإفلاس من جانب البائع، حتى يتم التسليم.

هل ترغب في الحصول على ضمانات عند شراء أو بيع عقارك؟ تواصل معنا للحصول على استشارة مجانية بدون أي التزامات.