اتفاقية الشراء والبناء

ما نقوم به

عند شراء منزل حديث البناء، يتم إبرام اتفاقية شراء وبناء بين الطرفين. تحدد هذه الاتفاقية الترتيبات بين المشتري والمقاول (غالباً ما يكون مطور المشروع).

تُسجّل اتفاقية الشراء والبناء جميع الحقوق والالتزامات المتعلقة بشراء قطعة الأرض (اتفاقية الشراء) وبناء المنزل (اتفاقية البناء). غالبًا ما يُستخدم نموذج موحد لهذه الاتفاقية. مع ذلك، من المهم مراجعة أي بنود مخالفة قانونيًا. يشمل ذلك الاتفاقيات المتعلقة بمدة البناء، والأعمال الإضافية أو المخفّضة، والشروط المعلقة، والشروط النهائية (رهنًا بتوفر التمويل)، وترتيبات الضمان، والأحكام المخالفة، وغيرها من المعلومات التي تُصبح جزءًا من العقد (كتيبات، ورسومات توضيحية، ونماذج مصغّرة، إلخ).

بمجرد نشوء نزاع (أو احتمالية نشوئه) أثناء بناء منزل جديد، يُنصح بالاستعانة بمشورة قانونية فورية. يتيح ذلك تقييمًا سريعًا للخيارات القانونية المتاحة. في حال واجه المقاول أو مطور المشروع دعوى مسؤولية أو شكوى، يمكن لمتخصصينا القانونيين تقديم المساعدة الفورية في دراسة الخيارات المتاحة.

هل لديك أسئلة بخصوص اتفاقية الشراء والبناء؟ تواصل معنا.

الشراء والبناء في نظام واحد: نظامان قانونيان

يجمع اتفاق الشراء والبناء عقدين منفصلين في وثيقة واحدة. ينطبق قانون الشراء على الأرض: إذ يجب أن يتم شراء العقار من قبل المستهلك كتابةً (المادة 7:2 من القانون المدني الهولندي)، ويتمتع المشتري بفترة تراجع قانونية مدتها ثلاثة أيام. أما بالنسبة لبناء المنزل، فينطبق قانون عقود العمل (المادة 7:750 والمواد اللاحقة من القانون المدني الهولندي). ونظرًا لتداخل النظامين، غالبًا ما ينشأ غموض في الممارسة العملية بشأن القاعدة التي لها الأولوية في حال نشوب نزاع. يقوم محامونا ومستشارونا القانونيون الداخليون بتوضيح هذين المسارين وترجمتهما إلى حقوق والتزامات محددة، سواء كنت مشتريًا فرديًا أو مطورًا عقاريًا تقوم بصياغة العقد القياسي.

الحماية الخاصة لبناء المسكن (المواد من 7:765 إلى 7:769 من القانون المدني الهولندي)

عندما يُكلّف شخص طبيعي، لا يمارس مهنة أو نشاطًا تجاريًا، ببناء مسكن، تُطبّق الأحكام الإلزامية الواردة في المادة 2 من الباب 12، الكتاب 7 من القانون المدني الهولندي (المواد من 7:765 إلى 7:769). ولا يجوز مخالفة هذه الأحكام بما يضرّ بالمستهلك. فعلى سبيل المثال، تنص المادة 7:766 من القانون المدني على وجوب إبرام الاتفاقية كتابةً، وأن يكون للمستهلك فترة تراجع لا تقل عن ثلاثة أيام. علاوة على ذلك، يجب أن تتوافق شروط الدفع مع مراحل البناء. بالنسبة للمطورين والمقاولين، يعني هذا ضرورة أن يتوافق النموذج القياسي بدقة مع هذه الأحكام الإلزامية؛ أما بالنسبة للمشترين، فيعني ذلك أن الأحكام المخالفة غالبًا ما تكون قابلة للإبطال.

قاعدة الـ 5% وحقك في الإيقاف (المادة 7:768 من القانون المدني الهولندي)

من أهم الضمانات التي يتمتع بها المشتري حق التجميد المنصوص عليه في المادة 7:768 من القانون المدني الهولندي، والمعروف بقاعدة الـ 5%. عند إتمام العمل، يجوز للمشتري حجز ما يصل إلى 5% من قيمة العقد وإيداعها لدى كاتب العدل، بدلاً من دفعها للمقاول. يبقى هذا المبلغ متاحًا كضمانة لإصلاح أي عيوب. يُفرج عن المبلغ بعد ثلاثة أشهر من إتمام العمل، ما لم يُخطر المشتري كاتب العدل كتابيًا خلال هذه الفترة بضرورة إبقاء المبلغ محجوزًا، على سبيل المثال لعدم إتمام الإصلاحات. في حال قدّم المقاول ضمانًا بديلاً (غالبًا ما يكون ضمانًا بنكيًا)، يسقط حق الإيداع. نقوم بتقييم مدى صحة استخدامك لهذا الحق ونساعدك على تجنب التنازل عن ضمانتك قبل الأوان.

ضمانات Woningborg وSWK: الحماية في حالة الإفلاس

تعتمد العديد من مشاريع البناء الجديدة على نظام ضمانات من شركة Woningborg أو مؤسسة ضمانات Woningborg (SWK). يُلزم المقاولون المنتسبون باستخدام اتفاقية نموذجية مرتبطة بشهادة ضمان. يوفر هذا النظام نوعين من الضمانات: ضمان الإعسار (ضمان إتمام المشروع في حال إفلاس المقاول أثناء البناء) وضمان العيوب (إصلاح أو تعويض العيوب الإنشائية بعد الإتمام). من المهم معرفة النظام المطبق، حيث تختلف فترات الضمان وإجراءات المطالبة. نتحقق من توافق شهادة الضمان مع عقدك ونرشدك خلال عملية تفعيل النظام.

مدة الإنشاء، شرط الجزاء، الأعمال الإضافية والمخفضة

كثيراً ما تنشأ النزاعات بشأن مدة الإنشاء والأعمال الإضافية أو المخفّضة. عادةً ما يحدد الاتفاق عدد أيام العمل الفعلية، ويربط به بنداً للجزاءات أو التأخير. تُسجّل الأعمال الإضافية والمخفّضة بانتظام في جدول زمني منفصل؛ وإذا استخدم المقاول برنامج UAV 2012، تُطبّق قواعد حسابية محددة. تُعدّ البنود المؤقتة غير الواضحة، والاتفاقات الشفهية بشأن الأعمال الإضافية، والمناقشات حول ما يشمله "العقد الأساسي" من المصادر الشائعة للنزاعات. نقوم بمراجعة الأحكام المخالفة، وبنود مدة الإنشاء، وجداول الأعمال الإضافية مسبقاً لتجنب أي مفاجآت، ونتدخل في حال نشوء نزاع لاحقاً بشأن التسوية النهائية.

التسليم والمسؤولية عن العيوب (المادة 7:758 من القانون المدني الهولندي)

عند إتمام العمل، يقبله العميل. ووفقًا للمادة 7:758، الفقرة 3 من القانون المدني الهولندي، يُعفى المقاول مبدئيًا من المسؤولية عن العيوب التي كان من المفترض أن يكتشفها العميل وقت إتمام العمل. لذا، يُعدّ إجراء فحص دقيق مصحوبًا بتقرير إتمام العمل، بما في ذلك قائمة بالعيوب الظاهرة، أمرًا بالغ الأهمية. مع ذلك، يبقى المقاول مسؤولًا عن العيوب الخفية وعدم المطابقة (المادة 7:17 من القانون المدني الهولندي فيما يتعلق بالجزء الخاضع لقانون البيع). نقدم لكم المشورة بشأن قائمة الفحص، وحجز الدفعة المقدمة، وإصدار إشعار تقصير في الوقت المناسب وبشكل صحيح، لضمان الحفاظ على حقوقكم القانونية.

النزاعات: هيئة التحكيم أو المحكمة المدنية

في العقود النموذجية من شركتي Woningborg وSWK، تُعتبر هيئة التحكيم المختصة بتسوية منازعات البناء هي الجهة المختصة عادةً. وهذا يؤثر على استراتيجية التقاضي الخاصة بك، إذ يختلف تقييم التحكيم عن اللجوء إلى المحاكم المدنية. في بعض الأحيان، يكون الجمع بين عدة مسارات ممكنًا، على سبيل المثال، اللجوء إلى نظام الضمان بالتزامن مع رفع دعوى قضائية ضد المقاول. يترافع محامونا أمام كل من هيئة التحكيم والمحاكم العادية، ويختارون معك المسار الذي يحقق أفضل فرص النجاح، سواء كنتَ المشتري أو المطور العقاري المدعى عليه.

لكل من المشتري والمطور: من الخباز في الزاوية إلى الشركة الدولية

في مكتب MKB Juristen، يعمل المحامون والمستشارون القانونيون الداخليون معًا ضمن فرق عمل مشتركة. يتيح لنا هذا تقديم خدماتنا لجميع الأطراف. إذا كنت فردًا تشتري منزلًا جديدًا، فإننا نراجع اتفاقية الشراء والبناء قبل التوقيع ونساعدك في حال نشوء أي نزاع. أما إذا كنت مطورًا عقاريًا أو مقاولًا أو مستثمرًا، فإننا نصيغ عقودًا نموذجية شاملة، ونقدم المشورة بشأن نظام الضمان، وندافع عنك في حال رفع دعوى مسؤولية. من الخباز الذي يبني أول محل تجاري له إلى المجموعة الدولية التي تدير مشروعًا تطويريًا واسع النطاق، نعمل على مستوى يناسب احتياجاتك.

جزء من قانون العقارات لدينا

يُعدّ عقد الشراء والبناء أحد اختصاصاتنا ضمن نطاق قانون العقارات. إذا كانت لديك أي مسائل أخرى تتعلق بمشروعك الإنشائي أو عقارك، فإننا نساعدك أيضًا في مسائل قانون البناء، الإرشاد خلال عمليات شراء وبيع العقارات ، ونساعدك في صياغة العقود. هذا يضمن لك وجود جهة اتصال واحدة لجميع شؤونك العقارية.