قضايا قانون البناء

ما نقوم به

غالبًا ما تشارك جهات متعددة في عملية البناء، مثل المقاول والمصمم والعميل. ويجب إبرام عقود منفصلة لكل جهة. كما تُطبق عادةً الشروط والأحكام العامة الخاصة بكل قطاع (DNR 2011، UAV 2012، UAV-GC 2005). في حال نشوء نزاع أثناء تنفيذ العمل، نقدم استشارات قانونية للمؤسسة. ونساعد عملاءنا في حال استدعت الحاجة إلى اتخاذ إجراءات قانونية، سواءً أمام المحكمة، أو في بعض الحالات أمام مجلس التحكيم في منازعات البناء أو أي لجنة أخرى مختصة بتسوية المنازعات.

هل لديك أسئلة بخصوص مسائل قانون البناء؟ تواصل معنا.

قضايا قانون البناء ضمن قانون العقارات

تُشكّل مسائل قانون البناء جزءًا هامًا من قانون العقارات. فبينما يدور قانون العقارات حول ملكية واستخدام ونقل العقارات، يهتم قانون البناء بإنشاء وتعديل تلك العقارات: أي البناء والترميم والتجديد. ويؤثر أي نزاع بين العميل والمقاول غالبًا على قيمة العقار واستخدامه. لذا، لا نتعامل أبدًا مع مسائل البناء بمعزل عن مصالح عملائنا العقارية الأوسع.

يستند الأساس القانوني إلى الباب 12 من الكتاب 7 من القانون المدني الهولندي (عقود العمل)، بالإضافة إلى الشروط والأحكام العامة التي يُقرّ الأطراف عادةً بتطبيقها: قانون UAV لعام 2012، وقانون UAV-GC لعام 2005 (العقود المتكاملة التي يتولى فيها المقاول أيضًا التصميم)، وقانون DNR لعام 2011 (للمهندسين المعماريين والاستشاريين). ويُحدد اختيار أحد هذه الأنظمة إلى حد كبير من يتحمل أي مخاطر.

عقد البناء والشروط والأحكام العامة

يمكن إرجاع العديد من النزاعات في قطاع الإنشاءات إلى عقود غير واضحة أو غير متوازنة. نقوم بصياغة ومراجعة عقود الإنشاءات، سواء كنت العميل أو المقاول. ونولي اهتمامًا بالغًا لنطاق العمل، وقيمة العقد، والجدول الزمني، وموعد الإنجاز، والمسؤولية، وآلية تسوية النزاعات. كما نتحقق من مدى توافق الشروط والأحكام العامة المطبقة (UAV 2012، UAV-GC 2005، أو DNR 2011) مع طبيعة المشروع، ومن صحة الاتفاق عليها. فالعقد الجيد يمنع النزاعات، بينما غالبًا ما يكون العقد الرديء سببًا لها.

عمل إضافي وواجب التحذير

يُعدّ العمل الإضافي مصدرًا شائعًا للنزاعات، وهو عبارة عن أعمال إضافية أو مُعدّلة تثبت ضرورتها أثناء عملية البناء. ووفقًا للمادة 7:755 من القانون المدني الهولندي، لا يحق للمقاول المطالبة بزيادة في السعر مقابل العمل الإضافي إلا إذا أبلغ العميل في الوقت المناسب بضرورة هذه الزيادة، ما لم يكن العميل مُدركًا لهذه الضرورة بنفسه. إضافةً إلى ذلك، ينطبق واجب التحذير المنصوص عليه في المادة 7:754 من القانون المدني الهولندي، حيث يجب على المقاول تحذير العميل من أي عدم دقة في العقد، أو أخطاء في الرسومات، أو الحسابات، أو المواصفات، أو من عدم ملاءمة المواد أو التربة. وفي حال تقصير المقاول في هذا الشأن، فقد يُقيّد ذلك حقه في المطالبة بالعمل الإضافي أو يُعرّضه للمساءلة القانونية. نقوم بتقييم مدى مُبرّرة المطالبات بالعمل الإضافي، وما إذا كان واجب التحذير القانوني قد تمّ الوفاء به.

التسليم والعيوب الخفية

تُعدّ لحظة التسليم ذات أهمية قانونية بالغة. فبموجب المادة 7:758 من القانون المدني الهولندي، ينتقل العمل إلى العميل عند استلامه، ويُعفى المقاول مبدئيًا من المسؤولية عن العيوب التي كان من المفترض أن يكتشفها العميل عند التسليم. مع ذلك، يبقى المقاول مسؤولاً عن العيوب الخفية التي لم تكن ظاهرة رغم الإشراف الدقيق. وبموجب قانون UAV 2012، تُطبّق مدد زمنية محددة وأقصر في هذا الشأن مقارنةً بالقانون المدني الهولندي، مما يُبرز أهمية تحديد النظام القانوني الواجب التطبيق.

علاوة على ذلك، يجب تقديم الشكاوى في الوقت المحدد. فبحسب المادة 7:761 من القانون المدني الهولندي، يسقط الحق في المطالبة القانونية المتعلقة بعيب في العمل المنجز بعد عامين من تقديم العميل اعتراضه. وقد يفقد أي شخص يتأخر في تقديم الشكوى أو الإبلاغ عن العيب حقوقه. نقدم لعملائنا المشورة بشأن تقديم إشعار التقصير في الوقت المناسب وبشكل صحيح، ونساعد المقاولين الذين يواجهون شكوى متأخرة.

المسؤولية والأضرار في مجال البناء

عندما يُظهر مشروع بناء عيوبًا أو يحدث ضرر أثناء التنفيذ، تنشأ أسس مختلفة للمسؤولية. في حالة الإخفاق المنسوب إلى طرف في تنفيذ العقد، يُطبق البند 6:74 من القانون المدني الهولندي. إذا حدث ضرر خارج نطاق العقد، على سبيل المثال أثناء أعمال الحفر أو الهدم مما أدى إلى إلحاق ضرر بالمباني أو خطوط الأنابيب المجاورة، تُطبق أحكام الفعل غير المشروع الواردة في البند 6:162 من القانون المدني الهولندي. بالنسبة للأخطاء التي يرتكبها المقاولون من الباطن المتعاقدون أو المهنيون المستقلون، قد يكون العميل أو المقاول الرئيسي مسؤولاً، في ظروف معينة، وفقًا للبند 6:171 من القانون المدني الهولندي. نحدد المسؤوليات بدقة، بما في ذلك المسؤولية تجاه شركات التأمين، ونسعى إلى اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة لاسترداد الحقوق عند الضرورة.

قانون ضمان الجودة في البناء (Wkb)

دخل قانون ضمان الجودة في قطاع الإنشاءات (Wkb) حيز التنفيذ منذ 1 يناير 2024. يعزز هذا القانون موقف العميل ويزيد من مسؤولية المقاول عن جودة عمله، وذلك من خلال عدة أمور، منها تعيين جهة مستقلة لضمان الجودة، وتشديد المسؤولية والالتزام بتقديم المعلومات بعد إتمام العمل. إضافةً إلى ذلك، ومنذ عام 2024، أُدرجت المتطلبات الفنية للبناء في مرسوم أعمال البناء والبيئة المعيشية (Bbl)، كجزء من قانون البيئة والتخطيط. لهذه التغييرات آثار على العقود وملفات التسليم والمسؤولية. نساعد العملاء والمقاولين على تكييف اتفاقياتهم وأساليب عملهم وفقًا لذلك.

حل النزاعات: المحكمة أو هيئة التحكيم

إذا نتج عن مسألة إنشائية إجراءات قانونية، فإن السؤال الأول هو أين ينبغي رفع هذه الدعاوى. تتضمن العديد من عقود الإنشاءات والشروط والأحكام العامة (مثل عقد UAV 2012) بندًا للتحكيم يُحيل النزاعات إلى مجلس التحكيم في منازعات الإنشاءات، وهو مؤسسة متخصصة في هذا المجال. في حال عدم وجود مثل هذا البند، تختص المحاكم العادية بالنظر في النزاع. نقوم بتقييم المسار الأمثل لتحقيق أفضل النتائج لقضيتكم، ونجري المفاوضات، ونلجأ إلى الوساطة عند الحاجة، ونترافع أمام المحكمة الابتدائية ومجلس التحكيم.

لمن نعمل

تُقدّم فرقنا المُتكاملة من المحامين والمستشارين القانونيين خدماتها لجميع مراحل سلسلة الإنشاءات: بدءًا من الشركات العالمية الكبرى التي تُنفّذ مشاريع تطويرية ضخمة، وصولًا إلى المقاولين الصغار والمتوسطين، وحتى أصحاب المخابز الذين يُجدّدون محلاتهم. وبفضل تعاون المحامين والمستشارين القانونيين، ستحصلون على مشورة قانونية دقيقة وتوجيهات عملية سليمة تجاريًا، برسوم شفافة. سواء كنتم عملاء أو مقاولين، نُساعدكم على تحقيق أفضل النتائج، داخل قاعات المحاكم وخارجها.

الأسئلة الشائعة حول قضايا قانون البناء

هل يحق للمقاول ببساطة فرض رسوم على الأعمال الإضافية؟
لا. وفقًا للمادة 7:755 من القانون المدني الهولندي، لا يجوز للمقاول من حيث المبدأ المطالبة بزيادة في السعر مقابل الأعمال الإضافية إلا إذا أبلغك في الوقت المناسب بضرورة القيام بها، ما لم يكن من المفترض أن تفهم أنت هذه الضرورة بنفسك.

ماذا يمكنني فعله بخصوص العيوب الخفية بعد إتمام العمل؟
يظل المقاول مسؤولاً عن العيوب التي لم يكن من الممكن اكتشافها بشكل معقول عند إتمام العمل. من المهم تقديم شكوى خطية وفي الوقت المحدد؛ فإذا تأخرت في ذلك، فقد تفقد حقوقك. دعنا نقيّم المهل الزمنية (وما إذا كان قانون UAV 2012 ينطبق).

هل ينبغي رفع نزاعي إلى المحكمة أم إلى التحكيم؟
يعتمد ذلك على بنود عقدك. تُحيل العديد من عقود المقاولات النزاعات إلى مجلس التحكيم المختص بنزاعات البناء عبر بند التحكيم. في حال عدم وجود هذا البند، تختص المحكمة العادية بالنظر في النزاع. نقدم لك المشورة بشأن المسار الأنسب.

هل تقدمون المساعدة أيضاً لأصحاب المشاريع الصغيرة والأفراد؟
نعم. نحن نساعد شركات التطوير والمقاولات الكبرى، بالإضافة إلى أصحاب المشاريع الصغيرة والأفراد الذين يواجهون نزاعات في مجال البناء. من الشركات العالمية إلى الخباز الصغير: الجميع يحصل على نفس النهج الاحترافي.

هل لديك أسئلة حول مسألة قانونية تتعلق بالبناء؟ تواصل معنا دون أي التزام.