حقوق الارتفاق

ما نقوم به

في حق الارتفاق، يُتفق على أن يكون لطرف آخر الحق في استخدام قطعة أرض أو جزء منها، دون التنازل عن ملكيتها. ومن الأمثلة المعروفة على حق الارتفاق حق المرور.

في حالة حق الارتفاق، يكون أحد العقارين تابعًا للآخر. وذلك لأن حق الارتفاق يقع على أحد العقارين (العقار الخاضع للارتفاق)، بينما يستفيد العقار الآخر من هذا الحق (العقار المستفيد). أما في حالة حق المرور، فإن العقار المستخدم للوصول إلى الطريق العام هو العقار الخاضع للارتفاق، والعقار الذي يُوصل إليه عبر هذا العقار هو العقار المستفيد. يمكن لمحامينا وخبرائنا القانونيين الإجابة على جميع استفساراتكم المتعلقة بحقوق الارتفاق القائمة.

هل لديك أسئلة بخصوص حقوق الارتفاق؟ تواصل معنا.

ما هو حق الارتفاق تحديداً من الناحية القانونية؟

حق الارتفاق هو حق عيني محدود يُفرض بموجبه عبء على عقار (العقار الخاضع للارتفاق) لصالح عقار آخر (العقار المستفيد). وينظم هذا الحق في المادة 5:70 من القانون المدني الهولندي. ولأنه حق عيني، فإن حق الارتفاق يرتكز على العقار نفسه وليس على شخص: فإذا اشترى شخص ما قطعة الأرض، ينتقل الحق أو العبء إلى المالك الجديد بحكم القانون. وهذا ما يميز حق الارتفاق عن مجرد حق شخصي أو اتفاق بين الجيران.

يتضمن مضمون حق الارتفاق عمومًا التزامًا بالتسامح مع أمرٍ ما (كحق المرور أو خط الأنابيب) أو الامتناع عن فعلٍ ما (كعدم البناء على ارتفاعٍ أعلى). ووفقًا للمادة 5:73 من القانون المدني الهولندي، يُحدد نطاق ممارسة حق الارتفاق وكيفية ممارسته بموجب صك التأسيس، وفي حال عدم وجود نصٍّ صريحٍ في الصك، يُحدد وفقًا للعرف المحلي. علاوةً على ذلك، يجب ممارسة حق الارتفاق بأقل قدرٍ من الأعباء على العقار الخاضع له.

كيف ينشأ حق الارتفاق؟

وفقًا للمادة 5:72 من القانون المدني الهولندي، ينشأ حق الارتفاق بطريقتين: عن طريق التأسيس أو عن طريق التقادم.

عند إنشاء العقار ، يتفق مالكو القطعتين على حق ارتفاق. يُسجل هذا الاتفاق في عقد موثق ويُسجل في السجلات العامة لدائرة تسجيل الأراضي. ولا يصبح هذا الحق ساريًا ومعروفًا للغير إلا بعد هذا التسجيل. لذا، يُنصح بترتيب حق الارتفاق بوضوح عند شراء أو بيع العقار؛ راجع أيضًا صفحتنا الخاصة بالإرشادات المتعلقة بشراء وبيع العقارات.

في حالة التقادم ، ينشأ الحق بمرور الزمن. ويجوز لأي شخص حسن النية اكتساب حق الارتفاق بعد عشر سنوات (التقادم المكتسب، المادة 3:99 من القانون المدني الهولندي). أما إذا لم تكن النية حسنة، فقد ينشأ حق الارتفاق بعد عشرين سنة، لأن المالك الأصلي لم يعد بإمكانه المطالبة بإنهاء حقه. وتُعدّ مسائل التقادم معقدة من الناحية الفنية؛ لذا يقوم محامونا وخبراؤنا القانونيون بتقييم استيفاء جميع الشروط.

النزاعات المتعلقة بحقوق الارتفاق وحقوق المرور

عمليًا، غالبًا ما تنشأ نزاعات حول النطاق الدقيق لحق الارتفاق: هل يُسمح باستخدام الطريق بالسيارة أم للمشاة فقط؟ هل يُسمح بالوقوف؟ ومن يتحمل تكاليف الصيانة؟ وفقًا للمادة 5:75 من القانون المدني الهولندي، تقع مسؤولية صيانة العقار الخاضع للارتفاق، من حيث المبدأ، على عاتق مالك العقار المستفيد، ما لم يُنص على خلاف ذلك في سند الملكية. وتتراوح هذه النزاعات بين خلافات بين الجيران حول طريق مغلق، ونزاع بين مطور عقاري ومالك عقار بشأن حق مدّ خط أنابيب.

ترتبط حقوق الارتفاق ارتباطاً وثيقاً بقانون الجوار. نقوم بتقييم ما تم تحديده بدقة، وما إذا كان للدعوى القائمة على التقادم فرصة للنجاح، وكيف يمكن حل النزاع على أفضل وجه: عن طريق الاتفاق المتبادل، أو من خلال الوساطة، أو، إذا لزم الأمر، من خلال المحاكم.

تعديل أو إنهاء حق الارتفاق

لا يُعتبر حق الارتفاق حقًا أبديًا. يمكن للأطراف تعديله أو إنهائه بالتراضي عبر عقد موثق لدى كاتب العدل، يُعاد تسجيله لدى دائرة تسجيل الأراضي. وفي حال تعذر ذلك، يمكن للمحكمة إيجاد حل.

وفقًا للمادة 5:78 من القانون المدني الهولندي، يجوز للمحكمة تعديل أو إنهاء حق الارتفاق في حال حدوث ظروف طارئة أو إذا كان هذا الحق قائمًا لمدة لا تقل عن عشرين عامًا ويتعارض مع المصلحة العامة. إضافةً إلى ذلك، ووفقًا للمادة 5:79 من القانون المدني الهولندي، يجوز للمحكمة إنهاء حق الارتفاق إذا لم يعد لمالك العقار المستفيد مصلحة معقولة في ممارسته، ولم يكن من المتوقع عودة هذه المصلحة. نقدم المشورة بشأن فرص نجاح هذه الدعوى ونتولى إجراءات التقاضي.

ما يقدمه لك مكتب MKB Juristen

في مكتب MKB Juristen، يعمل المحامون والمستشارون القانونيون الداخليون معًا ضمن فرق مشتركة لضمان قوة موقفكم القانوني مع مراعاة التكاليف. نقدم خدماتنا لمجموعة عقارية دولية، وللخباز الذي يخوض نزاعًا حول الممر الخلفي لمحله. نراجع سندات الملكية والوثائق العقارية، ونثبت أو نعدل حقوق الارتفاق، وندعم أو نفنّد ادعاءات التقادم، ونساندكم في المفاوضات والتقاضي.

تُعدّ حقوق الارتفاق جزءًا من القانونية الشاملة في مجال العقارات. هل لديك أي استفسار بخصوص حق ارتفاق قائم أو مرغوب فيه؟ لا تتردد في التواصل معنا للحصول على استشارة واضحة.