قانون العقارات

ما هو قانون العقارات؟

قانون العقارات هو المجال القانوني الذي يُنظّم كل ما يتعلق بالمباني والأراضي: التأجير، والبناء، والتطوير، وإدارة العقارات. ويشمل قانون الإيجار، وقانون البناء، وقانون العقود، وقانون المسؤولية. وعند تنظيمه بشكل سليم، يمنع النزاعات المكلفة المتعلقة بالإيجار، أو العيوب، أو عمليات التسليم؛ وفي حال حدوث أي مشكلة، يوفر سُبلاً لحلّها.

يقدم محامونا ومستشارونا القانونيون خدماتهم للشركات العالمية، وحتى للمخابز الصغيرة، بدءًا من صياغة عقد إيجار لأول مقر تجاري، وصولًا إلى حل النزاعات العالقة المتعلقة بمشاريع البناء. وفي الحالات التي تبقى فيها المنافسة عامة، نحدد بدقة المادة القانونية التي تحدد موقفك القانوني.

تأجير أماكن العمل: المادتان 7:290 و7:230أ من القانون المدني الهولندي

ينص القانون على نظامين لتأجير العقارات التجارية، يوفران مستويات حماية متباينة. تندرج المحلات التجارية، ومؤسسات الضيافة، ومطاعم الوجبات السريعة، والحرف اليدوية التي تقع في أماكن متاحة للجمهور، ضمن ما يُعرف بـ"محلات الأعمال الصغيرة" وفقًا للمادة 7:290 من القانون المدني الهولندي. ويتمتع المستأجر في هذه الحالة بحماية قوية: مبدئيًا، مدة عقد الإيجار خمس سنوات، قابلة للتمديد إلى عشر سنوات (المادة 7:292 من القانون المدني الهولندي)، ومراجعة الإيجار بناءً على أسعار العقارات التجارية المماثلة في المنطقة (المادة 7:303 من القانون المدني الهولندي).

تخضع المكاتب ومرافق التخزين وغرف التدريب وغيرها من أماكن العمل للمادة 7:230أ من القانون المدني الهولندي. في هذه الحالات، تكون حماية المستأجر أقل بكثير: فلا يوجد حد أدنى قانوني لمدة الإيجار، ولكن هناك حماية من الإخلاء لمدة تصل إلى عام واحد بعد انتهاء عقد الإيجار. عند صياغة أو مراجعة عقد إيجار لأماكن العمل أو مساحات البيع بالتجزئة، نحدد أولاً النظام القانوني المطبق - وهذا الاختلاف غالباً ما يحسم القضية برمتها.

شراء وتسليم العقارات

في شراء العقارات التجارية أو الأراضي، لا تنتقل الملكية إلا بعد تسجيل عقد نقل ملكية موثق لدى كاتب العدل في السجلات العامة (المادة 3:89 من القانون المدني الهولندي). وبالتالي، فإن اتفاقية الشراء نفسها منفصلة عن عملية نقل الملكية. علاوة على ذلك، عند شراء منزل من قبل المستهلك، يُشترط وجود طلب كتابي وفترة تراجع قانونية مدتها ثلاثة أيام (المادة 7:2 من القانون المدني الهولندي)؛ أما في حالة العقارات التجارية، فلا تنطبق هذه الشروط، ويُعتد بما يتفق عليه الطرفان.

يجب أن يتطابق المنتج المُشترى مع شروط الاتفاقية (المطابقة، المادة 7:17 من القانون المدني الهولندي). ويعتمد تحديد ما إذا كان العيب يتحمله البائع أو المشتري على واجب البائع في الإفصاح عنه وواجب المشتري في التحقق منه. نحن نُقيّم هذه العلاقة بدقة ونلفت انتباهكم إلى عواقب شرط "كما هو" أو شرط "القديم".

قانون البناء وعقود العمل

في حال قيامك بالبناء أو التجديد، تُنظَّم عقود العمل بموجب المادة 7:750 من القانون المدني الهولندي والمواد اللاحقة. يُعدّ وقت الإنجاز حاسمًا: فبمجرد قبول العمل، ينتقل العقد، وتنتهي، من حيث المبدأ، مسؤولية المقاول عن العيوب الظاهرة (المادة 7:758 من القانون المدني الهولندي). مع ذلك، يبقى المقاول مسؤولًا عن العيوب التي كانت خفية وقت الإنجاز (المادة 7:759 من القانون المدني الهولندي). إضافةً إلى ذلك، غالبًا ما تلعب الطائرات المسيّرة بدون طيار من طراز UAV 2012 أو UAV-GC 2005 دورًا مهمًا.

يُحدد عقد البناء المُحكم الصياغة الأعمال الإضافية والمُخفّضة، والجدول الزمني، وشروط الدفع، وموعد الإنجاز، مما يمنع أكثر النزاعات شيوعًا في قطاع البناء. نقوم بصياغة هذه العقود، أو مراجعة عقدك الحالي، أو مساعدتك في حل أي نزاع يتعلق بالعيوب أو التأخير أو الدفع.

حقوق الملكية: حق الارتفاق، حق الإيجار، حقوق البناء، وحقوق ملكية الشقق

تخضع العقارات في كثير من الأحيان لحقوق محدودة تنظم استخدامها. قد يُقيّد حق الارتفاق (المادة 5:70 من القانون المدني الهولندي)، كحق المرور، عقارك بشكل دائم. كما يُقسّم حق الانتفاع بالأرض أو ملكيتها كلٌ من حق الإيجار (المادة 5:85 من القانون المدني الهولندي) وحقوق البناء (المادة 5:101 من القانون المدني الهولندي). عند شراء عقار في مبنى مُقسّم، فإنك تشتري حقًا في شقة (المادة 5:106 من القانون المدني الهولندي) وتلتزم بلوائح جمعية الملاك (VvE) وأنظمة تقسيم العقار.

للاستفسارات المتعلقة بالملكية والشراء والتسليم فيما يخص العقارات وحقوق الملكية فيها، يُرجى الرجوع إلى صفحاتنا ذات الصلة بقانون العقارات . وتركز هذه الصفحة على التأجير والبناء وإدارة العقارات.

قانون العقارات للشركات الصغيرة والمتوسطة والشركات الكبيرة

غالباً ما يركز كبار المستثمرين في السوق على جمعيات الإسكان، ومطوري العقارات، والمستثمرين. أما نحن، ففريقنا المتنوع من المحامين والمستشارين القانونيين الداخليين يقدم خدماته للشركات العالمية وللمخابز الصغيرة على حد سواء. نتميز بالود والفعالية، مع إلمامنا التام بالقانون، مما يضمن لك معرفة دقيقة بالمادة القانونية التي تحدد موقفك القانوني.

النزاعات الإيجارية والعيوب في العقار المؤجر

خلال فترة الإيجار، تنشأ نزاعات متكررة بشأن الصيانة والعيوب والإيجار. يلتزم المؤجر بإصلاح العيوب التي تحد من الانتفاع بالعقار (المادة 7:206 من القانون المدني الهولندي)، ويحق للمستأجر المطالبة بتخفيض الإيجار في حال وجود عيب (المادة 7:207 من القانون المدني الهولندي). نقدم المساعدة لكل من المؤجرين والمستأجرين في حالات العيوب، وتأخر دفع الإيجار، وإنهاء العقد، أو الإخلاء، ونساعدكم في اختيار الحل الأمثل بين التفاوض، أو التسوية، أو اللجوء إلى المحكمة.