تعديلات الإيجار

تعديلات الإيجار

توجد ثلاث فئات من عقود الإيجار، ولكل فئة قواعد مختلفة فيما يتعلق بتعديل الإيجار. أولاً، يتعلق عقد الإيجار بالعقارات السكنية (المادة 7:232 من القانون المدني الهولندي)، ثانياً، بالعقارات التجارية للمؤسسات الصغيرة والمتوسطة (المادة 7:290 من القانون المدني الهولندي)، وأخيراً، بالعقارات الثابتة الأخرى (المادة 7:230أ من القانون المدني الهولندي). ولنأخذ المكاتب كمثال على ذلك.

فيما يتعلق بالسكن، تُحدد نسبة الزيادة المسموح بها في الإيجار سنويًا. ويُفرّق بين المساكن المؤجرة في السوق الحرة والإسكان الاجتماعي. أما في حالة تأجير المحلات التجارية للمؤسسات الصغيرة والمتوسطة، فلا يجوز تعديل الإيجار إلا بعد انتهاء مدة عقد الإيجار المحددة، والتي غالبًا ما تكون خمس سنوات. لا توجد لوائح قانونية محددة بشأن تأجير العقارات الأخرى المبنية، ولذلك يحق للأطراف إبرام اتفاقيات في عقد الإيجار بشأن تعديل الإيجار. حرية التعاقد هي الأساس في هذا الشأن. يُنصح باستشارة محامٍ مختص عند إبرام اتفاقيات بشأن تعديل الإيجار أو عند نشوء نزاعات ناتجة عن تعديل الإيجار.

لدينا المعرفة والخبرة اللازمتان لتولي أدوار متنوعة، بدءًا من تقديم الاستشارات وصولًا إلى حل النزاعات. يضم فريقنا نخبة من المحامين والخبراء القانونيين المتخصصين في قانون الإيجار. تواصلوا معنا لمناقشة الخيارات المتاحة.

مراجعة الإيجار للمباني التجارية (المادة 7:303 من القانون المدني الهولندي)

في حالة العقارات التجارية المخصصة للمؤسسات الصغيرة والمتوسطة الحجم، وفقًا للمادة 7:290 من القانون المدني الهولندي - كالمتاجر، أو مؤسسات الضيافة، أو ورش الحرف اليدوية - قد يصبح الإيجار، بمرور الوقت، غير متوافق مع السوق. في هذه الحالة، يحق لكل من المستأجر والمالك طلب تحديد الإيجار من المحكمة استنادًا إلى المادة 7:303 من القانون المدني الهولندي. ويمكن القيام بذلك بعد انتهاء مدة محددة متفق عليها، وفي حالات أخرى، بعد مرور خمس سنوات على الأقل من آخر تحديد للإيجار من قبل الطرفين أو المحكمة. عندئذٍ، تنظر المحكمة في متوسط ​​إيجارات العقارات التجارية المماثلة في المنطقة خلال السنوات الخمس الماضية. غالبًا ما يكون اختيار العقارات المرجعية الجزء الأكثر جدلًا في مثل هذه الإجراءات، إذ يُحدث تقديم أدلة قوية فرقًا كبيرًا بين تعديل بنسبة قليلة أو عشرات الآلاف من اليورو سنويًا. سواء كنت صندوقًا عقاريًا دوليًا أو خبازًا على الزاوية يرى ارتفاعًا في إيجاره: سيقوم محامونا ومستشارونا الداخليون بتقييم ما إذا كان لإجراء مراجعة الإيجار فرصة للنجاح.

الرأي الإلزامي للخبراء (المادة 7:304 من القانون المدني الهولندي)

لا يُقبل طلب إعادة تحديد الإيجار إلا وفقًا للمادة 7:304 من القانون المدني الهولندي، شريطة أن يكون مصحوبًا برأي خبير أو أكثر، يُعيّنهم الطرفان معًا، بشأن الإيجار الجديد. وفي حال تعذّر اتفاق الطرفين على اختيار الخبير، يجوز للطرف الأكثر حرصًا أن يطلب من المحكمة تعيينه. ويُعدّ توقيت هذا الطلب بالغ الأهمية القانونية، إذ يُعتبر تاريخ تقديمه تاريخًا مرجعيًا لأثر الإيجار الجديد بأثر رجعي. لذا، يُنصح كل من يرغب في تعديل الإيجارات أو رفع قيمتها بعدم التأخير. نحن نُشرف على العملية برمتها، بدءًا من اختيار الخبير وتوجيهه، وصولًا إلى المفاوضات التي تلي صدور رأيه، وهو ما يُجنّبنا في كثير من الأحيان اللجوء إلى القضاء.

ربط الإيجار بالمؤشر

إضافةً إلى التعديل لمرة واحدة، تتضمن العديد من عقود الإيجار تعديلًا سنويًا وفقًا لمؤشر التضخم. بالنسبة للمباني التجارية، لا يُعد هذا حقًا قانونيًا، بل حقًا تعاقديًا؛ لذا يجب تضمين بند التعديل في العقد. في نماذج ROZ القياسية، يُعدّل الإيجار سنويًا بناءً على مؤشر أسعار المستهلك (CPI) الصادر عن مكتب الإحصاء المركزي. في حال ارتفاع التضخم، قد يؤدي ذلك إلى زيادات كبيرة؛ وقد قضى القضاة بأن التعديل وفقًا لمؤشر أسعار المستهلك ليس غير معقول بطبيعته، ولكن في حالات استثنائية، قد يُقدّم اللجوء إلى الظروف غير المتوقعة (المادة 6:258 من القانون المدني الهولندي) أو إلى مبدأي المعقولية والإنصاف حلًا. في المقابل، إذا تم إغفال التعديل لسنوات، فلا يزال بإمكان المؤجر عمومًا المطالبة بأثر رجعي لمدة تصل إلى خمس سنوات (المادة 3:308 من القانون المدني الهولندي). إذا دُفع مبلغ زائد نتيجة خطأ في الحساب، فيمكن للمستأجر استرداده كدفعة غير مستحقة (المادة 6:203 من القانون المدني الهولندي). سنراجع البند نيابةً عنك ونحدد ما هو سليم قانونيًا.

زيادة في إيجارات العقارات السكنية

تُطبَّق أطرٌ أكثر صرامة، بعضها قانوني، على المساكن (المادة 7:232 من القانون المدني الهولندي). وتحدد الحكومة حدودًا قصوى سنوية، مُفرِّقةً بين قطاع السوق الحر والإيجار المُنظَّم (الاجتماعي). في القطاع المُنظَّم، يلعب نظام تقييم المساكن (نظام النقاط) دورًا محوريًا في تحديد الإيجار المسموح به، ويُطبَّق حدٌّ أقصى قانوني للزيادة. أما في قطاع السوق الحر، فتخضع الزيادة السنوية أيضًا لحدٍّ أقصى قانوني. وفي ظل شروط معينة، يُمكن للمستأجرين طلب مراجعة الزيادة المُقترحة من قِبَل لجنة الإيجارات. ونُقدِّم المشورة للمُلَّاك المُحترفين وشركات الإسكان، فضلًا عن المستأجرين الأفراد، بشأن ما هو مسموح به في كل حالة على حدة.

نزاعات تعديل الإيجار – نهجنا

يؤثر اختلاف الرأي بشأن الإيجار بشكل مباشر على سير العمل في العقار المؤجر وعلى العلاقة بين الطرفين. نسعى قدر الإمكان لتجنب اللجوء إلى المحاكم، ونسعى أولاً إلى إيجاد حل مدعوم بالأدلة استنادًا إلى مشورة الخبراء وبيانات السوق. في حال تعذر ذلك، يتولى محامونا التقاضي بشأن تحديد الإيجار لاحقًا أو تفسير بند تعديل الإيجار وفقًا لمؤشر التضخم. علاوة على ذلك، غالبًا ما يرتبط تعديل الإيجار بقضايا أخرى، مثل أعمال التجديد أو العيوب في العقار المؤجر. تُعد هذه الصفحة جزءًا من خبرتنا الواسعة في قانون الإيجار. سواء كنت تدير شركة كبيرة أو مؤسسة فردية، فإن فرقنا المتنوعة من المحامين والمستشارين القانونيين الداخليين على أتم الاستعداد لمساعدتك. تواصل معنا لمناقشة الخيارات المتاحة.