تجديد

تجديد

يُفرّق القانون بين أعمال الصيانة العاجلة في العقار المؤجر وأعمال التجديد. تشمل أعمال الصيانة العاجلة الأعمال التي لا يمكن تأجيلها إلى نهاية عقد الإيجار دون إلحاق ضرر بالمستأجر، مثل إصلاح الأساسات. قد تُسبب هذه الأعمال إزعاجًا للمستأجر، ولكن في كثير من الحالات، يُلزم المؤجر بالتغاضي عنها.

يُعتبر التجديد إجراءً عند تغيير شيء ما (جزئيًا) في العقار المؤجر. ومن الأمثلة على ذلك تركيب زجاج مزدوج أو استبدال حمام قديم. ولا يُلزم المستأجر بالموافقة على التجديد إلا إذا قدم المالك اقتراحًا معقولًا. ويجب أن يكون اقتراح التجديد مكتوبًا. بعد التجديد، يجوز للمالك زيادة الإيجار في بعض الحالات. في حالة تجديد مجمع سكني، مثل مبنى سكني، يُفترض أن الاقتراح معقول إذا وافق عليه 70% أو أكثر من المستأجرين. يُنصح باستشارة محامٍ مختص عند وجود خطط للتجديد أو عند نشوء نزاعات بسبب خطة التجديد.

لدينا المعرفة والخبرة اللازمتان لتولي أدوار متنوعة، بدءًا من تقديم الاستشارات وصولًا إلى حل النزاعات. يضم فريقنا نخبة من المحامين والخبراء القانونيين المتخصصين في قانون الإيجار. تواصلوا معنا لمناقشة الخيارات المتاحة.

الإطار القانوني: المادة 7:220 من القانون المدني الهولندي

يُنظّم القانون المدني الهولندي، في المادة 7:220، واجب المستأجر في تحمّل أعمال الترميم والتجديد. وتلزم الفقرة 1 من المادة 7:220 المستأجر بتحمّل أعمال الترميم العاجلة في العقار المؤجر. وتنص الفقرة 2 من المادة 7:220 على وجوب توفير المستأجر فرصةً للتجديد، شريطة أن يُقدّم المؤجر اقتراحًا معقولًا. ووفقًا للفقرة 2 من المادة 7:220، يُقصد بالتجديد كلٌّ من الهدم مع بناء جديد بديل، والتجديد الجزئي من خلال التعديل أو الإضافة. وفي حالة مجمع سكني أو تجاري يضم عشر وحدات سكنية أو أكثر، يُفترض أن يكون اقتراح التجديد معقولًا وفقًا للفقرة 3 من المادة 7:220، إذا وافق عليه 70% أو أكثر من المستأجرين. ويجوز للمستأجر الذي لم يوافق على هذا الاقتراح، خلال ثمانية أسابيع من تاريخ إخطاره كتابيًا بهذا الافتراض، أن يطلب من المحكمة إصدار حكم بعدم معقولية الاقتراح. سواء كنا نساعد شركة دولية، أو جمعية إسكان، أو الخباز الموجود في الزاوية: يقوم محامونا ومستشارونا الداخليون بتقييم كل اقتراح وفقًا لهذه المعايير.

متى يكون اقتراح التجديد معقولاً؟

يجب أن يكون اقتراح التجديد مكتوبًا، ومحددًا، وكاملًا، ومُدعمًا بأدلة قوية، حتى يتمكن المستأجر من تقييم تأثيره على استخدام العقار المؤجر وعلى الإيجار. يوازن القاضي بين مصالح كل من المؤجر والمستأجر: طبيعة العمل ونطاقه، والإزعاج ومدته، والتبعات المالية، وأي سكن بديل مؤقت، والتعويض المُقدم، كلها عوامل مؤثرة. قد يُقدم بعض المؤجرين التجديد على أنه "عمل عاجل" للتحايل على معيار المعقولية؛ وهذا التمييز واضح قانونيًا. نقوم بتقييم مدى استيفاء اقتراح المؤجر للشروط القانونية، ونُقيّم مدى إمكانية رفض أو الطعن في اقتراح المستأجر.

بدل مصاريف نقل لأغراض التجديد

إذا استلزم التجديد نقل المستأجر (مؤقتًا) من المسكن، يساهم المؤجر في تكاليف النقل وإعادة التزيين وفقًا للمادة 7:220 الفقرة 5 من القانون المدني الهولندي. وتنص المادة 7:220 الفقرة 6 من القانون المدني الهولندي على حد أدنى قانوني لهذا الغرض، يتم تعديله سنويًا من قبل الوزير. وفي حكمها الصادر في 22 أبريل 2016 (ECLI:NL:HR:2016:726)، قضت المحكمة العليا بأن النقل المرتبط بالتجديد نفسه فقط هو ما يخول المستأجر الحصول على هذا التعويض؛ أما النقل المطلوب فقط لأعمال عاجلة أو صيانة فيقع خارج نطاق هذا القانون. ولا يوجد حد أدنى قانوني مماثل للمباني التجارية، ولكن في حالة التجديد الشامل، غالبًا ما يكون المؤجر ملزمًا بتعويض تكاليف النقل وإعادة التزيين الفعلية. نقوم بحساب هذه التعويضات والمطالبة بها أو الاعتراض عليها نيابةً عن عملائنا.

المساحات السكنية مقابل المساحات التجارية

يختلف الوضع اختلافًا كبيرًا بين العقارات السكنية والتجارية أثناء عمليات التجديد. ففي العقارات السكنية، تُعدّ اللوائح المتعلقة بالاقتراح المعقول وبدل تكاليف الانتقال إلزامية إلى حد كبير، مما يضمن عدم تقييد المستأجر بما يضرّ بمصالحه. أما في العقارات التجارية، فتُعتبر المادة 7:220 من القانون المدني الهولندي، من حيث المبدأ، قانونًا تنظيميًا: إذ يُمكن للمستأجر والمالك إبرام اتفاقيات مُغايرة في عقد الإيجار (على سبيل المثال، من خلال أحكام ROZ) فيما يتعلق بواجب التسامح والإزعاج والتعويض. علاوة على ذلك، في حالة محلات البيع بالتجزئة (المادة 7:290 من القانون المدني الهولندي)، غالبًا ما يتزامن التجديد مع تعديل الإيجار أو مسألة إمكانية إنهاء عقد الإيجار. لذا، فإن قراءة العقد بعناية أمر لا غنى عنه؛ ولهذا السبب نحرص دائمًا على مراجعة الاتفاقيات المحددة قبل تقديم أي استشارة.

التجديد والإنهاء والإيجار

في بعض الأحيان، تكون أعمال التجديد واسعة النطاق لدرجة تجعل استمرار عقد الإيجار غير ممكن. في حالة العقارات التجارية المخصصة للمؤسسات الصغيرة والمتوسطة، يجوز للمؤجر إنهاء عقد الإيجار لأسباب تتعلق بالاستخدام الشخصي العاجل، والذي يشمل، وفقًا للمادة 7:296، الفقرة 1، البند الفرعي (ب) من القانون المدني الهولندي، أعمال التجديد التي لا يمكن إجراؤها دون إنهاء عقد الإيجار. في حال استمرار عقد الإيجار، قد يؤدي تحسين جودة العقار الناتج عن التجديد إلى زيادة الإيجار؛ بالنسبة للعقارات التجارية، يتم ذلك من خلال إجراءات تحديد الإيجار اللاحقة (المادة 7:303 من القانون المدني الهولندي). وبالتالي، يؤثر التجديد على إنهاء عقد الإيجار وأي عيوب تظهر أثناء العمل أو بعده. يقدم محامونا ومستشارونا القانونيون التوجيه لكل من المؤجرين والمستأجرين في هذا السياق القانوني المعقد.

الأسئلة الشائعة حول التجديد

بصفتي مستأجراً، هل أنا ملزم بتحمل كل أعمال التجديد؟

لا. يجب عليك تحمل أعمال التجديد العاجلة، ولكن وفقًا للمادة 7:220 الفقرة 2 من القانون المدني الهولندي، فأنت ملزم بتحمل التجديد فقط إذا قدم المالك اقتراحًا كتابيًا معقولًا. إذا كان الاقتراح غير معقول، فيمكنك رفضه أو رفعه إلى المحكمة.

متى يحق لي الحصول على بدل نقل؟

في حالة السكن، يحق للمستأجر الحصول على بدل الانتقال القانوني (المادة 7:220، الفقرتان 5 و6 من القانون المدني الهولندي) عندما تستلزم أعمال التجديد نفسها انتقالاً (مؤقتاً). أما الانتقال المطلوب فقط للصيانة أو الأعمال العاجلة فلا يمنح هذا الحق.

ماذا تعني قاعدة الـ 70%؟

إذا كان الأمر يتعلق بمجمع سكني أو تجاري يضم عشر وحدات سكنية أو أكثر، يشكل وحدة هيكلية واحدة، يُفترض أن يكون اقتراح التجديد معقولاً إذا وافق عليه 70% على الأقل من المستأجرين (المادة 7:220 الفقرة 3 من القانون المدني الهولندي). ويجوز لأي مستأجر الطعن في هذا الافتراض أمام المحكمة في غضون ثمانية أسابيع.

التجديد بموجب قانون الإيجار الخاص بنا

يُعدّ التجديد جزءًا من القانونية الشاملة في مجال قانون الإيجار. سواء كنتَ مالكًا أو مستأجرًا، من شركة عالمية إلى مخبز صغير، فإن فرقنا المتنوعة من المحامين والمستشارين القانونيين الداخليين تُقدّم الاستشارات بشأن مقترحات التجديد، وتُجري المفاوضات، وتترافع في القضايا عند الضرورة. لا تتردد في التواصل معنا لمناقشة وضعك دون أي التزام.