عملية

عملية

عند تأجير العقارات التجارية، قد يشترط المؤجر التزامًا تشغيليًا في عقد الإيجار. وهذا يعني أن على المستأجر استخدام العقار المؤجر والاستمرار في مزاولة نشاطه طوال مدة العقد. يُدرج هذا الشرط لضمان عدم توقف المستأجرين عن ممارسة أعمالهم، إذ أن شغور العقار المؤجر قد يؤدي إلى انخفاض قيمته. إضافةً إلى خطر إهمال العقار، هناك أيضًا خطر التخريب أو التعدي عليه.

يجب أن يتضمن عقد الإيجار بندًا يلزم المستأجر بمواصلة نشاطه التجاري. فإذا تم تضمين هذا البند، لا يحق للمستأجر التوقف عن ممارسة أنشطته التجارية خلال مدة العقد. ومن حيث المبدأ، يمكن المطالبة بالامتثال لهذا البند استنادًا إلى التزام المستأجر بمواصلة النشاط.

لدينا المعرفة والخبرة اللازمتان لتولي أدوار متنوعة، بدءًا من تقديم الاستشارات وصولًا إلى حل النزاعات. يضم فريقنا نخبة من المحامين والخبراء القانونيين ذوي الخبرة في مجالات قانون الإيجار والإدارة التشغيلية. تواصلوا معنا لمناقشة الخيارات المتاحة.

الأساس القانوني: لا يوجد التزام بالعمل بدون اتفاقية

خلافًا للاعتقاد السائد، لا يفرض القانون التزامًا مستقلًا على مستأجري العقارات التجارية بإدارة النشاط التجاري. فبينما ينص مبدأ حسن الإيجار (المادة 7:213 من القانون المدني الهولندي) على وجوب التزام المستأجر بحسن السلوك، إلا أن هذا لا يُنشئ تلقائيًا التزامًا بمواصلة إدارة النشاط التجاري فعليًا. ينشأ الالتزام بإدارة النشاط التجاري عادةً من خلال اتفاقية تعاقدية. عمليًا، غالبًا ما تُوجد هذه الاتفاقية في الأحكام العامة لنموذج ROZ الخاص بمساحات البيع بالتجزئة (المادة 7:290 من القانون المدني الهولندي) أو مساحات المكاتب (المادة 7:230أ من القانون المدني الهولندي). في هذه الأحكام، يلتزم المستأجر باستخدام العقار المؤجر "فعليًا، وبشكل كامل، وبصورة صحيحة، وشخصيًا" طوال مدة الإيجار، وفقًا للاستخدام المقصود المنصوص عليه في عقد الإيجار. سواء كنت مجموعة دولية تستأجر عشرات الفروع أو خبازًا صغيرًا يستأجر عقارًا واحدًا، فإن تطبيق الالتزام بالإدارة يعتمد على ما هو منصوص عليه تحديدًا في عقدك والأحكام العامة السارية. سيقوم محامونا ومستشارونا القانونيون الداخليون بمراجعة هذه الأحكام نيابة عنك وترجمتها لتناسب وضعك الخاص.

دفع غرامة وعقوبة لعدم الامتثال

في حال إخلال المستأجر بالتزامه بتشغيل النشاط التجاري، يوفر نموذج ROZ للمؤجر أدوات فعّالة. تتضمن الأحكام العامة لنموذج مساحات البيع بالتجزئة غرامة فورية قابلة للتنفيذ قدرها 250 يورو يوميًا (موجودة في الإصدارات القديمة والحديثة من ROZ، من بين أمور أخرى، في المادة 31 وبند الغرامات في النموذج ذي الصلة، على التوالي) عن كل يوم يستمر فيه المستأجر في التخلف عن السداد بعد إصدار إشعار رسمي بالتخلف. إضافةً إلى ذلك، يجوز للمؤجر المطالبة بالامتثال لالتزام تشغيل النشاط التجاري في إجراءات موجزة، وغالبًا ما يتم تعزيز ذلك بدفع غرامة وفقًا للمادة 611أ من قانون الإجراءات المدنية الهولندي. في حال نشوء نزاع هيكلي، يجوز للمؤجر أيضًا المطالبة بفسخ عقد الإيجار والتعويض عن الأضرار الناجمة عن الشغور والاستهلاك. من المهم أن يدرك المستأجر أن التزام تشغيل النشاط التجاري قابل للتنفيذ بالفعل؛ فكرة أن المؤجر "لا يستطيع فعل أي شيء حيال ذلك" هي مفهوم خاطئ شائع. نحن نساعد كلاً من المؤجرين الساعين إلى فرض الامتثال والمستأجرين الذين يواجهون غرامة أو عقوبة.

متى يمكن إعفاء المستأجر من الالتزام بتشغيل النشاط التجاري؟

إنّ الالتزام بالعمل ليس مطلقًا. يجوز للمحكمة إعفاء المستأجر، كليًا أو جزئيًا، إذا كان الامتثال الكامل غير مقبول وفقًا لمعايير المعقولية والإنصاف (المادة 6:248 الفقرة 2 من القانون المدني الهولندي) أو لأسباب تتعلق بظروف طارئة (المادة 6:258 من القانون المدني الهولندي). وقد كان هذا هو الحال، على سبيل المثال، خلال فترة الإغلاق بسبب جائحة كورونا. يقع عبء الإثبات على المستأجر: إذ يجب عليه أن يُثبت أن استمرار العمل ينطوي على أعباء ثقيلة لا يمكن تبريرها. عندئذٍ، يأخذ القضاة في الاعتبار ظروفًا محددة، مثل تكبّد خسائر هيكلية وجسيمة، والاستثمارات الضرورية التي لا يمكن استردادها، ومسألة إمكانية إيجاد مستأجر أو مستأجر فرعي مناسب. لا يكفي مجرد عام سيئ واحد. بالنسبة لكل من السلاسل الكبيرة ورواد الأعمال المستقلين، فإن تقييمنا لهذه الحقائق هو ما يُحدد ما إذا كان الاستئناف واعدًا أم ميؤوسًا منه.

تصنيف القطاع ومصلحة المالك

في مراكز التسوق تحديدًا، يرتبط الالتزام بالعمل ارتباطًا وثيقًا بلوائح تقسيم المناطق وجاذبية المجمع ككل. لا يؤدي الشغور إلى انخفاض القيمة السوقية للعقار فحسب، بل يؤثر أيضًا على حركة الزوار ودوران المبيعات في المتاجر المجاورة؛ ففي مراكز التسوق، غالبًا ما يجذب الشغور محلات شاغرة جديدة. لذلك، يحرص الملاك والمستثمرون بشدة على ضمان استمرار عمل المستأجرين والتزامهم بلوائح تقسيم المناطق المتفق عليها. يرتبط هذا الالتزام بالعمل عادةً ببنود إضافية، مثل بنود ساعات العمل، وحظر التأجير من الباطن (الجزئي)، وبنود حماية تقسيم المناطق. بعض هذه الاتفاقيات تخالف قواعد حماية المستأجرين شبه الإلزامية وتتطلب موافقة قضائية؛ يُرجى مراجعة صفحتنا حول الموافقة على البنود المخالفة لمزيد من المعلومات. نقدم المشورة للملاك بشأن صياغة اتفاقيات تشغيل وتقسيم مناطق محكمة، وللمستأجرين بشأن تقييمها.

نهجنا في التعامل مع نزاعات الاستغلال

نادرًا ما تبدأ النزاعات التشغيلية في المحاكم. خطوتنا الأولى دائمًا هي تحليل تعاقدي شامل: ما الذي تم الاتفاق عليه، وما هي الشروط والأحكام العامة السارية، وما مدى قوة موقفكم؟ بعد ذلك، نختار المسار الأنسب لمصالحكم، بدءًا من إشعار التخلف عن السداد المدعوم بأدلة قوية أو التفاوض، وصولًا إلى إجراءات موجزة للمطالبة بالتنفيذ، أو على العكس، الدفاع ضد دعوى الجزاء أو الغرامة القسرية. ولأن فريقنا يضم محامين ومستشارين قانونيين داخليين، فإننا ننتقل بسلاسة بين تقديم المشورة الاستراتيجية والتقاضي، ونحرص على أن تكون التكاليف متناسبة مع حجم النزاع، سواء كان يتعلق بمحفظة عقارية لشركة أو بالملكية الخاصة لشركة عائلية. إذا تداخل النزاع التشغيلي مع قضايا أخرى، مثل عيوب في العقار المؤجر أو قرب انتهاء عقد الإيجار، فإننا نعالج هذا الترابط ضمن استراتيجية واحدة.

الأسئلة الشائعة حول العمليات

هل يترتب على التشغيل التزام دائم؟ لا. فبدون اتفاق تعاقدي، لا يوجد من حيث المبدأ التزام مستقل بالتشغيل؛ والمادة 7:213 من القانون المدني الهولندي وحدها غير كافية لهذا الغرض. لذا، يُرجى مراجعة عقد الإيجار والأحكام العامة ذات الصلة دائمًا.

هل يُسمح لي بإغلاق متجري مؤقتًا إذا واصلت دفع الإيجار؟ إذا تم الاتفاق على التزام بالعمل، فإن الاستمرار في دفع الإيجار لا يكفي بحد ذاته؛ فالشغور غير مسموح به من حيث المبدأ، وقد يؤدي إلى غرامة أو عقوبة.

هل يُمكن إعفائي من الالتزام بإدارة العمل في حال تكبّد خسائر فادحة؟ أحيانًا. في حالة العمليات التي تُسبّب خسائر هيكلية وجسيمة، يجوز للمحكمة منح إعفاء استنادًا إلى مبدأي المعقولية والإنصاف (المادة 6:248 الفقرة 2 من القانون المدني الهولندي) أو الظروف غير المتوقعة (المادة 6:258 من القانون المدني الهولندي)، ولكن يقع عبء الإثبات على المستأجر.

جزء من قانون الإيجار الخاص بنا

يُعدّ قسم العمليات تخصصًا ضمن ممارستنا الأوسع لقانون الإيجار. في هذا المجال، نقدم الاستشارات ونترافع في جميع جوانب قانون الإيجار التجاري، بفرق متنوعة من المحامين والمستشارين القانونيين الداخليين، لعملاء يتراوحون بين الشركات العالمية الكبرى والمخابز الصغيرة. لا تترددوا في التواصل معنا لمناقشة أي مشكلة تتعلق بالعمليات دون أي التزام.