الموافقة على البنود المخالفة

الموافقة على البنود المخالفة

عند وجود عقد إيجار لمحل تجاري وفقًا للمادة 7:290 من القانون المدني الهولندي، توجد أحكام قانونية محددة لا يجوز للمؤجر، من حيث المبدأ، مخالفتها بما يضر بالمستأجر. مع ذلك، في بعض الحالات، يرغب كل من المؤجر والمستأجر في مخالفة هذه الأحكام القانونية في عقد الإيجار. ويُعتبر أي بند مخالف للأحكام القانونية، من حيث المبدأ، قابلاً للإبطال. ولمنع إدراج بنود قابلة للإبطال في عقد الإيجار، يجوز للمستأجر والمؤجر طلب موافقة قضائية على البنود المخالفة.

إذا وافقت المحكمة على هذه البنود المخالفة، فلا يحق للمستأجر الطعن فيها. أولًا، عند الموافقة على بند مخالف، تُقيّم المحكمة ما إذا كانت الحقوق التي يستمدها المستأجر من اللوائح القانونية لا تتأثر بشكل جوهري. إضافةً إلى ذلك، تنظر المحكمة فيما إذا كان الوضع الاجتماعي للطرفين متكافئًا بدرجة كافية بحيث لا يحتاج المستأجر إلى الحماية القانونية.

لدينا المعرفة والخبرة اللازمتان لتولي أدوار متنوعة، بدءًا من تقديم الاستشارات وصولًا إلى حل النزاعات. يضم فريقنا نخبة من المحامين والخبراء القانونيين المتخصصين في قانون الإيجار. تواصلوا معنا لمناقشة الخيارات المتاحة.

الإطار القانوني: قانون الإيجار شبه الإلزامي للمباني التجارية

يُطبَّق نظام قانوني شبه إلزامي على تأجير العقارات التجارية للمؤسسات الصغيرة والمتوسطة (المتاجر، والمطاعم، ومحلات الوجبات السريعة، والحرف اليدوية) وفقًا للمادة 7:290 من القانون المدني الهولندي. وتنص الفقرة 1 من المادة 7:291 من القانون المدني الهولندي على أنه لا يجوز للأطراف مخالفة أحكام القسم 6، الباب 4، الكتاب 7 من القانون المدني الهولندي (المواد من 7:290 إلى 7:310 شاملةً) بما يضر بمصالح المستأجر. ويشمل ذلك، من بين أمور أخرى، شروط الإيجار القانونية (المادة 7:292)، والحماية من الإنهاء والإلغاء (المواد من 7:293 إلى 7:296 شاملةً)، ومراجعة الإيجار (المادة 7:303 شاملةً)، والاستبدال (المادة 7:307 شاملةً). إذا انحرف أي بند من بنود العقد بما يضر بمصلحة المستأجر عن أحد هذه الأحكام، يُعتبر هذا البند قابلاً للإبطال، ما لم تُقره المحكمة المختصة وفقًا للمادة 7:291 الفقرة 2 من القانون المدني الهولندي. ولا ينطبق نظام الموافقة هذا على "المباني التجارية الأخرى" بالمعنى المقصود في المادة 7:230أ من القانون المدني الهولندي (مثل المكاتب والمستودعات)؛ ففي هذه الحالة، تُعتبر حرية التعاقد هي المبدأ التوجيهي. سيقوم محامونا ومستشارونا القانونيون الداخليون أولاً بتحديد نوع المبنى المعني، لكي تعرف ما إذا كانت الموافقة مطلوبة من الأساس.

إجراءات تقديم الالتماس أمام محكمة المقاطعة الفرعية

يتم الحصول على الموافقة على بند مخالف من خلال تقديم التماس إلى المحكمة الجزئية المختصة بمكان وقوع العقار المؤجر. ووفقًا للمادة 7:291 الفقرة 2 من القانون المدني الهولندي، يجوز تقديم الالتماس بشكل مشترك من قبل الطرفين، أو من قبل أحدهما فقط. عمليًا، غالبًا ما يقدم المؤجر والمستأجر الالتماس معًا، نظرًا لمصلحتهما المشتركة في صحة البند قانونيًا. تنظر المحكمة الجزئية في الالتماس بناءً على أسسه الموضوعية، وهي غير ملزمة برغبات الطرفين؛ فحتى في حالة الالتماس المشترك، يتحقق القاضي بشكل مستقل من استيفاء الشروط القانونية. نقوم بصياغة الالتماس، وتوضيح مبررات البند المخالف، ونرشدكم خلال جميع مراحل الإجراءات وصولًا إلى جلسة الاستماع الشفوية.

الأساسان للموافقة بموجب المادة 7:291 الفقرة 3 من القانون المدني الهولندي

لا تُمنح المحكمة الجزئية الموافقة بموجب المادة 7:291، الفقرة 3 من القانون المدني الهولندي إلا إذا لم يُخلّ البند جوهريًا بالحقوق التي يستمدها المستأجر من المادة 6، أو إذا كان الوضع الاجتماعي للمستأجر، مقارنةً بوضع المؤجر، لا يستدعي بشكل معقول حصوله على حماية قانونية. وفي السوابق القضائية، يُنظر في كلا السببين معًا، مع مراعاة جميع ظروف القضية. عند القيام بذلك، ينظر القاضي، من بين أمور أخرى، في طبيعة المستأجر (صاحب عمل تجاري صغير مستقل أو جهة مهنية كبيرة)، وطبيعة المؤجر (مهني أو يعمل على المستوى الوطني)، وما إذا كان المستأجر قد طلب مساعدة قانونية عند إبرام الاتفاقية، وما إذا كان المستأجر مُعتمدًا على المؤجر، وخبرة المستأجر في مجال التأجير. يختلف هذا التقييم بالنسبة لفرع من شركة دولية مقارنةً بخباز في زاوية الشارع يستأجر محله الأول - وهذا الاعتبار تحديدًا هو ما يجعل الأدلة المقدمة من الخبراء ذات قيمة.

أمثلة على الجمل المنحرفة

تشمل البنود المخالفة التي يُطلب الموافقة عليها عمليًا، على سبيل المثال: مدة إيجار أقصر أو أطول من المدة القانونية المحددة بخمس سنوات قابلة للتجديد لخمس سنوات أخرى، وفقًا للمادة 7:292 من القانون المدني الهولندي، وترتيب إنهاء مخالف أو ممتد، واستبعاد أو تقييد مراجعة الإيجار المنصوص عليها في المادة 7:303 من القانون المدني الهولندي، واستبعاد استبدال الأطراف بموجب المادة 7:307 من القانون المدني الهولندي. ويعتمد اشتراط الموافقة على بند معين على ما إذا كان يخالف حكمًا شبه إلزامي بما يضر بالمستأجر. أما البنود التي تُعدّ في الواقع أكثر فائدة للمستأجر، أو التي تخالف القانون التنظيمي، فلا تتطلب موافقة.

التوقيت: طلب الموافقة قبل وبعد ذلك

لا يوجد حد زمني قانوني لطلب الموافقة. يُفضّل تقديم طلب الموافقة قبل أو بعد إبرام عقد الإيجار بفترة وجيزة، لضمان وضوح الأمور للأطراف منذ البداية. مع ذلك، لا يُستبعد الحصول على الموافقة حتى بعد انقضاء تلك الفترة: فقد قضت المحكمة العليا في حكمها الصادر في 3 أبريل 2015 (ECLI:NL:HR:2015:823) بإمكانية الحصول على الموافقة القضائية حتى بعد إلغاء المستأجر للبند. في الوقت نفسه، تُشير سوابق المحاكم الأدنى درجة إلى أن التوقيت قد يُؤدي إلى نتائج عكسية: فإذا تم الاتفاق على بند مخالف في عقد الإيجار أو توقيعه بعد انقضاء المدة القانونية، فقد يُعتبر الطلب المُقدّم متأخرًا غير مقبول. لذا، يُنصح بترتيب الموافقة في الوقت المناسب وبدقة.

ماذا لو تم نسيان الموافقة؟

في الواقع، غالبًا ما يتم إغفال الموافقة القضائية. وبالتالي، لا يُعتبر البند المخالف باطلاً تلقائيًا، بل قابلاً للإبطال: أي أنه يبقى ساريًا إلى أن يطلب المستأجر فسخ العقد. وهذا يُشكّل خطرًا على المؤجر، إذ يُمكن للمستأجر في كثير من الأحيان التذرع بقابلية البند للإبطال لسنوات قادمة، وبالتالي التحايل على البند. أما بالنسبة للمستأجر، فقد يُمثّل نسيان الحصول على الموافقة فرصةً سانحة. نقوم بتقييم كلٍّ من المؤجرين والمستأجرين لتحديد ما إذا كان البند صحيحًا قانونيًا، وما إذا كان من الممكن فسخه، وما إذا كان لا يزال بالإمكان طلب الموافقة.

الأسئلة الشائعة المتعلقة بالموافقة على البنود المخالفة

ما هي عقود الإيجار التي تتطلب موافقة؟ تتطلب الموافقة على البنود المخالفة التي تضر بالمستأجر في العقارات التجارية للمؤسسات الصغيرة والمتوسطة الحجم، وفقًا للمادة 7:290 من القانون المدني الهولندي. ولا ينطبق نظام الموافقة على العقارات التجارية الأخرى (المادة 7:230أ من القانون المدني الهولندي).

من يمكنه طلب الموافقة؟ وفقًا للمادة 7:291 الفقرة 2 من القانون المدني الهولندي، يجوز للمستأجر والمالك تقديم طلب إلى المحكمة الفرعية بشكل مشترك أو منفصل.

هل يمكن الحصول على الموافقة بأثر رجعي؟ نعم. لا يوجد حد زمني، ووفقًا للمحكمة العليا (ECLI:NL:HR:2015:823)، يمكن الحصول على الموافقة حتى بعد الإلغاء. ومع ذلك، يُنصح بشدة بترتيب ذلك في الوقت المناسب.

ماذا يحدث بدون موافقة؟ يكون البند المخالف قابلاً للإبطال؛ ويظل ساري المفعول حتى يلجأ المستأجر إلى طلب الإلغاء.

جزء من قانون الإيجار الخاص بنا

يُعدّ اعتماد البنود المخالفة أحد فروع قانون الإيجار. يقدم فريقنا المتكامل من المحامين والمستشارين القانونيين خدماته لكل من الملاك والمستأجرين، بدءًا من الشركات العالمية الكبرى وصولًا إلى أصحاب المخابز. سواءً تعلق الأمر بصياغة بند مخالف، أو التعامل مع طلب الموافقة، أو تقييم مخاطر الإلغاء، تواصلوا معنا لمناقشة الخيارات المتاحة.