قانون الإيجار

ما هو قانون الإيجار؟

ينظم قانون الإيجار العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ويحدد ما هو مسموح به وما هو مطلوب، ومن يتحمل مسؤولية ماذا. ويُفرّق القانون بوضوح بين أنواع العقارات المؤجرة، سواء كانت سكنية أو تجارية أو ضيافة أو غيرها، ويخضع كل نوع لنظام حماية خاص به، وهو نظام إلزامي جزئيًا. ومن يعرف النظام الذي يندرج تحته عقد إيجاره، يدرك حقوقه ونطاق تفاوضه.

يقدم محامونا ومستشارونا الداخليون المساعدة لكل من الملاك والمستأجرين، بدءًا من الشركات الدولية وحتى الخباز الموجود في الزاوية - بدءًا من صياغة اتفاقيات الإيجار وحتى إجراءات الإخلاء المتعثرة.

مساحة سكنية، أو مساحة تجارية، أو مساحة تجارية أخرى

يُصنّف القانون العقارات إلى ثلاث فئات رئيسية. تتمتع العقارات السكنية بأقوى حماية للمستأجرين. أما العقارات التجارية المخصصة للمؤسسات الصغيرة والمتوسطة - كالمتاجر والمطاعم ومحلات الوجبات السريعة - فتخضع للمادة 7:290 من القانون المدني الهولندي، وتوفر حماية لمدة محددة: مبدئيًا 5 سنوات + 5 سنوات (المادة 7:292 من القانون المدني الهولندي)، مما يُمكّن صاحب العمل من استرداد استثماراته. بينما تخضع العقارات التجارية الأخرى، كالمكاتب والمستودعات ومراكز التوزيع، للمادة 7:230أ من القانون المدني الهولندي، ولا توفر حماية لقيمة الإيجار، بل حماية من الإخلاء فقط. ويُحدد التصنيف الصحيح جميع الأحكام اللاحقة تقريبًا.

صياغة ومراجعة اتفاقية الإيجار

يمكن تجنب معظم نزاعات الإيجار باتفاقية واضحة. بالنسبة للمباني التجارية المصنفة ضمن الفئة 290، فإن العديد من الأحكام إلزامية أو شبه إلزامية (المادة 7:291 من القانون المدني الهولندي): ولا يجوز مخالفتها بما يضر بمصلحة المستأجر إلا بموافقة قاضي المحكمة الجزئية. أما بالنسبة للمباني التجارية الأخرى، فهناك قدر كبير من الحرية التعاقدية. نقوم بصياغة عقود الإيجار والشروط والأحكام العامة (غالباً نموذج ROZ) أو نراجع عقدك الحالي فيما يتعلق بالنقاط الجوهرية.

مراجعة الإيجار

إذا كنت تعتقد أن إيجار مساحة البيع بالتجزئة أو الضيافة الخاصة بك لم يعد متوافقًا مع أسعار السوق، فيمكنك طلب إعادة تقييم الإيجار بعد خمس سنوات، ثم كل خمس سنوات بعد ذلك (المادة 7:303 من القانون المدني الهولندي). ستقوم المحكمة بتقييم الوضع مقارنةً بالعقارات التجارية المماثلة في المنطقة خلال السنوات الخمس الماضية. ولا يُقبل الطلب المقدم إلى المحكمة إلا برأي خبير يُعيّنه الطرفان معًا (المادة 7:304 من القانون المدني الهولندي). نحن نُقدّم الدعم والإرشاد في هذه العملية لكل من المؤجر والمستأجر.

العيوب والصيانة

يجب على المؤجر إصلاح أي عيب يُعيق الانتفاع بالعقار المؤجر (المادة 7:206 من القانون المدني الهولندي). وفي حال تقاعسه عن ذلك، يحق للمستأجر المطالبة بإجراء الإصلاحات، أو تنفيذها على نفقة المؤجر، أو المطالبة بتخفيض الإيجار (المادة 7:207 من القانون المدني الهولندي). أما الصيانة اليومية البسيطة فتقع على نفقة المستأجر (المادة 7:217 من القانون المدني الهولندي). نقوم بتقييم ما إذا كان الأمر يُعدّ عيبًا من الناحية القانونية، ونحدد أسرع السبل لإصلاحه أو التعويض عنه.

إشعار الإنهاء والإلغاء والإخلاء

يتطلب إنهاء عقد الإيجار عناية فائقة. بالنسبة للمنشآت التجارية الخاضعة للمادة 290، يجب على المؤجر إرسال إشعار خطي مسجل قبل مدة لا تقل عن سنة واحدة (المادة 7:293 من القانون المدني الهولندي) مع بيان الأسباب (المادة 7:294 من القانون المدني الهولندي). وتُحدد أسباب الإنهاء بموجب القانون (المادة 7:296 من القانون المدني الهولندي)، مثل الاستخدام الشخصي العاجل أو سوء إدارة العمل. وفي حال التخلف عن سداد الإيجار، قد يُرفع دعوى فض العقد ويُطرد المؤجر. ويمكن لأي خطأ إجرائي أن يُبطل إشعار الإنهاء؛ لذا نُتابع المواعيد النهائية والأسباب والشكل القانوني.

قانون الإيجار للشركات الصغيرة والمتوسطة والشركات الكبيرة

غالباً ما يركز القطاع الراقي في السوق على كبار المستثمرين العقاريين. أما نحن، ففريقنا المتنوع من المحامين والمستشارين القانونيين الداخليين يقدم خدماته للشركات العالمية وأصحاب المتاجر الصغيرة على حد سواء. نتميز بالود والشفافية، مع دقة قانونية عالية، دون استخدام مصطلحات معقدة، ونوفر مساراً واضحاً لتحقيق أهدافكم.

هل يتعلق الأمر بملكية العقارات أو شرائها أو بنائها؟

إذا لم يكن التركيز على علاقة الإيجار، بل على الملكية أو الشراء أو التسليم أو التطوير العقاري، فيُرجى زيارة قانون العقارات. إذا كنت ترغب في عقد مُخصّص، فإن اتفاقية الإيجار التجاري نقطة انطلاق جيدة. تُركّز هذه الصفحة على علاقة الإيجار نفسها: السعر، والعيوب، والإنهاء، والإخلاء.