قضايا قانون البناء

قضايا قانون البناء

غالبًا ما تشارك جهات متعددة في عملية البناء، مثل المقاول والمصمم والعميل. ويجب إبرام عقود منفصلة لكل جهة. كما تُطبق عادةً الشروط والأحكام العامة الخاصة بكل قطاع (DNR 2011، UAV 2012، UAV-GC 2005). في حال نشوء نزاع أثناء تنفيذ العمل، نقدم استشارات قانونية للمؤسسة. ونساعد عملاءنا في حال استدعت الحاجة إلى اتخاذ إجراءات قانونية، سواءً أمام المحكمة، أو في بعض الحالات أمام مجلس التحكيم في منازعات البناء أو أي لجنة أخرى مختصة بتسوية المنازعات.

هل لديك أسئلة بخصوص مسائل قانون البناء؟ تواصل معنا.

قانون البناء كجزء من العقارات

تتمحور قضايا قانون البناء في أغلب الأحيان حول بنية مادية: مبنى تجاري، مجمع سكني، تجديد، أو مشروع بناء جديد. وبذلك، يمسّ قانون البناء مجال العقارات. فالنزاع المتعلق بإتمام البناء أو العيوب الخفية يؤثر على قيمة العقار، وقابليته للتسويق، واستخدامه. لذا، لا يقتصر عمل فرقنا المتخصصة من المحامين والمستشارين القانونيين على دراسة عقد البناء فحسب، بل يشمل أيضًا دراسة تداعياته على وضعك العقاري. سواء كنت شركة دولية تبني مركز توزيع، أو صاحب مخبز يجدد متجره، فإننا نُبسّط الجوانب القانونية المعقدة لنقدم لك حلولًا عملية.

عقد البناء والشروط والأحكام العامة

يُعدّ عقد البناء أساسًا لجميع مشاريع البناء تقريبًا. وينظم هذا الاتفاق بموجب المادة 7.12 من القانون المدني الهولندي. ووفقًا للمادة 7:750 من القانون المدني، يتعهد المقاول، خارج نطاق علاقة العمل، بإنشاء وتسليم عمل ملموس مقابل ثمن يدفعه العميل. عمليًا، تُطبّق أيضًا في كثير من الأحيان شروط وأحكام القطاع، مثل UAV 2012 وUAV-GC 2005 (للعقود المتكاملة التي يتولى فيها طرف واحد التصميم والتنفيذ)، وDNR 2011 (للعلاقة مع المهندس المعماري أو الاستشاري). تُنظّم هذه الشروط، من بين أمور أخرى، المسؤولية والدفع وشروط الدفع وتسوية المنازعات. نقوم بصياغة هذه العقود ومراجعتها، ونضمن أن توزيع المخاطر يُناسب وضعك، سواء كنت عميلًا أو مقاولًا أو مقاولًا فرعيًا أو استشاريًا.

عمل إضافي وواجب التحذير

تُعدّ مسألة الأعمال الإضافية من أكثر قضايا قانون البناء شيوعًا، وهي الأعمال التي لم تكن مشمولة في سعر العقد الأصلي. تنص المادة 7:755 من القانون المدني الهولندي على أنه لا يحق للمقاول المطالبة بزيادة في السعر إلا إذا أبلغ العميل في الوقت المناسب بضرورة هذه الزيادة، ما لم يكن العميل قد أدرك هذه الضرورة بنفسه. وتتمحور الأسئلة الأساسية في نزاعات الأعمال الإضافية عادةً حول: هل يندرج العمل ضمن بنود العقد الأصلي بشكل معقول؟ هل تم تقديم إشعار في الوقت المناسب؟ وهل تم تبرير السعر الإضافي؟ وفي حالة تطبيق قانون UAV لعام 2012، تُقدّم المادة 35 قواعد محددة للأعمال الإضافية والمخفّضة. نقدم المشورة لكل من العملاء الذين يواجهون فواتير غير متوقعة والمقاولين الذين يسعون للحصول على تعويض عن أعمالهم الإضافية المشروعة.

التسليم، والعيوب، وقانون ضمان الجودة

يُعدّ تسليم المشروع لحظةً قانونيةً حاسمة. فبموجب المادة 7:758 من القانون المدني الهولندي، يُعتبر العمل مقبولاً ضمنياً إذا لم يقم العميل بفحصه خلال فترة معقولة؛ وبعد القبول، ينتقل خطر العيوب إلى العميل. وبموجب النظام الساري حتى عام 2024، كان المقاول مُعفىً من المسؤولية بموجب الفقرة 3 من المادة 7:758 من القانون المدني الهولندي عن العيوب التي كان من المفترض أن يكتشفها العميل عند التسليم. ومع دخول قانون ضمان الجودة في قطاع الإنشاءات (Wkb) حيز التنفيذ في 1 يناير 2024، تم تشديد هذا الأمر: فبموجب الفقرة 4 الجديدة من المادة 7:758 من القانون المدني الهولندي، يظل المقاول مسؤولاً حتى بعد التسليم عن العيوب التي لم يتم اكتشافها عند التسليم، ما لم تكن هذه العيوب غير منسوبة إليه. إضافةً إلى ذلك، وبموجب المادة 7:757أ من القانون المدني الهولندي، يجب على المقاول تقديم ملف تسليم عند التسليم. ترتبط النزاعات المتعلقة بالعيوب الخفية ارتباطاً وثيقاً بخبرتنا فيما يتعلق بالمسؤولية عن البناء المعيب.

ضمان الدفع وحق الاحتفاظ

غالبًا ما تنطوي مشاريع البناء على مبالغ طائلة وفترات سداد طويلة، مما يجعل النزاعات المالية أمرًا متكررًا. يمكن للمقاول محاولة ضمان حقه باستخدام حق الحجز. وبموجب المادة 3:290 من القانون المدني الهولندي، يُخوّل هذا الحق تعليق أعمال البناء لحين تسوية المطالبة المستحقة. ومنذ صدور حكم Agema/WUH، أصبح من المُقرر أن هذا الحق يُمكن ممارسته أيضًا على العقارات، مما يُشكّل أداة ضغط قوية في قطاع البناء. في الوقت نفسه، غالبًا ما يكون للعميل حقه الخاص في تعليق العمل في حال الإخلال بالعقد. نقوم بتقييم من يحق له ممارسة أي حق، ونضمن ممارسة حق الحجز بشكل قانوني ومتناسب، حتى لا تتحمل مسؤولية التعويضات دون داعٍ.

التقاضي: هيئة التحكيم أو المحكمة العادية

إذا تعذّر حلّ نزاعٍ في مجال الإنشاءات عن طريق التفاوض أو الوساطة، فسيتم اللجوء إلى الإجراءات القانونية. ويتوقف اختيار اللجوء إلى المحاكم العادية أو مجلس التحكيم في منازعات الإنشاءات على ما اتفق عليه الطرفان؛ إذ تنصّ العديد من بنود وشروط القطاع، مثل اتفاقية UAV 2012، على التحكيم. يتمتع المحكّمون بخبرة فنية في مجال الإنشاءات، وغالبًا ما يُجرون معاينات ميدانية للأعمال، وعادةً ما تكون إجراءات التحكيم أقصر من إجراءات المحاكم. نعمل معكم على تقييم المسار الأنسب لطبيعة النزاع، وأهمية المسائل المطروحة، والعلاقة المرجوة مع الطرف الآخر، ونُقدّم لكم الدعم في كلا الإجراءين، بدءًا من تقديم لائحة الدعوى وحتى صدور الحكم النهائي.

لماذا يُعدّ مكتب MKB للمحاماة في قانون البناء ذا أهمية؟

تتطلب قضايا قانون البناء مزيجًا من الفطنة القانونية وفهم ممارسات البناء. في مكتب MKB Juristen، يعمل المحامون والمستشارون القانونيون الداخليون ضمن فرق متكاملة، مما يضمن حصولكم على كلٍ من الخبرة القانونية والاستشارات التعاقدية العملية تحت سقف واحد. نقدم خدماتنا لجميع القطاعات: من الشركات العالمية الكبرى ذات المشاريع المتكاملة المعقدة إلى أصحاب المخابز الذين يواجهون نزاعات بشأن تجديدات محلاتهم. من خلال التفكير الاستباقي في العقود وتوزيع المخاطر، نتجنب النزاعات قدر الإمكان، وفي حال نشوء أي خلاف، نقف إلى جانبكم بكل حزم. هل لديكم أي استفسارات حول قضايا قانون البناء؟ تواصلوا معنا.