المساعدة في شراء وبيع العقارات

المساعدة في شراء وبيع العقارات

لا يُعدّ شراء وبيع العقارات جزءًا من الممارسة اليومية للكثيرين. عند بيع أو شراء عقار، يُطبّق قانون العقارات. يُمكن لفريقنا من الخبراء القانونيين والمحامين تقديم الدعم خلال المفاوضات المتعلقة بالعقار. كما يُمكننا المساعدة في حال ظهور عيوب خفية أثناء عملية البيع أو الشراء. بالإضافة إلى ذلك، نُقدّم لعملائنا استشارات قانونية بشأن مدة التقادم للدعاوى. وأخيرًا، يُمكننا الإجابة على استفساراتكم المتعلقة بإنشاء حق الانتفاع أو عقد الإيجار طويل الأجل.

عند الشروع في مشروع بناء جديد أو بناء منزل على قطعة أرض خاصة، من المهم التأكد من تنظيم كل شيء بشكل سليم من الناحية القانونية. على سبيل المثال، يجب على الأطراف إبرام اتفاقية شراء/بناء أو اتفاقية بناء تُحدد فيها حقوق والتزامات كل طرف.

هل لديك أسئلة بخصوص شراء وبيع العقارات؟ يرجى الاتصال بنا.

ما الذي ينظمه قانون العقارات فيما يتعلق بالشراء والبيع؟

تخضع عمليات بيع وشراء العقارات لقانون العقارات، المستمد من الكتاب السابع من القانون المدني الهولندي (البيع) والكتاب الخامس منه (الملكية وحقوق الملكية). سواءً أكان الأمر يتعلق بمجموعة دولية تشتري مجمعًا لوجستيًا، أو بخباز يبيع محله، فإنّ معاملات العقارات في كلتا الحالتين تتجاوز مجرد السعر. يقدم لكم فريقنا المتكامل من المحامين والمستشارين القانونيين الدعم والإرشاد طوال العملية، بدءًا من المفاوضات الأولية وحتى إتمام عملية نقل الملكية لدى كاتب العدل. هذه الصفحة جزء من خبرتنا الواسعة في مجال العقارات.

اتفاقية الشراء والمتطلبات الشكلية القانونية

يُحدد عقد الشراء جوهر الصفقة: سعر الشراء، وتاريخ التسليم، وحالة العقار عند التسليم، والشروط المتفق عليها بين الطرفين. عند شراء منزل من قِبل فرد، يُشترط وجود عقد مكتوب وفقًا للمادة 7:2 من القانون المدني الهولندي؛ ولا يُعتبر الشراء صحيحًا إلا إذا تم توثيقه كتابةً. علاوة على ذلك، يتمتع مشتري المنزل بفترة تراجع قانونية مدتها ثلاثة أيام. لا تسري هذه الأحكام الوقائية على العقارات التجارية والمعاملات بين رواد الأعمال، مما يجعل محتوى عقد الشراء أكثر أهمية. نقوم بصياغة عقود الشراء، ومراجعة مسوداتها، والتأكد من شموليتها وتوازنها.

الظروف الحاسمة والتعليقية

تتضمن جميع اتفاقيات الشراء تقريبًا شروطًا تحدد الظروف التي يجوز فيها لأحد الأطراف الانسحاب من عملية الشراء. وأشهر هذه الشروط هو بند التمويل، الذي يسمح للمشتري بإنهاء عملية الشراء إذا لم يتمكن من تأمين التمويل. وتشمل الشروط الأخرى متطلبات مثل الفحص الإنشائي، أو الحصول على ترخيص، أو نتيجة إيجابية في عملية التدقيق النافي للجهالة. قد يؤدي صياغة بند غير دقيق إلى حرمان أحد الأطراف من الاستفادة منه، مما يتسبب في خسائر مالية. نضمن صياغة هذه الشروط بدقة متناهية، وأن يتم الاعتماد عليها في الوقت المناسب وبطريقة صحيحة.

الامتثال، وواجب الإفصاح، وواجب التحقيق

من النقاط الخلافية الشائعة مدى مطابقة العقار المُسلّم لما يحق للمشتري توقعه بموجب الاتفاقية. ينصّ البند 7:17 من القانون المدني الهولندي على شرط المطابقة هذا. يلتزم البائع بالإفصاح عن العيوب التي يعلم بها، بينما يلتزم المشتري بالتحقق منها. ويحدد التفاعل بين هذين الالتزامين الجهة المسؤولة عند ظهور عيب بعد التسليم. نقدم المشورة للبائعين بشأن ما يجب عليهم الإفصاح عنه، وإذا كنت مشتريًا، نقوم بتقييم إمكانية الاحتجاج بعدم المطابقة، ونحدد بنود العمر أو الإعفاء التي تحدّ من موقفك القانوني.

العناية الواجبة في مجال العقارات التجارية

عند شراء العقارات التجارية، أو أراضي البناء، أو مشاريع التطوير، أو محافظ العقارات، يُعدّ إجراء فحص دقيق وشامل إجراءً أساسيًا. يحدد هذا الفحص المخاطر القانونية والمالية والهيكلية للعقار مسبقًا. من الناحية القانونية، ندرس، من بين أمور أخرى، هيكل الملكية، وعقود الإيجار القائمة، ووضع المستأجرين الحاليين، وحقوق الارتفاق والقيود التعاقدية، والقيود القانونية العامة، والامتثال لخطة تقسيم المناطق والتصاريح القائمة، والجوانب البيئية والتربة، وأي إجراءات قانونية جارية أو مُحتملة. نُترجم النتائج إلى ضمانات وتعويضات مناسبة في اتفاقية الشراء لضمان عدم مواجهتك أي مفاجآت.

حقوق الارتفاق، والعهود التقييدية، والحقوق العينية

قد تخضع قطعة الأرض لحقوق والتزامات تظل سارية حتى بعد نقل ملكيتها. تُنظَّم حقوق الارتفاق، كحق المرور، في المادة 5:70 من القانون المدني الهولندي. إضافةً إلى ذلك، قد تُطبَّق التزامات نوعية، أو شروط تقييدية، أو حقوق عينية كحق الإيجار (المادة 5:85 من القانون المدني الهولندي)، أو حقوق البناء (المادة 5:101 من القانون المدني الهولندي)، أو حق الانتفاع (المادة 3:201 من القانون المدني الهولندي). نقوم بتحديد هذه القيود وتقييم تأثيرها على استخدام العقار وقيمته.

التسليم لدى كاتب العدل والتسجيل

يتم نقل ملكية العقار قانونيًا عبر عقد نقل موثق لدى كاتب العدل، ويُسجل في السجلات العامة لدى دائرة تسجيل الأراضي. بين توقيع اتفاقية الشراء ونقل الملكية، يمكن للمشتري حماية حقوقه بتسجيل عملية الشراء، وهو ما يُعرف بـ"التسجيل المسبق" (Vormerkung) وفقًا للمادة 7:3 من القانون المدني الهولندي. يحمي هذا التسجيل المشتري لمدة ستة أشهر من عدة أمور، منها البيع اللاحق لطرف ثالث، والحجز على العقار، وإفلاس البائع. نتولى التنسيق مع كاتب العدل لإتمام هذه العملية، ونضمن حماية مصالحكم حتى تسليم المفاتيح.

ضريبة التحويل وضريبة القيمة المضافة

تتضمن معاملات العقارات آثارًا ضريبية قد تؤثر بشكل كبير على التكاليف النهائية. من حيث المبدأ، تُدفع ضريبة نقل الملكية عند شراء العقار، بينما قد يخضع توريد العقارات الجديدة لضريبة القيمة المضافة. ويتطلب الاختيار بين توريد خاضع لضريبة القيمة المضافة أو ضريبة نقل الملكية، والتفاعل بينهما، تنسيقًا دقيقًا. على الرغم من مشاركة متخصص ضريبي في هذه العملية، فإننا نضمن إدراج الترتيبات الضريبية بشكل صحيح في اتفاقية الشراء.

المحامون والمستشارون القانونيون الداخليون، من الشركات إلى الخباز في الزاوية

تتعاون شركة MKB Juristen مع فرق متنوعة من المحامين والمستشارين القانونيين الداخليين. وهذا يعني أننا نقدم لكم استشارات دقيقة، بالإضافة إلى تمثيلكم في الدعاوى القضائية عند الضرورة. نساعد الشركات العالمية التي تمتلك محافظ عقارية واسعة، ويسعدنا أيضاً دعم رواد الأعمال المحليين الذين يشترون أو يبيعون أول عقار تجاري لهم. سواء كان استفساركم يتعلق باتفاقية شراء، أو عيب خفي، أو شرط فسخ العقد، أو تقسيم قطعة أرض، فإننا نفكر معكم على المستوى المناسب لحالتكم. يمكنكم الاطلاع على المزيد حول باقة خدماتنا الكاملة في قسم العقارات.