فسخ اتفاقية الشراء

فسخ اتفاقية الشراء

بعد توقيع اتفاقية الشراء، يحق للمشتري فسخها. في كثير من الحالات، يُفسخ عقد الشراء بناءً على أحد الشروط الواردة فيه، كشرط التمويل مثلاً. فإذا لم يتمكن المشتري من تأمين التمويل، يحق له فسخ العقد. ويجب أن يكون فسخ العقد موثقاً كتابياً. فعلى سبيل المثال، إذا لم يتمكن المشتري من تأمين التمويل، يُطلب منه عادةً تقديم ما يثبت ذلك، وذلك بإرفاق رفض من جهة تمويل أو أكثر مع إشعار الفسخ.

هل لديك أسئلة بخصوص فسخ اتفاقية شراء؟ يرجى الاتصال بنا.

الذوبان بناءً على ظروف الذوبان

يحدث فسخ اتفاقية شراء العقارات في أغلب الأحيان عبر الشروط الفسخية التي يدرجها الطرفان في العقد. فبالإضافة إلى بند التمويل المذكور آنفًا، تشمل الشروط الأخرى الشائعة: بند الفحص الإنشائي، وبند بيع المنزل الذي يسكنه المالك، والحصول على ترخيص بيئي، أو عدم الحصول على ترخيص بناء. ويعتمد نجاح التمسك بالشرط الفسخي على التنفيذ السليم: إذ يجب على المشتري إبلاغ البائع كتابيًا مع تقديم الوثائق اللازمة قبل انتهاء المدة المتفق عليها. وفي حال التمسك بالشرط متأخرًا أو بشكل غير كامل، تبقى اتفاقية الشراء سارية، وقد يظل المشتري ملزمًا باستلام العقار أو دفع غرامة. أما بالنسبة لشراء العقارات التجارية، فتُطبق غالبًا شروط مختلفة يتم التفاوض عليها خصيصًا لكل حالة؛ وفي هذا الصدد، يقدم محامونا ومستشارونا القانونيون المشورة للشركات الدولية ورواد الأعمال الذين يشترون مقراتهم التجارية الأولى.

الحل القانوني بسبب الإخلال بالعقد (المادة 6:265 من القانون المدني الهولندي)

إضافةً إلى الشروط التعاقدية التي تُجيز فسخ العقد، يوجد حق قانوني في فسخه. فبموجب المادة 6:265، الفقرة 1، من القانون المدني الهولندي، يُخوّل أي تقصير من جانب أحد الطرفين في أداء التزاماته الطرف الآخرَ فسخَ الاتفاقية كليًا أو جزئيًا. وينطبق هذا، على سبيل المثال، عندما يُخفق البائع في تسليم العقار أو في تسليمه في الوقت المحدد، أو عندما يتبين بعد التسليم وجود عيب خفي في العقار يعيق استخدامه الطبيعي (عدم المطابقة، المادة 7:17 من القانون المدني الهولندي). ومع ذلك، ينص القانون على استثناء هام: فالتقصير الطفيف لا يُبرر فسخ العقد بالكامل. ويتطلب تحديد ما إذا كان العيب خطيرًا بما فيه الكفاية تقييمًا قانونيًا يختلف باختلاف كل حالة على حدة، حيث يأخذ القاضي في الاعتبار جميع الظروف.

إشعار بالتخلف عن السداد وعدم اتخاذ إجراء

لا يُمكن فسخ العقد قانونيًا بسبب الإخلال به إلا إذا كان الطرف المُخِلّ مُخِلًّا بالفعل. ويتطلب ذلك عادةً إشعارًا بالإخلال: وهو عبارة عن مطالبة خطية تُمنح فيها الطرف الآخر مهلة معقولة للوفاء بالتزاماته (المادة 6:82 من القانون المدني الهولندي). ولا يُعتبر الإخلال واقعًا إلا إذا لم يتم الوفاء بالالتزامات خلال تلك المهلة، وبالتالي لا يحق للطرف فسخ العقد (المادة 6:81 من القانون المدني الهولندي). في بعض الحالات، يقع الإخلال تلقائيًا بموجب القانون، ولا يُشترط إشعار بالإخلال، كما في حالة انتهاء مهلة تسليم محددة دون استغلالها (المادة 6:83 من القانون المدني الهولندي). يُعدّ الترتيب والصياغة الصحيحان أمرًا بالغ الأهمية: فالفسخ الذي يُطالب به دون وقوع إخلال قد يُعتبر بحد ذاته إخلالًا بالعقد. يقوم خبراؤنا القانونيون بصياغة إشعار الإخلال وإعلان فسخ العقد بطريقة تضمن حماية حقوقكم بالكامل.

فترة التراجع القانونية لشراء منزل (المادة 7:2 من القانون المدني الهولندي)

إذا اشترى المستهلك منزلاً، فإنه يخضع لفترة تراجع قانونية مدتها ثلاثة أيام وفقًا للمادة 7:2 من القانون المدني الهولندي، على أن يكون يومان منها على الأقل يومي عمل. خلال هذه الفترة، يحق للمشتري فسخ العقد دون إبداء أسباب أو تكبد أي تكاليف. تبدأ فترة التراجع بعد استلام المشتري نسخة من عقد البيع الموقّع. لا تسري فترة التراجع القانونية هذه على شراء العقارات التجارية من قبل جهات مهنية؛ ففي هذه الحالة، لا يمكن فسخ العقد إلا وفقًا للشروط التعاقدية أو السبب القانوني للفسخ. من المهم توضيح هذا التمييز، إذ إن التمسك بسبب غير منطبق قد يُكبّد المشتري تكاليف باهظة.

غرامة وتأمين في حالة عدم الامتثال

تتضمن جميع اتفاقيات شراء العقارات تقريبًا بندًا جزائيًا. إذا أخلّ أحد الطرفين بالتزاماته بعد إخطاره بالتخلف عن السداد، يُستحق عادةً غرامة فورية بنسبة 10% من سعر الشراء. وكضمان، يُشترط غالبًا إيداع مبلغ تأمين أو تقديم ضمان بنكي بنسبة 10%. في حالة فسخ العقد بشكل غير قانوني، كأن يمتنع المشتري عن إتمام عملية الشراء دون أسباب وجيهة، يحق للبائع المطالبة بهذه الغرامة، وإذا لزم الأمر، المطالبة بتنفيذ العقد أو الحصول على تعويضات إضافية. في المقابل، يحق للمشتري المطالبة بالغرامة إذا استمر البائع في التخلف عن السداد. يجوز للمحكمة تخفيف الغرامة التعاقدية في حالات استثنائية. من خلال فهم وجهات نظر كل من المشتري والبائع، يُقيّم محامونا ومستشارونا القانونيون الداخليون بدقة متى يكون فسخ العقد ومتى يكون إنفاذ التنفيذ هو الخيار الأمثل.

عواقب حل الشركة: رد الحقوق والتعويض

لا يسري فسخ العقد بأثر رجعي، ولكنه يُعفي الأطراف من الالتزامات غير المُنفذة، ويُنشئ التزامات برد الخدمات المُقدمة (المادة 6:271 من القانون المدني الهولندي). ويجب حينها رد أي دفعة مقدمة أو وديعة تأمين مدفوعة، وإعادة أي عقار تم تسليمه قانونًا. إضافةً إلى ذلك، يجوز للطرف المُفسخ، في ظروف معينة، المطالبة بتعويض إضافي عن الضرر الذي لحق به نتيجة الإخلال بالعقد (المادة 6:74 من القانون المدني الهولندي)، كالتكاليف الإضافية لشراء عقار بديل أو انخفاض قيمة العقار. ويُعدّ التوثيق الدقيق للأضرار عاملاً حاسمًا في تحديد النتيجة في هذا الشأن.

نهجنا ومجال الخبرة الأوسع

غالبًا ما يتطرق فسخ اتفاقية شراء عقار إلى مسائل أخرى: كشرط تمويلي قائم، أو نزاع بشأن عيب في العقار، أو نزاع حول التسليم. يقوم فريقنا المتكامل من المحامين والمستشارين القانونيين بتقييم قضيتكم بشكل شامل، بدءًا من الإخطار الأولي بالتخلف عن السداد وحتى التقاضي المحتمل، ممثلين مصالح كل من المجموعة الدولية والبائع المحلي. تندرج هذه الصفحة ضمن خبرتنا الأوسع في مجال العقارات، حيث نقدم لكم الدعم في جميع مراحل معاملات العقارات والنزاعات المتعلقة بها.