إجراءات إخلاء المستأجر

إجراءات الترحيل

يستطيع المستأجر في كثير من الأحيان إنهاء عقد الإيجار بطريقة سهلة نسبيًا، شريطة الالتزام بفترة الإشعار. كما يجب أن يكون الإنهاء كتابيًا. أما بالنسبة للمؤجر، فغالبًا ما يكون إنهاء عقد الإيجار أكثر صعوبة، نظرًا لوجود شروط معينة منصوص عليها في القانون، أو الأحكام العامة السارية، أو بنود عقد الإيجار نفسه. وتختلف هذه الشروط باختلاف نوع العقار. فعلى سبيل المثال، قد يتعلق عقد الإيجار بمساحات سكنية (المادة 7:232 من القانون المدني الهولندي)، أو محلات تجارية للمؤسسات الصغيرة والمتوسطة (المادة 7:290 من القانون المدني الهولندي
)، أو عقارات مبنية أخرى (المادة 7:230أ من القانون المدني الهولندي). ولنأخذ المكاتب كمثال على ذلك.

عند تأجير هذه الأنواع المختلفة من العقارات، يُطبق نظام مختلف فيما يتعلق بإخلاء العقار. يُنصح دائمًا باستشارة محامٍ عند إنهاء عقد الإيجار، إذ يُساعد ذلك على تجنب أي نزاع قانوني محتمل.

هل لديك أسئلة بخصوص إجراءات إخلاء المستأجر؟ تواصل معنا.

الإنهاء، والحل، والإخلاء: ثلاث خطوات مختلفة

في الواقع العملي، غالبًا ما يُخلط بين هذه المصطلحات، على الرغم من اختلافها القانوني. الإنهاء عقد الإيجار وفقًا للقانون أو العقد، مع مراعاة فترة الإشعار. أما الفسخ، فيُنهي عقد الإيجار بسبب إخلال المستأجر بشروط العقد، ووفقًا للمادة 7:231 من القانون المدني الهولندي، يتم من حيث المبدأ حصريًا عبر المحاكم؛ لذا، بالنسبة للعقارات السكنية والتجارية، لا يجوز للمؤجر فسخ العقد خارج نطاق القضاء. الإخلاء هو الطرد الفعلي: حيث يغادر المستأجر العقار. تتطلب إجراءات الإخلاء الناجحة في أغلب الأحيان سندًا للإنهاء (سواءً كان فسخًا أو إنهاءً) وأمرًا قضائيًا بالإخلاء. يحدد محامونا ومستشارونا القانونيون، بحسب كل حالة على حدة، المسار الأمثل لتحقيق النتيجة المرجوة بأسرع وقت وبأقل مخاطر التقاضي.

أسباب إخلاء المستأجر

لا يجوز للمحكمة فسخ عقد الإيجار وإلزام المستأجر بإخلاء العقار إلا في حالة وجود إخلال يبرر الفسخ (المادة 6:265 من القانون المدني الهولندي). ومن أكثر الأسباب شيوعًا ما يلي:

• متأخرات الإيجار. بالنسبة للعقارات السكنية، يُعتبر تراكم متأخرات الإيجار لمدة ثلاثة أشهر أو أكثر مبرراً لإنهاء العقد. وفي حالة وجود سوابق جنائية أو تأخر متكرر في السداد، قد تكفي متأخرات أقل.
• الإزعاج الجسيم أو الإزعاج الهيكلي. قد يشكل الإزعاج الناتج عن الضوضاء أو التلوث أو ترهيب السكان المحليين أسبابًا للحل. يوازن القاضي بين طبيعة الإزعاج وشدته وتكراره؛ ويُعتبر الملف الموثق جيدًا (الشكاوى، سجلات الشرطة، التقارير) حاسمًا.
• يُحظر استخدام العقار المؤجر. ويشمل ذلك زراعة القنب، والممارسات غير القانونية الأخرى، أو التأجير من الباطن بما يخالف عقد الإيجار.
• إخلال آخر بالعقد. على سبيل المثال، الانسحاب من الاستخدام المقصود، أو إلحاق الضرر بالعقار، أو عدم الوفاء بالالتزامات التعاقدية الجوهرية.

عملاً بشرط "إلا إذا" الوارد في المادة 6:265 من القانون المدني الهولندي، يجوز للمحكمة الامتناع عن فسخ العقد إذا لم يبرر الإخلال، نظراً لطبيعته الخاصة أو أهميته البسيطة، فسخ العقد. ولذلك، يُعدّ التوثيق الدقيق لجسامة الإخلال أمراً بالغ الأهمية.

إجراءات الترحيل خطوة بخطوة

نادراً ما تبدأ إجراءات الإخلاء بجلسة محكمة. عادةً ما نتبع الخطوات التالية:

1. إشعار بالتخلف عن السداد ومطالبة رسمية. يُمنح المستأجر فرصة كتابية لتصحيح الوضع خلال فترة معقولة، على سبيل المثال بدفع متأخرات الإيجار. وهذا غالباً ما يحل المشكلة.
2. استدعاء. إذا لم يتم التصحيح، يقوم المحامي بصياغة استدعاء يقوم المحضر بتسليمه للمستأجر. نطالب فيه بفسخ العقد، وإخلاء المستأجر، ودفع المتأخرات مع الفوائد والمصاريف.
3. تُعقد جلسة الاستماع أمام قاضي المحكمة الجزئية. تُنظر قضايا الإيجار أمام قاضي المحكمة الجزئية، حيث لا يُعدّ الاستعانة بمحامٍ إلزاميًا، ولكنه يُنصح به عمليًا. في الحالات العاجلة، نختار الإجراءات الموجزة.
4. الحكم وأمر الإخلاء. إذا وافق القاضي على الدعوى، يحدد الحكم مدة الإخلاء. أما إذا لم تُحدد مدة، فتُطبق المدة القانونية المحددة ببضعة أيام بعد تبليغ الحكم.
5. الإخلاء القسري. إذا لم يتعاون المستأجر، فسيقوم المحضر بتنفيذ الإخلاء، وإذا لزم الأمر، سيستعين بصانع أقفال وشركة نقل ومساعدة من الشرطة.

إجراءات موجزة أم إجراءات رئيسية؟

بالنسبة للمؤجر، كل شهر له أهميته: فما دامت الإجراءات القانونية جارية، يبقى المستأجر عادةً في العقار دون استلام الإيجار، أو دون استلامه كاملاً. أسرع الطرق هي رفع دعوى إخلاء مستعجلة. تنجح هذه الطريقة إذا كان من المرجح أن تُقبل الدعوى في الدعوى الأصلية، وكان هناك مصلحة ملحة - على سبيل المثال، في حالة تراكم متأخرات الإيجار أو الإزعاج الشديد. إذا كانت القضية معقدة قانونيًا أو واقعيًا، فإن الدعوى ضرورية، وهي تستغرق وقتًا أطول ولكنها تؤدي إلى حكم نهائي. نقوم بتقييم المسار الأنسب مسبقًا بشكل واقعي، حتى لا تضيع وقتك وتكاليفك في دعاوى مستعجلة غير مجدية.

الاختلافات حسب نوع العقار

يختلف نظام الإخلاء اختلافاً كبيراً باختلاف نوع العقار، وهذا يرتبط ارتباطاً مباشراً العقارات:

• السكن (المادة 7:232 من القانون المدني الهولندي). يتمتع المستأجر بحماية قوية لحقوقه في الإيجار. ووفقًا للمادة 7:280 من القانون المدني الهولندي، يجوز للمحكمة منح مهلة نهائية تصل إلى شهر واحد في حالة التأخر في السداد (مهلة الإذن) قبل فسخ العقد.
• المباني التجارية المخصصة للمؤسسات الصغيرة والمتوسطة الحجم (المادة 7:290 من القانون المدني الهولندي) من الأمثلة على ذلك، مثل المتاجر وقطاع الضيافة. وتسري هنا أسباب محددة لإنهاء العقد ونظام حماية منفصل؛ أما فسخ العقد بسبب الإخلال به فيتم عن طريق المحكمة.
• أماكن العمل الأخرى / أماكن 230أ (المادة 7:230أ من القانون المدني الهولندي). تشمل الأمثلة المكاتب ومساحات التخزين. بعد انتهاء عقد الإيجار، يجوز للمستأجر طلب الحماية من الإخلاء في غضون شهرين، مما يسمح بتأجيل الإخلاء لمدة أقصاها عام واحد (قابلة للتجديد في كل مرة).

يُحظر القيام بأعمال انتقامية

مهما بلغ الإحباط، لا يحق للمؤجر إخلاء المستأجر، أو استبدال الأقفال، أو إزالة ممتلكاته دون أمر قضائي. يُعدّ هذا التصرف مخالفًا للقانون، وقد يُعرّض المؤجر للمطالبة بالتعويضات ويُضعف موقفه القانوني. تتم إجراءات الإخلاء حصريًا عبر المحكمة والمحضر القضائي. لهذا السبب تحديدًا، من الحكمة تنظيم الإجراءات القانونية بشكل سليم منذ أول إشعار رسمي.

نهجنا: من الشركات الدولية إلى الخباز في الزاوية

تتعاون شركة MKB Juristen مع فرق متنوعة من المحامين والمستشارين القانونيين (الداخليين). ونتيجةً لذلك، نجمع بين الخبرة القانونية في المحاكم والمشورة العملية والتجارية. سواءً كنتَ صندوقًا عقاريًا أو شركة إسكان تمتلك محفظة استثمارية كبيرة، أو رائد أعمال تؤجر عقارًا واحدًا لمستأجر متخلف عن السداد، فإننا نرشدك خلال جميع مراحل إجراءات الإخلاء: بدءًا من إشعار التخلف عن السداد والتفاوض، مرورًا بالإجراءات الموجزة، والإجراءات الرئيسية، وصولًا إلى الإخلاء الفعلي. هل لديك أسئلة حول إجراءات إخلاء المستأجر؟ تواصل معنا.

الأسئلة الشائعة حول إجراءات الترحيل

بصفتي مالك عقار، هل يُسمح لي بطرد المستأجر بنفسي؟

لا. يُعدّ طرد المستأجر بنفسك أو استبدال الأقفال دون أمر قضائي عملاً خارجاً عن القانون. ولا يُمكن الطرد إلا بموجب أمر قضائي من القاضي، يُنفّذه محضر قضائي.

ما هو مقدار متأخرات الإيجار المطلوبة للإخلاء؟

بالنسبة للعقارات السكنية، يُعتبر التأخر في السداد لمدة ثلاثة أشهر أو أكثر هو القاعدة العامة. وفي حالة التأخر المستمر في السداد أو وجود سابقة جنائية، حتى التأخرات الأقل قد تكون كافية لحلّ العقد وإخلاء العقار.

كم تستغرق إجراءات الترحيل؟

يعتمد ذلك على المسار القانوني. قد تُفضي الإجراءات الموجزة إلى صدور حكم في غضون أسابيع قليلة، بينما تستغرق الإجراءات الرئيسية عادةً عدة أشهر. ويتم تنفيذ الإخلاء الفعلي بعد انقضاء المدة المحددة في الحكم.