حق الحجز

حق الحجز

في كثير من الأحيان، يتفق المقاول والعميل على دفع (جزء من) قيمة العقد عند إتمام العمل أو بعده. وفي حال عدم سداد قيمة العقد (كاملةً)، يجوز للمقاول، في بعض الحالات، اللجوء إلى حق الحجز. يمنح حق الحجز المقاولَ صلاحيةَ تعليق تسليم المنتج حتى يسدد العميل كامل المبلغ المستحق. وبالتالي، يحتفظ المقاول بالمنتج لحين السداد.

لحظة لجوء المقاول إلى حق الحجز، تترتب على ذلك آثار بالغة الأهمية على العميل. لذا، يجب استيفاء عدد من الشروط قبل أن يتمكن المقاول من اللجوء إلى هذا الحق. أولًا، يجب أن يكون هناك مطالبة قابلة للتنفيذ، ويتحقق هذا الشرط حتى لو لم يكن العميل متخلفًا عن السداد. ثانيًا، يجب أن يكون الشيء المعني قد حصل عليه المقاول بموجب الاتفاقية المبرمة بين الطرفين. أخيرًا، يجب أن يمارس المقاول سيطرة فعلية على الشيء. ويتم تقييم ما إذا كان المقاول يمارس سيطرة فعلية على الشيء بناءً على الوقائع والظروف. إذا رغب المقاول في ممارسة حق الحجز، يُنصح باستشارة محامٍ لاستكشاف الخيارات المتاحة. إضافةً إلى ذلك، يقدم فريقنا من المتخصصين القانونيين استشارات للعملاء الذين يُلجأ إلى حق الحجز ضدهم.

هل لديك أسئلة بخصوص حق الاحتفاظ؟ تواصل معنا.

الأساس القانوني: المادة 3:290 من القانون المدني الهولندي والمواد اللاحقة

يُنظّم حق الحجز في المادة 3:290 من القانون المدني الهولندي. ويُعرّف هذا الحق بأنه السلطة الممنوحة للدائن في الحالات التي يُحددها القانون، والتي تخوّله تعليق الوفاء بالتزامه بتسليم شيء ما إلى المدين إلى حين سداد دينه. وفي قطاع البناء، يتمثل هذا الحق عادةً في المقاول الذي يحتفظ بحيازة موقع البناء أو المنشأة حتى يتم سداد قيمة العقد.

يُعدّ شرط التناسق أساسيًا: إذ يجب أن يكون هناك ارتباط كافٍ بين مطالبة المقاول القابلة للتنفيذ والتزامه بإعادة الشيء (المادة 3:290 من القانون المدني الهولندي). وفي عقد العمل، يتوفر هذا الارتباط دائمًا تقريبًا، لأن المطالبة (ثمن العقد) والشيء (العمل) ينشآن من الاتفاق نفسه. وفيما يتعلق بالموقف تجاه الغير، فإن المادة 3:291 من القانون المدني الهولندي (قابلية التنفيذ ضد الغير ذوي الحقوق اللاحقة أو السابقة) والمادة 3:292 من القانون المدني الهولندي (أولوية الرجوع على الشيء) لهما أهمية خاصة. ويقع جوهر هذا الموضوع ضمن مجال قانون البناء، ويرتبط ارتباطًا وثيقًا بالاتفاقيات الواردة في عقود العمل.

ممارسة السلطة الفعلية في موقع البناء

لا يُمنح حق الحجز إلا إذا كان للمقاول سيطرة فعلية على العمل ويحتفظ بها. وفي حالة العقارات، تُفترض السيطرة الفعلية إذا كان المقاول يمتلك العقار بطريقة تجعله غير قابل للوصول إليه أو استخدامه فعليًا من قِبل العميل. ويتم ذلك عمليًا عن طريق تسييج موقع البناء، على سبيل المثال بسياج قابل للقفل، وعن طريق وضع لافتات واضحة تُشير إلى أن المقاول يمارس حقه في الحجز.

يعتمد كفاية الحيازة الفعلية بشكل كبير على وقائع وظروف كل حالة. فإذا فقد المقاول السيطرة على العقار، مثلاً بتسليم المفاتيح أو بدخول العميل، يسقط حق الحجز. لذا، فإن ممارسة حق الحجز الصحيح مسألة تتعلق بالتنفيذ المتقن؛ وقد يؤدي التنفيذ غير الصحيح إلى إبطال هذا الحق.

حق الحجز ضد الغير، والمرتهن، وفي حالة الإفلاس

لا يقتصر حق الحجز على العميل فحسب، بل يمتد ليشمل، بشروط معينة، الأطراف الثالثة. ووفقًا للمادة 3:291 الفقرة 1 من القانون المدني الهولندي، يجوز للمقاول التمسك بحقه في الحجز ضد الأطراف الثالثة التي اكتسبت حقًا في الشيء بعد نشوء المطالبة وحيازته له (الأطراف الثالثة ذات الحق الأحدث). أما ضد الطرف الثالث ذي الحق الأقدم، كالمرتهن أو المالك السابق، فلا يسري حق الحجز إلا إذا نشأت المطالبة عن اتفاقية كان المدين مخولًا بإبرامها بشأن الشيء، أو إذا لم يكن لدى المقاول سبب للشك في هذا التفويض (المادة 3:291 الفقرة 2 من القانون المدني الهولندي).

من حيث المبدأ، يحتفظ حق الحجز بقيمته حتى في حالة الإفلاس. ويحق لأمين التفليسة المطالبة بالممتلكات إما بسداد الدين أو ببيعها مع الاحتفاظ بحق الأولوية؛ وفي هذه الحالة، يكون للمقاول الأولوية في توزيع العائدات (المادة 3:292 من القانون المدني الهولندي). ومن المهم للمقاولين من الباطن أن يتمكنوا هم أيضاً من ممارسة حق الحجز على العمل الذي يقومون به فعلياً، حتى وإن لم يكن هناك ارتباط تعاقدي مباشر مع العميل الرئيسي. وتتعلق هذه الاعتبارات بقانون الإعسار، وتتطلب دراسة قانونية دقيقة.

هل أنت العميل؟ إليك كيفية التخلص من حق الاحتفاظ

إذا تمّ التذرّع بحقّ الحجز ضدّك بصفتك العميل، فإنّ موقع البناء الخاصّ بك يُصبح مُغلقًا تمامًا. ليس عليك قبول هذا الوضع ببساطة. أولًا، يجب تقييم ما إذا كانت جميع شروط المادة 3:290 من القانون المدني الهولندي قد استُوفيت: هل هناك دعوى قابلة للتنفيذ، وهل هناك صلة كافية، وهل يمتلك المقاول سيطرة فعلية على الموقع؟ إذا كان التذرّع غير مُرضٍ، فإنّ حقّ الحجز غير صحيح قانونًا، ويمكنك حينها المطالبة بتسليم العمل.

إذا كان حق الحجز ساري المفعول، فيمكنك رفعه بتسوية المطالبة أو بتقديم ضمان بديل، كضمان بنكي أو إيداع مبلغ في حساب طرف ثالث لدى كاتب عدل أو محامٍ. في الحالات العاجلة، يمكن المطالبة بالتنازل أو رفع الحجز بإجراءات موجزة. نحن نساعد المقاولين والعملاء على حد سواء، ونضمن، عند الضرورة، معالجة تحصيل المطالبة الأصلية ورفع حق الحجز في آنٍ واحد.

مخاطر الاعتماد غير المبرر على الاحتفاظ

يُعدّ حق الحجز أداةً فعّالةً للضغط، لكنّه سلاح ذو حدين. فإذا لجأ المقاول إلى هذا الحق دون استيفاء جميع الشروط، يكون قد ارتكب مخالفةً للقانون، ويتحمّل مسؤولية جميع الأضرار التي لحقت بالعميل نتيجةً لذلك. ومن الأمثلة على ذلك التعويضات عن التأخير، وتكاليف التمويل الإضافية، والغرامات التعاقدية، أو الإيجار الضائع. حتى حق الحجز الذي كان ساريًا في البداية قد يصبح غير قانوني إذا مارسه المقاول لفترة طويلة جدًا أو بشكل غير متناسب.

لذا، فإن الاعتماد غير المدروس على حق الاحتفاظ بالعقد قد يضر بالمقاول. ولهذا السبب، يُنصح بإجراء تقييم قانوني مسبق لتحديد مدى صحة هذا الحق وكيفية صياغته بشكل يضمن قوته وشرعيته.

محامون متخصصون في قانون البناء وخبراء قانونيون للشركات والخباز في الزاوية

تُثار قضايا حق الاحتفاظ بالأصول لدى شركات الإنشاءات الكبرى ومطوري العقارات، وكذلك لدى المقاولين المستقلين، وأصحاب ورش الصيانة، وحتى الخبازين الذين يُجرون تجديدات في محلاتهم. في مكتب MKB Juristen، يعمل المحامون والمستشارون القانونيون (الداخليون) معًا ضمن فرق مشتركة. ونتيجةً لذلك، نجمع بين خبرة المحامي في التقاضي والنهج العملي الذي يُراعي التكاليف الذي يتبناه المستشار القانوني الداخلي.

سواء كنتم مجموعة دولية بحاجة إلى تقييم حق الحجز ضد المرتهن، أو صاحب مشروع صغير موقع البناء الخاص بكم مغلق، فإننا نقوم بتقييم وضعكم، واختيار الاستراتيجية المناسبة، والتحرك بسرعة عند الضرورة. يندرج هذا الموضوع ضمن اختصاصنا في قانون البناء.

الأسئلة الشائعة حول حق الاحتفاظ

ما هو حق الحجز؟ إنه السلطة القانونية (المادة 3:290 من القانون المدني الهولندي) للدائن، مثل المقاول، لتعليق تسليم سلعة ما حتى يتم سداد مطالبته بالكامل.

ما هي الشروط التي يجب استيفاؤها؟ يجب أن يكون هناك مطالبة قابلة للتنفيذ، وارتباط كافٍ بين المطالبة والالتزام بالتسليم، وسيطرة فعلية للمقاول على العمل.

هل يمكن للمقاول من الباطن ممارسة حق الاحتفاظ؟ نعم. حتى المقاول من الباطن الذي يمتلك العمل فعلياً يمكنه، في ظل ظروف معينة، التمسك بحق الاحتفاظ، حتى بدون عقد مباشر مع العميل الرئيسي.

هل ينطبق حق الحجز أيضاً في حالة الإفلاس؟ من حيث المبدأ، نعم. يجب على أمين التفليسة سداد المطالبة أو بيع الأصل مع الاحتفاظ بحقك في الأولوية؛ وتحتفظ أنت بالأولوية على العائدات (المادة 3:292 من القانون المدني الهولندي).

أنا العميل؛ كيف أتنازل عن حق الحجز؟ بدفع المبلغ المطالب به أو تقديم ضمان بديل (مثل ضمان بنكي). إذا كان المبلغ المطالب به لا أساس له من الصحة، فيمكنك إنفاذ التنازل، إذا لزم الأمر، من خلال إجراءات موجزة.