المسؤوليات عن البناء المعيب

المسؤوليات عن البناء المعيب

تُحدد التزامات المقاول الرئيسية في عقد البناء. فعلى سبيل المثال، تُنصّ بنود العقد على الاتفاقيات المتعلقة بإتمام أعمال البناء. ويُحدد القانون الطرف المسؤول في كل حالة. فإذا أخفق المقاول في الوفاء بالتزاماته، فعليه تعويض العميل عن الضرر الذي لحق به نتيجةً لهذا الإخفاق. وهذا يتعلق بالخطأ المنسوب إلى المقاول. ولا يتحمل المقاول مسؤولية الأخطاء التي ترتكبها الأطراف الأخرى المشاركة في أعمال البناء. فعلى سبيل المثال، إذا قدم مهندس معماري تصميمًا غير صحيح، يبقى المقاول مسؤولاً عن هذا العيب لمدة تصل إلى سنتين بعد إتمام البناء. من حيث المبدأ، تبدأ هذه المدة من تاريخ الإتمام. إلا أن مدة التقادم القانونية لمسؤولية المقاول عن العيوب الخفية والجسيمة أطول. وفي حال وجود عيب في أعمال البناء، يُنصح باستشارة محامٍ على الفور.

هل لديك أسئلة بخصوص المسؤولية عن عيوب البناء؟ يرجى الاتصال بنا.

من المسؤول عن عيوب البناء؟

في حال وجود عيب في مشروع بناء، لا يكون المقاول هو الطرف المسؤول الوحيد تلقائيًا. عمليًا، قد تُحمّل عدة أطراف المسؤولية: المقاول الرئيسي عن أخطاء التنفيذ، والمقاول من الباطن أو المُركِّب عن العمل الذي أنجزه، والمهندس المعماري أو مهندس الإنشاءات عن التصميم المعيب، والمستشار عن الحسابات أو النصائح غير الصحيحة. من حيث المبدأ، لا يتحمل المقاول مسؤولية الأخطاء التي يرتكبها طرف آخر، على سبيل المثال، عندما يُقدّم المهندس المعماري تصميمًا خاطئًا. مع ذلك، يقع على عاتق المقاول واجب التنبيه: فبموجب المادة 7:754 من القانون المدني الهولندي، يجب عليه تنبيه العميل إلى أي أخطاء في العقد أو في البيانات التي قدمها العميل، طالما كان على علم بها أو كان من المفترض أن يكون على علم بها. إذا لم يُوفِ المقاول بهذا الواجب، فقد يُحمّل المسؤولية (جزئيًا). يتطلب تحديد المسؤول بدقة تحليلًا دقيقًا للوقائع والقانون. يقوم محامونا ومستشارونا القانونيون الداخليون برسم هذه العلاقات وتحديد الطرف المناسب الذي يجب تحميله المسؤولية.

الأسس القانونية للمسؤولية

تتعدد أسباب المسؤولية عن عيوب البناء. وأكثرها شيوعًا هو الإخلال بالعقد (التقصير المنسوب) بموجب المادة 6:74 من القانون المدني الهولندي: فإذا كان المقاول مقصرًا في تنفيذ عقد البناء، فعليه تعويض العميل عن الضرر الذي لحق به نتيجة لذلك. إضافةً إلى ذلك، قد يكون أحد الأطراف مسؤولًا عن الضرر وفقًا للمادة 6:162 من القانون المدني الهولندي، على سبيل المثال في حال عدم وجود علاقة تعاقدية، كما هو الحال بين مشترٍ لاحق ومقاول من الباطن. علاوةً على ذلك، تسري الأحكام الخاصة الواردة في الكتاب السابع، الباب الثاني عشر من القانون المدني الهولندي (المواد 7:750 وما يليها) على عقد البناء. ويعتمد تحديد الأساس الأقوى على الاتفاقية، والشروط التعاقدية (مثل UAV 2012 أو UAV-GC)، والوقائع. ونحن نقوم بتقييم المسار الذي يوفر أفضل فرصة للنجاح.

المسؤولية بعد التسليم والعيوب الخفية

يُعدّ وقت التسليم حاسمًا من الناحية القانونية. فبموجب المادة 7:758 من القانون المدني الهولندي، يُعتبر العمل مُسلّمًا عند الاستلام، ويُعفى المقاول، من حيث المبدأ، من المسؤولية عن العيوب التي كان من المفترض أن يكتشفها العميل في ذلك الوقت. أما بالنسبة للعيوب الخفية : إذ لم يكن بإمكان العميل اكتشافها عند التسليم، وبالتالي يبقى المقاول مسؤولًا عنها. إذا اكتشف العميل عيبًا بعد التسليم يكون المقاول مسؤولًا عنه، فعليه، بموجب المادة 7:759 من القانون المدني الهولندي، منح المقاول فرصة لإصلاح العيب خلال فترة معقولة. علاوة على ذلك، لا يجوز للمقاول الإعفاء من مسؤوليته عن العيوب التي كان يعلم بها أو كان من المفترض أن يعلم بها وأخفاها (المادة 7:762 من القانون المدني الهولندي). لذا، يُعدّ تقديم احتجاج فوري وواضح للمقاول أمرًا ضروريًا لحماية حقوقك.

قانون ضمان الجودة في البناء (Wkb)

دخل قانون ضمان الجودة في قطاع الإنشاءات (Wkb) حيز التنفيذ منذ 1 يناير 2024. وبناءً على ذلك، تم تشديد المادة 7:758 من القانون المدني الهولندي: حيث أصبح المقاول مسؤولاً عن العيوب التي لم تُكتشف عند إتمام المشروع، ما لم تكن هذه العيوب غير منسوبة إليه. وقد تم استبدال المعيار القديم القائم على التقدير الشخصي ("كان من المفترض أن يكتشفها العميل بشكل معقول") بمعيار أكثر موضوعية، حيث يقع عبء الإثبات على عاتق المقاول. يُعد هذا القانون إلزاميًا للمستهلكين، ولا يجوز للعملاء المحترفين مخالفته إلا باتفاق صريح لا لبس فيه؛ إذ لا يكفي مجرد الإشارة إلى الشروط والأحكام العامة. يُغير هذا الأمر بشكل جذري وضع المسؤولية لكل من المقاولين والعملاء. ومن المفيد للمقاول المحلي، وكذلك لشركات الإنشاءات الكبرى، مواءمة العقود وملفات الإنجاز مع هذا القانون.

قانون التقادم والمهل الزمنية

تخضع الدعاوى الناجمة عن عيوب البناء لقانون التقادم. وفقًا للمادة 7:761 من القانون المدني الهولندي، يسري تقادم قصير مدته سنتان بعد أن يُبلغ العميل المقاول عن العيب. إضافةً إلى ذلك، يسري تقادم أطول يؤدي إلى سقوط الحق في جميع الأحوال: عشرون عامًا للعيوب في المباني والمنشآت الأخرى، وعشر سنوات للأعمال الأخرى، تُحسب من تاريخ الإنجاز. في حالة وجود عيب خفي، لا يبدأ سريان التقادم القصير إلا بعد اكتشافه وتقديم الاعتراض. نظرًا لأن المهل الزمنية قد تنتهي دون أن يلاحظها أحد، ولأن قانون التقادم قد يحتاج أحيانًا إلى التدخل في الوقت المناسب، يُنصح بالاستعانة بمشورة قانونية فورًا عند وجود عيب. نحن نتابع المهل الزمنية ونتخذ الإجراءات اللازمة لإيقافها عند الضرورة.

الإجراء: من المسؤولية إلى التحكيم

في النزاعات المتعلقة بعيوب البناء، تبدأ العملية عادةً بتقديم مطالبة مدعومة بالأدلة للمطالبة بالمسؤولية، وعند الاقتضاء، بإشعار تقصير يُلزم المقاول بالإخلال بالعقد. يُعدّ توفير الوثائق والأدلة اللازمة أمرًا بالغ الأهمية، كتقرير التسليم، والصور الفوتوغرافية، وتقارير الخبراء، والمراسلات. في حال فشل الإصلاح أو التسوية الودية، يُمكن إحالة النزاع إلى المحكمة. مع ذلك، في قطاع البناء، يُفضّل غالبًا اللجوء إلى التحكيم، على سبيل المثال في مجلس التحكيم في منازعات البناء، حيث يمتلك المحكمون خبرة فنية في هذا القطاع. نُقدّم لكم الدعم والإرشاد خلال هذه العملية برمتها، بدءًا من الإشعار الرسمي الأولي وصولًا إلى الإجراءات القانونية أو التحكيم، وذلك من خلال فريق مُتكامل من المحامين والمستشارين القانونيين الداخليين.

قانون البناء: المزيد من الخبرة من مكتب محاماة MKB

تُعدّ المسؤولية عن عيوب البناء جزءًا من مجالنا القانوني الأوسع نطاقًا، وهو قانون البناء. غالبًا ما ترتبط العيوب بمواضيع أخرى في قانون البناء. لذا، يُرجى الاطلاع أيضًا على صفحاتنا الخاصة بعقود الشراء والبناء، والأعمال الإضافية والمُخفّضة ، وحق الحجز. في حال وجود نزاع أوسع، ستجدون المزيد من المساعدة في صفحتنا الخاصة بقضايا قانون البناء . سواء كنتم شركة دولية أو صاحب محل صغير، نقدم لكم مساعدة قانونية مُخصصة.