اتفاقية الشراء والبناء

اتفاقية الشراء والبناء

عند شراء منزل حديث البناء، يُبرم اتفاق شراء وبناء بين الطرفين. يحدد هذا الاتفاق الترتيبات بين المشتري والمقاول (غالباً مطور المشروع). يشمل اتفاق الشراء والبناء جميع الحقوق والالتزامات المتعلقة بشراء قطعة الأرض (اتفاق الشراء) وبناء المنزل (اتفاق البناء). يُستخدم عادةً نموذج قياسي لاتفاق الشراء والبناء. مع ذلك، من المهم مراجعة أي بنود مخالفة في الاتفاق قانونياً. يشمل ذلك الاتفاقات المتعلقة بمدة البناء، والأعمال الإضافية أو المخفّضة، والشروط المعلقة، والشروط القابلة للإلغاء (احتياطي التمويل)، وخطط الضمان، والأحكام المخالفة، وغيرها من المعلومات التي تُصبح جزءاً من العقد (الكتيبات، والرسومات التوضيحية، والنماذج المصغرة، إلخ).

بمجرد نشوء نزاع (أو احتمالية نشوئه) أثناء بناء منزل جديد، يُنصح بالاستعانة بمشورة قانونية فورية. يتيح ذلك تقييمًا سريعًا للخيارات القانونية المتاحة. في حال واجه المقاول أو مطور المشروع دعوى مسؤولية أو شكوى، يمكن لمتخصصينا القانونيين تقديم المساعدة الفورية في دراسة الخيارات المتاحة.

هل لديك أسئلة بخصوص اتفاقية الشراء والبناء؟ تواصل معنا.

اتفاقيتان في اتفاقية واحدة: تحليل قانوني للشراء والبناء

من الناحية القانونية، لا يُعدّ اتفاق الشراء والبناء عقدًا واحدًا، بل هو عبارة عن اتفاقيتين مترابطتين. يتعلق جزء الشراء بنقل ملكية الأرض أو حق السكن، ويخضع لأحكام الشراء (الباب 7.1 من القانون المدني الهولندي). أما جزء البناء فيتعلق ببناء المسكن، ويخضع لأحكام عقود العمل (الباب 7.12 من القانون المدني الهولندي). ولأن الجزأين مترابطان، فإن ممارسة أي حق في أحدهما غالبًا ما يؤثر على الآخر. لذا، نحرص على دراسة هذا الترابط بدقة لضمان عدم تنازلكم عن أي حق دون قصد عند ممارسة حق آخر.

حماية المستهلك: قانون إلزامي يتعلق ببناء المنازل

إذا بُني المنزل لصالح مستهلك، تُطبق أحكام الحماية الخاصة المنصوص عليها في المواد من 7:765 إلى 7:769 من القانون المدني الهولندي. هذه الأحكام ملزمة قانونًا، ولا يجوز مخالفتها بما يضر بمصلحة المستهلك. فعلى سبيل المثال، تنص المادة 7:766 من القانون المدني على فترة تراجع مدتها ثلاثة أيام بعد تسليم الاتفاقية الموقعة، يحق للمستهلك خلالها فسخ العقد دون إبداء أسباب (غالبًا ما تُمدد إلى أسبوع في العقود العادية). إضافةً إلى ذلك، تُطبق فترة التراجع المنصوص عليها في المادة 7:2 من القانون المدني على شراء الأراضي. أما بالنسبة للعملاء التجاريين، مثل مطوري العقارات أو المستثمرين، فلا تنطبق عليهم هذه الأحكام، ويتمتعون بحرية تعاقدية أكبر، مما يستلزم توخي مزيد من الحذر أثناء المفاوضات.

الدفع بالتقسيط: يتم الدفع بما يتناسب مع حجم البناء

في حالة بناء منزل جديد، يتم سداد قيمة العقد على أقساط مرتبطة بمراحل البناء. يحمي القانون المستهلك في هذا الشأن، إذ لا يجوز إلزام العميل بدفع أي مبلغ لا يتناسب، ولو بشكل تقريبي، مع مرحلة البناء. سواءً كان جدول السداد عاديًا أو متغيرًا، من المهم التأكد من عدم توقع أعمال لم تُنجز بعد. نقوم بمراجعة جدول الأقساط والضمانات المرتبطة به قبل توقيع العقد.

التسليم، ونقاط التسليم، وفترة الصيانة

يُعتبر المنزل مُسلّماً عند لحظة التسليم، وينتقل خطر العيوب إلى العميل (المادة 7:758 من القانون المدني الهولندي). خلال المعاينة، تُسجّل نقاط التسليم: أي العيوب التي يجب على المقاول إصلاحها. من حيث المبدأ، لا يكون المقاول مسؤولاً عن العيوب التي كان من المفترض اكتشافها وقت التسليم. بعد ذلك، تُطبّق عادةً فترة صيانة (ثلاثة أشهر في العقود القياسية) يُمكن خلالها الإبلاغ عن العيوب. منذ دخول قانون ضمان الجودة في البناء (Wkb) حيز التنفيذ في 1 يناير 2024، أُضيفت فقرة رابعة إلى المادة 7:758 من القانون المدني الهولندي: يبقى المقاول مسؤولاً حتى بعد التسليم عن العيوب التي لم تُكتشف وقت التسليم، ما لم تكن غير مسؤولة عنه. في حالة المستهلك، لا يجوز الخروج عن هذا الشرط بما يضرّ به. اقرأ المزيد عن المسؤوليات المتعلقة بالبناء المعيب.

قاعدة الـ 5%: تعليق القسط الأخير

من أقوى الأدوات المتاحة للعميل قاعدة الـ 5% المنصوص عليها في المادة 7:768 من القانون المدني الهولندي. يمكنك حجز ما يصل إلى 5% من قيمة العقد من الدفعة (الأقساط) النهائية وإيداع هذا المبلغ لدى كاتب العدل بدلاً من دفعه للمقاول. لا يُشترط إثبات وجود عيوب فعلية، إذ تُعدّ هذه الدفعة بمثابة ضغط لإلزام المقاول بإجراء الإصلاحات. تنتهي صلاحية الدفعة بعد ثلاثة أشهر، ما لم تُفعّل حق التعليق العام المنصوص عليه في المادة 6:262 من القانون المدني الهولندي في الوقت المناسب؛ وفي هذه الحالة، يجب عليك إبلاغ كاتب العدل بالمبلغ الذي يجب الاحتفاظ بالدفعة لأجله. قد يكون التفعيل المفرط أو الضيق لهذا الحق مكلفًا؛ لذا نُقدّم الدعم والإرشاد لكل من المشترين والمقاولين في هذا الشأن.

برامج الضمان والكفالة: وونينغبورغ وSWK

تُبرم معظم اتفاقيات الشراء والإنشاء بناءً على عقد نموذجي يتضمن ضمانًا من شركة Woningborg أو مؤسسة ضمانات Woningborg (SWK). يوفر هذا الضمان، من بين أمور أخرى، ضمانًا لإتمام المشروع في حال إفلاس المقاول، وضمانًا لإصلاح العيوب لفترة متفق عليها. لا توقع إلا على اتفاقية تتضمن شهادة ضمان سارية المفعول. نتحقق من مدى انطباق الضمان، ومن عدم وجود بنود مخالفة في العقد تُخلّ بالضمان، ومن إدراج الكتيبات والمواصفات الفنية والرسومات بشكل صحيح ضمن الاتفاقية.

النزاعات: هيئة التحكيم والمحكمة المختصة

غالبًا ما تنص العقود النموذجية من شركتي Woningborg وSWK على التحكيم: حيث تُحسم النزاعات من قِبل هيئة التحكيم المختصة بنزاعات البناء بدلًا من المحاكم العادية. من المهم معرفة الإجراء المطبق على عقدك، إذ يُحدد شرط التحكيم مكان وكيفية ممارسة حقوقك، وقد تنتهي المهل الزمنية. يترافع محامونا أمام هيئة التحكيم والمحاكم المدنية، بينما يُقدم مستشارونا القانونيون الداخليون الإرشاد اللازم في المرحلة السابقة فيما يتعلق بالمراسلات وإشعارات التخلف عن السداد ومفاوضات التسوية. راجع أيضًا صفحتنا حول الأعمال الإضافية والمُخفّضة وحق الاحتفاظ بالمقاول.

من شركة دولية إلى الخباز في الزاوية

سواء كنت مطورًا عقاريًا دوليًا تُنشئ مئات المنازل، أو مستثمرًا عقاريًا، أو مقاولًا، أو فردًا يشتري منزله الجديد لأول مرة، فإنّ فريق المحامين والمستشارين القانونيين في MKB Juristen يعمل معًا كفريق واحد في قضيتك. نراجع اتفاقية الشراء والبناء قبل التوقيع، ونقدم المشورة بشأن البنود المخالفة، ونساعدك في حل النزاعات المتعلقة بالإنجاز، أو الأعمال الإضافية أو المخفّضة، أو العيوب، ونلجأ إلى التقاضي عند الضرورة. تندرج هذه الصفحة ضمن اختصاصنا في قانون البناء. هل لديك أسئلة حول اتفاقية الشراء والبناء؟ تواصل معنا.