Ticari gayrimenkul kiralarken, bazen ev sahibi belirli tadilat çalışmaları yapmak isteyebilir. Elbette "sorun", kiracının bu alanların huzurlu kullanım hakkına sahip olmasıdır. Ev sahibi, tadilat çalışmalarını kiracıya dayatabilir mi? Kiracı acil tadilat çalışmalarına katlanmak zorundadır, ancak teklif makul olmalıdır.
Hoşgörü yükümlülüğü ve iyi anlaşmalar yapma
Bu soruyla ilgili olarak, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:220. maddesi son derece önemlidir. Bu madde, kiralanan işyerinde yapılacak tadilat ve acil işlerle ilgili kuralları içermektedir. Kiracının bu konuda iş birliği yapması gerektiğini şart koşmaktadır. Başka bir deyişle, kiracı çalışmaları hoş görmeli, ev sahibine kapıyı açmalı vb. Bu bazen "hoşgörü yükümlülüğü" olarak da adlandırılır.
Bu, acil işler olarak adlandırılan işleri ilgilendirir. Bunlar, örneğin beklemenin ek maliyetlere veya hasara yol açabileceği için ertelenemeyecek işlerdir. Bu durum sadece onarım işleri için değil, yenileme işleri, yıkım işleri ve yeni inşaat işleri için de geçerlidir. Ancak, hoşgörü yükümlülüğü, kiracının her şeyi kabul etmesi gerektiği anlamına gelmez. Kiracı ve ev sahibi arasında, çeşitli tarafların çıkarlarının dikkatlice göz önünde bulundurulması gereken iyi anlaşmalar önemlidir.
Ev sahibinden makul bir teklif
Uygulamada, ev sahibi her zaman bir teklif sunacaktır. Bu teklifte, ev sahibi yapılacak işin niteliği ve gerekliliği hakkında bilgi verir. Kiracının iş birliğinin gerekli olduğu şekil ve neden de bu teklife dahil edilir. Ayrıca, kiracı için (mali) sonuçlar, sunulan alternatif alan ve benzeri konular da dikkate alınmalıdır.
Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:220. maddesindeki bir diğer önemli nokta, kiracının durumu hoş görme yükümlülüğüne rağmen haklarını kaybetmemesidir. Örneğin, kiracı kira indirimi, zarar tazminatı ve hatta sözleşmenin feshi hakkına sahip olabilir. Örneğin, taşınma gerekiyorsa, ev sahibinin bu taşınma masraflarına katkıda bulunması makuldür. Makul bir teklif sunulurken bu husus dikkate alınmalıdır.
Kiracı makul bir teklifi kabul etmelidir
Bu teklif yazılı olarak sunulur ve makul olmalıdır. Prensip olarak, kiracı bu makul teklifi kabul etmelidir. İsteğe bağlı olarak, teklif mahkemeye sunulabilir, böylece hakim teklifin makul olup olmadığını değerlendirebilir. Hakim daha sonra durumu hoş görme yükümlülüğü getirebilir ve hatta bir ceza ödemesi emredebilir. Hakim ayrıca teklifin makul olmadığına da karar verebilir. Genel olarak, mahkemeye gitmenin zahmetli sürecinden geçmek özellikle değmez. Öncelikle kiracı ve ev sahibinin birbirlerini dikkatlice dinlemeleri ve birlikte bir çözüm bulmak için birbirlerinin çıkarlarını ve endişelerini anlamaya çalışmaları önemlidir.
Bazen tadilat çalışmaları sadece tek bir kiracıyı değil, birden fazla kiracıyı ilgilendirir. Prensip olarak, her kiracının buna onay vermesi gerekir. Tek bir kiracının itiraz etmesi gecikmelere neden olabilir. Bu da herkes için istenmeyen bir durumdur. Bu nedenle, yasa, kiracıların yüzde yetmişinin onay vermesi durumunda teklifin makul olduğuna dair bir varsayım öngörür.
Ticari binalarda yapılacak çalışmalarla ilgili hukuki danışmanlık
Kiraladığınız ticari bir alanda tadilat yapmak ve makul bir teklif sunmak mı istiyorsunuz? O halde öncelikle hukuk uzmanlarımızdan biriyle görüşmeniz iyi bir fikir olacaktır. Size bu konuda danışmanlık yapacak ve sizin için bir teklif mektubu taslağı hazırlayacağız. Kiracının kabul etmemesi veya revize edilmiş bir teklif sunmak istemesi durumunda da size yardımcı olmaya hazırız. Bugün bir ön görüşme planlayın ve danışmanlık alın.
