Als een deel van een kantoorruimte niet wordt gebruikt, kan het interessant zijn om het aan een andere ondernemer te verhuren. Dit gaat dan van het verhuren van een enkele bureautafel tot het verhuren van kamers of zelfs volledige verdiepingen. Dat is natuurlijk geen probleem als je zelf het kantoorpand bezit, maar in het andere geval is er sprake van onderverhuren. En dat is niet altijd toegestaan. Bovendien moet je dan met een aantal zaken rekening houden.
Onderhuren is niet altijd toegestaan
Vanuit wettelijk oogpunt is onderverhuren toegestaan, maar de huurovereenkomst kan wel een bepaling bevatten die dat verbiedt. De praktijk leert ons dat zo’n onderhuurverbod vaak in de huurovereenkomst te vinden is. In zo’n geval kunnen de hoofdhuurder en de hoofdverhuurder hier wel nog onderling van afwijken. Vaak wil de hoofdverhuurder vooral zeker zijn dat zijn belangen geen knauw krijgen en dat jij gewoon tijdig blijft betalen. Zet afspraken hoe dan ook altijd duidelijk op papier.
Het maakt hier overigens niet uit of het gaat om een 290-bedrijfsruimte of om een overige bedrijfsruimte. In ieder geval is het raadzaam om het verbod dat in de huurovereenkomst staat niet zomaar te negeren. Het kan een reden zijn om de huurovereenkomst te beëindigen. Ook kan de hoofdverhuurder een schadevergoeding vorderen.
Houd er vervolgens rekening mee dat zelfs zonder zo’n uitdrukkelijk verbod de onderhuur onrechtmatig kan zijn. Dit is het geval als de hoofdhuurder wist of kon aannemen dat de hoofdverhuurder redelijke bezwaren zou hebben tegen deze onderverhuring. De hoofdhuurder moet dus altijd goed nagaan wie zijn onderhuurder is, welke risico’s de hoofdverhuurder bij deze onderhuurder loopt en welke redelijke bezwaren de hoofdverhuurder tegen de onderhuurder zou kunnen hebben. Deze bezwaren hebben veelal betrekking op de activiteiten van de onderhuurder en het schaderisico.
Aandachtspunten bij het opstellen van een onderhuurovereenkomst
Als onderverhuren toch is toegestaan, is het bovendien raadzaam om de onderhuurovereenkomst af te stemmen op de bepalingen van de hoofdhuurovereenkomst. Vooral de termijnen worden maar beter goed op elkaar afgestemd. Zeker bij overige bedrijfsruimten is dat belangrijk. De beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst heeft dan per slot van rekening niet automatisch gevolgen voor de onderhuurovereenkomst, maar de hoofdverhuurder heeft geen verplichtingen ten opzichte van de onderhuurder. De onderhuurder kan dus wel gewoon op straat komen te staan, dan kan hij wel bij de onderverhuurder aankloppen en er een schadevergoeding claimen. Ook voor andere afspraken, bijvoorbeeld over het gebruik van de kantoorruimte, moet de onderhuurovereenkomst de hoofdhuurovereenkomst volgen.
Laat een onderhuurovereenkomst opstellen
Het opstellen van een onderhuurovereenkomst is altijd maatwerk. Hierbij moet er steeds rekening worden gehouden met de bepalingen van de hoofdhuurovereenkomst en al zeker met de afspraken over het gebruik van het pand, de opzegtermijnen, de huurtermijnen en de betalingstermijnen. Daarnaast moet je zoals elke goede verhuurder afspraken maken over uiteenlopende zaken zoals herstellingen en onderhoud.
Het is een complexe aangelegenheid en wij raden dan ook aan om de onderhuurovereenkomst door een jurist op te laten stellen. Plan vandaag nog een intakegesprek in en laat een goede onderhuurovereenkomst maken door een van onze advocaten of bedrijfsjuristen.
