Kira sözleşmesinin feshi: fosfat hakları ne olacak?

Kira sözleşmesinin sona ermesi üzerine, fosfat hakları genellikle kiracıya aittir. Prensip olarak, kiracının bu hakları kiralayana devretmesi gerekmez ve bunları serbestçe elden çıkarabilir. Bu genel kuralın önemli bir istisnası vardır: Kiralayan, süt çiftliği için büyük önem taşıyan arazi veya binaları uzun bir süre için kullanıma sunmuşsa, kiracı yine de piyasa değerinin %50'sini ödeyerek, katı ve kümülatif koşullar altında hakları devretmekle yükümlü olabilir. Yüksek Mahkeme bu çerçeveyi 15 Aralık 2023 tarihinde onaylamıştır. Anlaşmazlıkları önlemek isteyenler, fosfat haklarını kira sözleşmesinde önceden belirlemelidir.

Fosfat hakları nelerdir?

Fosfat hakları, 2018'den beri Hollanda'daki süt çiftçileri için geçerli olan üretim haklarıdır. Fosfat hakları sistemi, fosfat üretimini (süt ineklerinin gübresi yoluyla) sınırlandırmaktadır. Her çiftliğe, kilogram fosfat cinsinden ifade edilen bir miktar hak tahsis edilmiştir. Bir süt çiftçisi, sahip olduğu hak sayısından daha fazla fosfat üretemez.

Pratik açıdan önemli: Fosfat hakları serbestçe elden çıkarılabilir. Ticarete konu olabilirler ve satılabilir veya devredilebilirler. Sonuç olarak, önemli bir ekonomik değere sahiptirler. Fosfatın kilogram başına piyasa fiyatı dalgalanır ve arz ve talebe bağlıdır, ancak hızla büyük meblağlara ulaşır. İşte tam da bu değer, bir kira sözleşmesinin sonunda şu soruyu gündeme getiriyor: Fosfat hakları kime aittir?

Kira sözleşmesinin sonunda fosfat hakları kime ait olacak?

O dönemde bu haklar, süt sığırlarını besleyen girişimciye, yani kiracıya verilmişti. Gübreler Yasası, kiracının bu hakları kira süresinin sonunda kiralayana devretmesini zorunlu kılmamaktadır. Ayrıca, devri zorunlu kılan yerleşik bir gelenek (örf ve adet hukuku) de yoktur; sistem bunun için çok yenidir.

Birçok eski kira sözleşmesi fosfat haklarını düzenlemediğinden, mahkeme makuliyet ve adalet gerekliliklerine (Hollanda Medeni Kanunu Madde 6:248, paragraf 1) başvurmak zorundadır. Kira Dairesi ve daha sonra Yüksek Mahkeme bundan ek bir kural çıkarmıştır: Taraflar aksini kararlaştırmadıkça,bir dizi kümülatif koşul yerine getirilmedikçe, fosfat hakları prensip olarak kiracıda kalır.

İstisna: Kiralayan ne zaman hak talebinde bulunabilir?

15 Aralık 2023'te Yüksek Mahkeme, bir kiralayanın, belirli koşullar altında, sonuçta fosfat haklarının (bir kısmına) sahip olma hakkına sahip olduğu yönündeki daha önceki bir gerekçeyi onayladı. Temel mantık şuydu: Eğer kiralayan, süt çiftliğinin kurulmasına yardımcı olan üretim araçlarını uzun bir süre boyunca kullanıma sunmuşsa, bu sayede elde edilen hakların değerinden pay alması makuldür.

Bu içtihatlara göre, kısaca özetlenecek olursa, diğerlerinin yanı sıra aşağıdaki koşullar eş zamanlı olarak geçerlidir:

• Referans tarihinde (2 Temmuz 2015), sözleşmenin imzalandığı tarihte on iki yıl veya daha uzun süreli, düzenli bir kira sözleşmesi veya serbestleştirilmiş bir kira sözleşmesi mevcuttu.
• Bu, çiftlik kiralaması, geniş bir arazi alanının kiralanması veya süt hayvancılığı için özel olarak donatılmış ve gerekli olan ve kiralayan tarafından kullanıma sunulmuş bir binanın kiralanmasıyla ilgilidir.
• Tahsis edilen arazi ve binalar, kiracının beslediği hayvanlar için kullanımına sunulmuştur.
• Kiralayan, kiracıya devredilecek fosfat haklarının piyasa değerinin %50'sini öder; bu değer, kira sözleşmesinin sona erdiği tarih itibariyle hesaplanır.

Bu koşullar yerine getirilirse, kiracıdan kiralanan mülke ilişkin fosfat haklarını %50'lik bir tazminat karşılığında devretmesi istenebilir. Koşullardan biri yerine getirilmezse, genel kural geçerliliğini korur ve kiracı haklarını elinde tutar. Ayrıca, mahkeme davanın istisnai durumlarında bu ek kuraldan sapabilir.

Lütfen dikkat: Bu, ana noktaların bir özetidir. Kesin uygulama, kira sözleşmesinin türüne, referans tarihine, süresine ve işletmenin mevcut durumuna büyük ölçüde bağlıdır. Bir binanın veya belirli sayıda hektarlık arazinin istisna kapsamına girip girmediği, özel koşullara bağlıdır. Bu nedenle, herhangi bir sonuca varmadan önce kendi durumunuzu her zaman yasal olarak değerlendirin.

Transfer edilecek tutar nasıl hesaplanıyor?

Şirketin tüm fosfat hakları potansiyel devir kapsamına girmez, yalnızca kiralanan mülke atfedilebilen kısım girer. Yargı kararlarında bu atıf, hakların kısmen binalara ve kısmen de kiracının referans tarihinde (2 Temmuz 2015) hayvancılık için kullanabileceği araziye atfedilmesi esasına dayanmaktadır. Daha sonra, kiralanan mülke atfedilebilen oran orantılı olarak belirlenir.

Değerleme için, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihteki piyasa değeri esas alınır. Fosfatın kilogram fiyatı önemli ölçüde dalgalanabileceğinden, fesih zamanına yakın bir tarihte güncel ve bağımsız bir değerleme raporu hazırlatmak tavsiye edilir. Bu, %50'lik tazminat miktarıyla ilgili anlaşmazlıkları önleyecektir.

Bu durum kiracı ve ev sahibi için ne anlama geliyor?

Kiracı için şu geçerlidir: Prensip olarak, güçlü bir konumdasınız. Aksi kararlaştırılmadıkça ve yukarıda belirtilen istisna dışında, fosfat hakları size aittir ve bunları satmak veya devretmekte özgürsünüz. Bununla birlikte, bu konuda daha sonra herhangi bir anlaşmazlığı önlemek için, kira sözleşmesinin başında ve sonunda pozisyonunuzu yazılı olarak kaydetmeniz tavsiye edilir.

Kiralayan için şu geçerlidir: Değerin (bir kısmına) ancak kesin ve birikimli koşullar altında ve hatta o zaman bile piyasa değerinin %50'sini ödemeniz şartıyla hak kazanırsınız. Haklarınız veya değerdeki payınız konusunda kesinlik istiyorsanız, içtihat hukukundan kaynaklanan ek kurala güvenmek yerine bunu kira sözleşmesinde açıkça belirtin.

Fosfat hakları önemli bir değer taşıdığından, kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda çıkarlar genellikle büyük ölçüde farklılık gösterir. Bu nedenle, belirsiz veya zımni bir anlaşma, çatışmanın ve bazen uzun süren davaların kaynağıdır. Birlikte anlaşmaya varamayanlar, davayı Kira Odası'na sunabilirler; ancak bu durumda bile, iyi belgelenmiş bir pozisyona sahip olmak yardımcı olur. Hukuki yardım ve anlaşmazlıklarla.

Anlaşmazlıkları önleyin: kira sözleşmesinde fosfat kullanım haklarını düzenleyin

Bu emsal karardan çıkarılacak en önemli ders pratik niteliktedir: Hukuki süreçlere başvurmadan önce, önceden net anlaşmalar yapın. Örneğin, kira sözleşmesinde şunları belirtebilirsiniz:

• Fosfat hakları kalıcı olarak kiracıya aittir ve kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra da onda kalır;
• Kiraya veren, kira süresinin sonunda hakları önceden kararlaştırılmış bir fiyattan veya değerleme yöntemiyle devralma hakkına sahiptir;
• Piyasa değerinin devir anında nasıl ve kim tarafından belirlendiği açıktır.

Açık ve net maddelerle hem kiracı hem de kiralayan nerede durduklarını bilir ve böylece hakimin daha sonra makuliyet ve adalet temelinde tarafların ne üzerinde anlaşması gerektiğine karar vermesini önlersiniz. Bu nedenle, dikkatlice hazırlanmış bir sözleşme burada bir formalite değil, pahalı davalardan kaçınmanın bir yoludur. İyi sözleşmelerin önemi hakkında daha fazla bilgiyi sözleşme hukuku bölümümüzde okuyabilirsiniz .

İyi bir kira sözleşmesi sadece araziyi ve fiyatı değil, aynı zamanda fosfat haklarını ve kira süresi sona erdiğinde bu haklara ne olacağını da düzenler.

Hukuk uzmanlarımız kira sözleşmenizi hazırlar veya mevcut bir sözleşmeyi riskler açısından değerlendirir. Bu, gereksiz anlaşmazlıkları önler ve kiracı veya kiralayan olarak, fosfat hakları da dahil olmak üzere, önceden netlik kazanmanızı sağlar. Bir sözleşmenin incelenmesini veya hazırlanmasını mı istiyorsunuz? Sözleşme ve anlaşmalar.

Fosfat hakları ve kiralama sözleşmeleri hakkında sıkça sorulan sorular

Fosfat hakları kiracıya mı yoksa kiralayana mı aittir?

Prensip olarak, mülkiyet kiracıya aittir. Haklar, süt sığırlarını besleyen girişimciye verilmiştir. Kiralayan, ancak katı ve kümülatif koşullar altında ve kiracıya piyasa değerinin %50'sini ödeyerek mülkiyetin devrini talep edebilir.

Kiracı, kira süresinin sonunda fosfat haklarını devretmek zorunda mı?

Otomatik olarak değil. Aksi kararlaştırılmadıkça, kiracı prensip olarak haklarını devretmek zorunda değildir. Durum ancak Yüksek Mahkeme içtihatlarından kaynaklanan istisna koşullarının karşılanması halinde farklıdır.

Yüksek Mahkeme fosfat hakları ve kiralama sözleşmeleri konusunda ne gibi kararlar vermiştir?

15 Aralık 2023'te Yüksek Mahkeme, fosfat haklarının prensip olarak kiracıda kaldığını, ancak kiralayanın bu hakları piyasa değerinin %50'si karşılığında belirli koşullar altında devretme hakkına sahip olduğunu teyit etti. Bu koşulların belirli bir durumda uygulanıp uygulanmayacağı, kira sözleşmesinin türüne ve süresine ve fiili durumlara büyük ölçüde bağlıdır.

Fosfat kiralama hakları için hangi referans tarihi geçerlidir?

Değerlendirme, 2 Temmuz 2015 referans tarihine dayanmaktadır. Bu tarihte, diğer hususların yanı sıra, geçerli bir kira sözleşmesinin mevcut olması ve arazi ile binaların kiracının hayvancılık amacıyla kullanımına sunulmuş olması gerekmektedir. Bu nedenle, istisnanın uygulanıp uygulanmayacağının belirlenmesinde bu tarih belirleyicidir.

Fosfat haklarıyla ilgili bir anlaşmazlığı nasıl önleyebilirim?

Kira sözleşmesine, hakların kimde olduğu, devredilip devredilmeyeceği ve hangi fiyata devredileceği ve değerin nasıl belirleneceği konusunda önceden net anlaşmalar dahil edin. Sözleşmeyi bir avukata hazırlatın veya incelettirin.

Fosfat haklarının değeri nedir?

Fosfat hakları, kilogram başına işlem görür ve önemli bir değere sahiptir. Piyasa fiyatı arz ve talebe bağlı olarak dalgalanır, bu nedenle hakları satmadan veya devretmeden önce güncel bir değerleme hazırlatın.

Kira sözleşmesi taslağı hazırlattınız mı veya incelettirdiniz mi?

Kira sözleşmenizdeki fosfat hakları konusunda emin değil misiniz veya sözleşmenin sonunda bir anlaşmazlıktan kaçınmak mı istiyorsunuz? Hukuk uzmanlarımız hem kiracılara hem de ev sahiplerine net sözleşmeler ve risk değerlendirmesi konusunda yardımcı oluyor.

• Sözleşme ve anlaşmaların hazırlanması veya incelenmesinde yardım.
• Sözleşme hukuku ve şirketler hukuku hakkında daha fazla bilgi
• Bir avukatla doğrudan fikir alışverişi yapmak ister misiniz? Bir görüşme ayarlayın.