Bestemmingsplannen & omgevingsplannen

Bestemmingsplannen

Uit de Wet op de ruimtelijke ordening vloeit voort dat elke gemeente verplicht is om voor haar grondgebied een bestemmingplan op te stellen. In het bestemmingsplan wordt aangegeven op welke wijze gronden en percelen mogen worden gebruikt. Tevens wordt de bestemmingsomschrijving of doeleindenomschrijving in het bestemmingsplan opgenomen. Tot slot is beschreven welk gebruik is toegestaan. Denk hierbij bijvoorbeeld aan bedrijfsdoeleinden, woondoeleinden en agrarische doeleinden. Op deze manier kan een ordening worden aangebracht aan de wijze waarop gronden binnen een plangebied worden bebouwd of gebruikt.

Op het moment dat de gemeente een bestemmingsplan wijzigt, zal zij dit moeten aankondigen. Indien de wijziging van het bestemmingsplan negatieve gevolgen heeft, kan in bezwaar worden gegaan. Een gemeente publiceert in veel gevallen eerst een voorontwerpbestemmingsplan. Wanneer dit desbetreffende plan is gepubliceerd, kan een inspraakreactie worden ingediend. Mocht geen rekening worden gehouden met de inspraakreactie, dan kan een zienswijze worden ingediend. Indien geen zienswijze wordt ingediend, is het niet mogelijk om in beroep te gaan tegen het definitieve bestemmingsplan.

Vragen omtrent bestemmingsplannen? Neem contact met ons op.

Van bestemmingsplan naar omgevingsplan onder de Omgevingswet

Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is het bestemmingsplan opgegaan in het omgevingsplan. Iedere gemeente heeft straks nog maar één omgevingsplan voor het hele grondgebied, terwijl een gemeente vroeger meerdere bestemmingsplannen kon hebben. Tijdens de overgangsperiode geldt het zogenoemde tijdelijke deel van het omgevingsplan: de bestaande bestemmingsplannen, beheersverordeningen en een set rijksregels (de bruidsschat) blijven van rechtswege gelden totdat de gemeente haar nieuwe omgevingsplandeel heeft vastgesteld. Tot het einde van de overgangsperiode bouwen gemeenten dit nieuwe deel stap voor stap op. Voor ondernemers en grondeigenaren betekent dit dat zowel het oude bestemmingsplan als de nieuwe regels uit het omgevingsplan tegelijk relevant kunnen zijn. Onze advocaten en (bedrijfs)juristen brengen voor u in kaart welke regels op uw perceel of project van toepassing zijn — of u nu een internationaal concern bent met een groot ontwikkelproject of de bakker op de hoek die wil uitbreiden.

Afwijken van het omgevingsplan: binnenplans of via een BOPA

Wilt u grond of een gebouw anders gebruiken dan het plan toestaat, dan zijn er verschillende routes. Als het omgevingsplan zelf een afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid bevat, kunt u binnenplans afwijken. Past uw initiatief niet binnen het plan, dan is een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) nodig: een omgevingsvergunning waarmee het college van burgemeester en wethouders toestemming geeft om van het omgevingsplan af te wijken. Bij ingrijpende afwijkingen kan de gemeenteraad bovendien moeten instemmen via een verplicht bindend adviesrecht. Voor grotere ontwikkelingen kan het juist verstandiger zijn om een wijziging van het omgevingsplan zelf aan te vragen. Wij beoordelen welke route het snelst tot het gewenste resultaat leidt, stellen de onderbouwing (de evenwichtige toedeling van functies aan locaties) op en begeleiden de aanvraag. Zie ook onze pagina over omgevingsvergunningen.

Bezwaar, zienswijze en beroep tegen een (omgevings)plan

Tegen een ontwerp van een omgevingsplan of bestemmingsplan kunt u tijdens de terinzagelegging van zes weken een zienswijze indienen bij de gemeenteraad. Wordt het plan vervolgens vastgesteld op een wijze die u onwelgevallig is, dan staat binnen zes weken na bekendmaking rechtstreeks beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State; er is dus geen bezwaarfase. Belanghebbenden die een zienswijze hebben ingediend, kunnen in beroep gaan. Wij toetsen vooraf welke beroepsgronden een reële kans van slagen hebben, zodat u uw inzet gericht houdt. Belangrijk aandachtspunt onder de Omgevingswet: een omgevingsplan treedt al vier weken na bekendmaking in werking, terwijl de beroepstermijn zes weken bedraagt. In die periode kunnen al vergunningen worden verleend. Om te voorkomen dat een ongewenste ontwikkeling onomkeerbaar wordt, kunnen wij naast het beroep een voorlopige voorziening vragen bij de voorzieningenrechter. Termijnen in het bestuursrecht zijn fataal — te laat reageren betekent dat het plan onaantastbaar wordt.

Schade door een planwijziging: nadeelcompensatie

Wijzigt een gemeente het omgevingsplan en lijdt u daardoor schade — bijvoorbeeld waardevermindering van uw pand of omzetverlies — dan kunt u in aanmerking komen voor een tegemoetkoming. Wat onder het oude recht planschade heette (geregeld in de Wet ruimtelijke ordening), valt onder de Omgevingswet onder de nadeelcompensatie van afdeling 15.1 van de Omgevingswet. Niet alle schade komt voor vergoeding in aanmerking: een deel blijft als normaal maatschappelijk risico voor eigen rekening, en het moment waarop de schade wordt vastgesteld is onder de Omgevingswet gewijzigd (in beginsel pas bij de vergunning of feitelijke activiteit, niet al bij vaststelling van het plan). Wij beoordelen of u recht heeft op een tegemoetkoming en dienen het verzoek voor u in. Lees meer op onze pagina’s over planschade en nadeelcompensatie.

Onze aanpak bij bestemmingsplannen en omgevingsplannen

Bestemmingsplannen en omgevingsplannen vormen één van de onderdelen van ons brede Omgevingsrecht-team. Bij MKB Juristen werken advocaten en bedrijfsjuristen samen, zodat u zowel scherp procedureel advies als praktische ondernemersbegeleiding krijgt. Wij bedienen de volle breedte van het bedrijfsleven: van een internationaal concern dat een nieuwe vestiging of gebiedsontwikkeling realiseert tot de bakker op de hoek die zijn pand wil uitbreiden of een terras wil plaatsen. Of u nu een plan wilt laten aanpassen, wilt afwijken van het plan, of zich juist wilt verweren tegen een ontwikkeling in de buurt: wij denken mee over de strategie, bewaken de termijnen en voeren waar nodig de procedure tot aan de Raad van State.