Eind 2021 bevestigde de Hoge Raad het recht op een huurkorting wegens corona. Het beantwoordde daarmee een aantal prejudiciële vragen die de Roermondse kantonrechter had gesteld. Horecaondernemers en winkeliers die voor 15 maart 2020 een huurovereenkomst aangingen en die met omzetverlies te maken krijgen, zullen het hierdoor gemakkelijker hebben om een huurkorting te krijgen. We bespreken het antwoord van de Hoge Raad en leggen uit hoe de huurkorting wordt berekend.
Is de coronapandemie een onvoorziene omstandigheid?
De eerste vraag die de Hoge Raad heeft beantwoord, is of de coronapandemie een onvoorziene omstandigheid is die in een huurvermindering kan resulteren. Een onvoorziene omstandigheid is een juridische term en betekent dat de partijen een bepaalde omstandigheid bij het sluiten van de overeenkomst niet hadden kunnen voorzien.
Voor een overeenkomst die bijvoorbeeld in 2018 werd gesloten, toen er helemaal nog geen sprake was van COVID-19, is de coronapandemie natuurlijk een onvoorziene omstandigheid. Ook toen het virus eind 2019 en begin 2020 in China broedde, er nog veel onduidelijkheid over bestond en de overheid benadrukte alles onder controle te hebben, kon men niet zomaar aannemen dat dit in een pandemie en lockdowns zou resulteren. Ook toen was het nog steeds een onvoorziene omstandigheid.
De Hoge Raad heeft de nodige afwegingen gemaakt en heeft het kantelpunt op 15 maart 2020 vastgelegd. Enkel voor huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn afgesloten, is de coronapandemie en de daaraan verbonden coronamaatregelen een onvoorziene omstandigheid. Op 15 maart 2020 werd de grens van duizend vastgestelde coronapatiënten in ons land overschreden. Het is ook op die dag dat het Nederlandse kabinet omstreeks halfzes ingreep. Talloze zaken dienden nog dezelfde dag te sluiten en de anderhalvemetersamenleving zag het levenslicht.
Huurkorting bij huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten
Op basis hiervan geeft de Hoge Raad aan dat een rechter kan ingrijpen bij overeenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten én waarbij de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat “de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord”. Er moet met andere woorden sprake zijn van een voldoende grote omzetdaling.
De rechter kan de huurovereenkomst wijzigen of de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden. In de praktijk zal de rechter vooral overgaan tot het toekennen van een huurkorting.
Berekening van de huurkorting door de coronapandemie
Ten tweede geeft de Hoge Raad aan hoe de huurkorting moet worden berekend. Bij deze berekening wordt eerst het verschil bepaald tussen de overeengekomen huurprijs en het gedeelte van de TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten) dat aan de huur wordt toegerekend. Het gaat bij dit laatste om tegemoetkomingen vanuit de overheid die het verlies voor de ondernemer beperken. Het resultaat hiervan wordt vervolgens vermenigvuldigd met het percentage van de omzetvermindering en ten slotte ook met 50%.
Dat laatste percentage past men toe omdat het uitgangspunt is dat het nadeel gelijk tussen de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Ze zijn alle twee getroffen door de coronapandemie en ze moeten er in gelijke mate de gevolgen van dragen. Houd er wel rekening mee dat een rechter op basis van de redelijkheid en de billijkheid tot een andere verdeling kan beslissen.
Als je advies wilt over de huurkorting of andere juridische vragen hebt ten gevolge van de coronapandemie helpen wij van MKB Juristen je graag verder.
